Показ квартиры риэлтором

Как риэлторы продают квартиры, или как показать квартиру покупателю

Многие удивляются тому как некоторым риэлторам, получается виртуозно продавать квартиры. Кто-то думает что для этого нужно обладать сверх способностями. И в этом есть доля истины. «Купят или нет?» во многом зависит от того, как вы презентуете, квадратные метры. Чтобы успешно продать недвижимость необходимо не только обладать харизмой обаянием и исскусством убеждения но и знать некоторые хитрости. В данной вы можете прочитать о правилах, нюансах и тонкостях показа квартиры.

5. Если квартиру выбирает семейная пара, постарайтесь осуществить приятное впечатление на женщину, так как практика показывает что её слово, зачастую, является решающим. Говорите ей следующие ключевые фразы «замечательный вид из окна», «удобная планировка», «легко добраться». Мужчине указывайте на высоту потолков и удобную парковку.

Эффективный показ квартиры (Часть 1)

К тому же, все мы знаем об излишней «болтливости не в тему» старичков. Вы ведь не хотите краснеть, если вдруг услышите фразу типа: « Тараканов у нас в квартире нет, мы их неделю как всех повытравили », или « Вчера Петька приходил. краны подтягивал, а то всё время текут и текут », или ещё что-нибудь в этом духе. Поэтому, если у Вас есть возможность на время показа квартиры отправить всех родственников погулять, то сделайте это!

Поэтому наберитесь терпения и философски отнеситесь к так называемым «туристам» (которые ходят-смотрят, но ничего не покупают) … Как правило, ажиотаж просмотров проходит уже через несколько недель, после чего к Вам начнут ходить настоящие покупатели. И, если цену Вы не завысили, — будьте уверены – в ближайшее время появится тот единственный и платежеспособный клиент, который купит Вашу квартиру!

Как правильно показывать квартиру

— Часто бывает — болтают лишнего. Сколько раз убеждался, что одно вульгарное выражение или ненужное слово невпопад, сказанное не так, в определенной интонации, может всё развалить… Недавний случай. Аренда. Квартира — «конфетка» и недорого, понимаешь, что с руками оторвут. А клиенты попались, как назло, из того случая, когда смотрят первую и не понимают своего счастья, думают, еще лучше есть, в общем, морщатся и сомневаются. Контрагент отвела их в уголок и давай уговаривать: «Да вы, мол, знаете, что за г..но предлагают за эту цену! Да вы знаете, что это дешево для такой квартиры, берите пока есть..». Да так громко уговаривала, что хозяйка услышала и, как следовало ожидать, заявила: «Д-а-а, значит, я так дешево сдаю». И загнула ценник так, что квартира подзависла на несколько недель, — Роман Даманский, Нижний Новгород.

— Да! У меня тоже такое было! А однажды так вообще, потеряли мой номер телефона, а квартиру хотели купить. Если бы я не перезвонила, могли бы вообще не найти меня и другой объект выбрать! — Елена Годовикова, директор АН «Центр обмена и продажи жилья», Московская область.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Показываем квартиру Покупателям

  • «Почем опиум для народа?»
    — Этот вопрос риторический, на него отвечать не обязательно.
  • Кто является собственником квартиры, сколько всего собственников, кто из них женат, есть ли среди них Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети?
    — Вопросы касаются Откроется в новой вкладке.»>согласия супруга на сделку, и получения разрешения из Органов опеки и попечительства;
  • Кто Откроется в новой вкладке.»>прописан в квартире? Возможна ли выписка до сделки?
    — Очевидно, что «юридически свободная» квартира более ликвидна, т.е. быстрее продается;
  • Как долго квартира в собственности? Более трех лет?
    — Вопрос может касаться как Откроется в новой вкладке.»>налогов, так и Откроется в новой вкладке.»>срока исковой давности (оценивается вероятность оспаривания прав от прежних владельцев);
  • Какие Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающие документы на квартиру у нас имеются?
    — Речь о том, есть ли у нас на руках Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о праве собственности, и на основании чего оно получено – приватизации, купли-продажи, дарения, наследства, решения суда и т.п.;
  • Это «чистая продажа» или Откроется в новой вкладке.»>«альтернативная»?
    — Вопрос о том, будет ли выстраиваться «цепочка» из квартир, или мы просто получаем деньги, не покупая ничего взамен.
  • Как быстро мы готовы собрать недостающие документы, и когда мы будем готовы выйти на сделку?
    — Зависит от состава пакета документов для данной сделки и от требований Покупателя о дополнительных справках-подтверждениях (напр., Откроется в новой вкладке.»>справки из ПНД и НД).
  • Как мы планируем получать деньги, и на каких условиях?
    — Речь идет о Откроется в новой вкладке.»>способах расчета за квартиру (нал, безнал, момент получения денег и т.п.).
  • Какая сумма Откроется в новой вкладке.»>предоплаты, и на каких условиях нас устроит?
    — Обсуждается сумма, срок, условия возврата, и документ/договор, под который будет передаваться предоплата (об этом – на следующем шаге).
  • Возможен ли торг?
    — Категоричный отказ от торга для нас может быть оправдан только в случае явного роста цен на рынке, когда цена квартиры завтра выше, чем сегодня. В остальных случаях благоразумнее дать понять Покупателю, что «все в этой жизни возможно, но в разумных пределах».

