Регистрация предварительного договора аренды

О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества

Поскольку предварительные (организационные) договоры направлены не на передачу (распоряжение) имуществом, а на организацию взаимосвязей сторон будущего договора о передаче имущества, они вполне могут предусматривать обязательства по заключению договоров относительно имущества (вещей), которого еще нет в наличии на момент заключения договора либо относительно которого у будущего отчуждателя еще нет соответствующих вещных прав.

Данным положением объясняется и отсутствие в законе ограничений субъектного состава предварительного договора, подобных ограничениям субъектного состава договора аренды, предусмотренных императивным правилом ст. 608 ГК: если арендодатель должен быть титульным владельцем арендуемого имущества, имеющим право соответствующего распоряжения им, то для стороны предварительного договора этого не требуется, поскольку речь пока идет не о распоряжении этим имуществом (путем сдачи его в аренду), а лишь об установлении обязанности заключить в будущем договор о распоряжении соответствующим имуществом (в данном случае — о сдаче его в аренду). Передача вещи, в том числе недвижимой, в собственность или в аренду и соответствующий переход прав на нее возможны только на основании основного договора (купли-продажи, аренды и т.д.), а не на основании организационного по юридической природе предварительного договора. Поэтому к последнему законом и предъявляются иные требования, нежели к первому (в отношении предмета, субъектного состава, государственной регистрации).

Предварительный договор аренды

Существует и противоположная позиция, сторонники которой полагают, что «исполнимость предварительного договора» не должна оцениваться, так как это уже вопрос действия договора, а не его заключения (Определение Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09).

Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и кадастрового учета готового объекта. Недобросовестная или утратившая интерес к договору сторона может использовать неточности договорных условий для того, чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо, напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным намерениям сторон.
Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре.
Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора — в таком случае стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению основного договора в такой ситуации становится невозможным (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009).

Конференция ЮрКлуба

В чем Вы узрели загвоздку в оплате по предварительному договору, если в него внести условия коммерческого займа? Ведь предварительный договор должен содержать существенные условия основного. И кто запретит будущему арендатору выполнить свое обязательство по оплате предварительно?

В ГК РБ гл.42 ЗАЕМ И КРЕДИТ в ст.770 имеет место институт коммерческого займа: «правила, установленные главой 42, распостраняются также на случаи аванса, предварительной оплаты , отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий заем), если иное не предусмотрено законодательством».
Т.е. в отличие от предоставления обычного займа коммерческий заем производится не по самостоятельному договору, а неразрывно связан с тем договором, условием которого является .

Налоговый учет расходов, связанных с предварительным договором аренды

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Учитывая изложенное, расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на данный объект, учитываются для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.»

Предварительный договор аренды

Инспекция не согласилась с мнением общества, указав, что суммы полученного гарантийного обеспечения являются платежами, полученными в счет предстоящего оказания услуг по сдаче в аренду помещений. При этом сумма доначисленного заявителю НДС по решению суда составила порядка 10,4 млн руб. плюс пени за несвоевременную уплату налога в размере 2,4 млн руб. плюс сумма штрафа п. 1 ст. 122 НК РФ – 2,1 млн руб.

В соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ . Как гласит п. 1 данной статьи, при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

7 шагов заключения договора аренды земельного участка

Условия, предусматривающие необходимость в письменном удостоверении факта аренды земли многогранны. Главное в них то, что не составление договора или его ненадлежащее оформление аннулирует его действие и регламентирует его ничтожность, с вытекающими последствиями. В их числе могут быть:

Если предупреждения не произошло, лица могут сохранить установленные договорённости. В этом случае можно продлить договор аренды земельного участка на тот же срок. Так срочные и бессрочные варианты гражданско-правовых отношений уравниваются. При указанных в соответствующем пункте обстоятельствах, допустимо расторжение до окончания срока действия. Эти обстоятельства подкрепляются действиями статей 45,46 ЗК РФ.

Риски предварительного договора аренды

Предприниматель передал обществу в субаренду нежилые помещения, при этом передача осуществлялась не по основному договору, а по предварительному. Пунктом 1.1 данного договора стороны предусмотрели, что его предметом является обязательство заключить в будущем долгосрочный договор субаренды нежилых помещений, расположенных на первом этаже торгово-развлекательного комплекса.
На момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности на него зарегистрировано также не было. Пунктом 1.3 предварительного договора субаренды было установлено, что помещения находятся во временном владении и пользовании у предпринимателя согласно предварительному договору аренды, который он в свою очередь как арендатор заключил с арендодателем — собственником строящегося объекта недвижимости.
Помещения, передаваемые на праве субаренды, являлись торговой площадью, имели торговый зал, используемый для совершения сделок розничной купли-продажи товаров, в котором находилось оборудование, предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей. Исходя из подп. 2.1.2 предварительного договора субаренды, он одновременно являлся актом приема-передачи помещений. Начисление арендной платы стороны предварительного договора поставили в зависимость от даты подписания данного договора.
Стороны также согласовали размер платы. Общество с марта по июль 2009 года перечислило предпринимателю платежи в общей сумме 575450 руб. В дальнейшем общество возвратило предпринимателю помещения по акту приема-передачи, отразив в нем, что арендуемые помещения возвращены в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Объект недвижимости