Погоду тоже можно эксплуатировать себе на пользу. Смотрим прогноз: хмурое серое небо, дождь и слякоть явно не добавят нам гламура. А вот солнце и голубое небо не стыдно будет показать из окна нашей квартиры. Все это также отложится в «подкорке» Покупателя.

Рекомендуем прочесть:  Крыша течет куда обращаться

Как продать квартиру с риэлтором

Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости. Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать». Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно. Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?». Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами. Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С РИЭЛТОРОМ — ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

  1. Надо начинать с самого простого
  2. Я всегда рекомендую своим клиентам по возможности разбивать сделки, т.е. продавать квартиру как свободную и потом делать отдельную сделку по покупке. При свободной продаже Вы получите больше денег за свою квартиру и снизите общие риски по сделке.

Примечание. К сожалению, представления широкой публики о рынке недвижимости и о заключаемых договорах очень далеки от реальности. Например, очень популярный поисковый запрос, по которому посететили попадают ко мне на сайт – «договор купли-продажи квартиры с риэлтором» и различные его вариации («как подписать договор купли-продажи квартиры с риэлтором» и т.п.) Между тем, в подавляющем большинстве случаев никакой договор купли-продажи квартиры с риэлтором не подписывается! Риэлтор, действуя в Ваших интересах, находит покупателя на Вашу квартиру, далее договор купли-продажи квартиры подписываете Вы (как продавец) и Ваш покупатель; риэлтор при этом контролирует правильность процедуры. Другой пример – это стандартная формулировка агентского договора нашей компании, в которой говорится буквально следующее «Агентство действует от своего имени и за счет Клиента, либо от имени Клиента и за счет Клиента». Неоднократно сталкивался с тем, что потенциальные клиенты были недовольны этой формулировкой, между тем она является не более чем цитатой из Гражданского кодекса, и означает совсем простую вещь: деньги за проданную квартиру причитаются Вам как продавцу!

Рекомендуем прочесть:  Замена карты учащегося москва

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

— Существует универсальная формула, звучит она так: «все недостатки квартиры учтены ценой!» В принципе, нужно постараться избавиться от всех возможных недостатков. И главный здесь вопрос: как тот или иной недостаток может сказаться на эффективности продажи? Некоторые недостатки можно убрать, сделав Хоум-стейджинг квартиры. Другие — выправив недостающие документы. Наша задача — позиционировать достоинства и скрывать недостатки. Если мы говорим о неразрешимых проблемах или криминале, то стоит ли вообще за это браться? Не все в мире измеряется деньгами. Однажды мы столкнулись с такой проблемой. Приехали осматривать квартиру, неплохую, стоимость которой показалась нам подозрительно низкой. Мы не смогли помочь нашему клиенту купить эту квартиру. Потому что невозможно было получить согласие супруги продавца (она, современная и богатая женщина, уехала с кем-то в неизвестном направлении). Но мы помогли этому продавцу продать его квартиру. Мы заключили с ним соглашение, организовали розыск, результатом которого стал документ о том, что супруга нашего клиента признана безвременно отсутствующий. Квартира ушла с совершенно небольшим дисконтом. Приехал однажды к нам мужик смотреть квартиру за 7,5 млн рублей. Лазает по квартире с рулеткой и фонариком: «Все вроде ничего, цена подходит, только батареи никуда не годятся!» — «Хорошо, — говорю, — минус сто тысяч на батареи». — «А чего только батареи-то? И окна надо менять!» — «Отлично, — говорю, — еще двести отдаем на окна. Итого, Вы берете у нас эту квартиру за 7 200 000 рублей. Вот предварительный договор и доверенность от собственника. Доставайте паспорт!» И что вы думаете, достал!

Любую информацию лучше доводить до сведений агента, чтобы он понимал, какую квартиру лучше показывать, какую не стоит и т.д. Из-за наивности и переоценки своих возможностей наниматель может подумать «зачем я агенту буду что-то говорить, я сам на показе сделаю, как мне нужно». Далеко не всегда так получается. Клиент ведь платит не только за находку квартиры, а за комплекс услуг. И если раскрыть все карты, можно сэкономить много времени. Чем больше опытному риэлтору рассказать, тем меньше показов будет. Уже на втором показе можно найти нужную квартиру. Поэтому лучше сразу сформулировать свои пожелания, чтобы потом после каждой увиденной квартиры не менять мнение.

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Раздел 2

Принцип «заходи и живи» должен быть взят вами на вооружение. Разумеется, новый владелец первым делом займется уборкой и ремонтом, хотя бы косметическим. Однако ваша квартира должна быть максимально чистой и опрятной. Вы считаете, что плитка в ванной – преимущество квартиры, за которое новый владелец должен раскошелиться? Тогда почему бы вам не почистить ее, чтобы и покупатель оценил?

Покупатель знает, что история эксклюзивных квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Зная, что квартира проверена, агенты предлагают ее своим покупателям в первую очередь, даже если она чуть дороже. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить «без заморочек», на рынке недвижимости очень мало. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.

Ссылка на основную публикацию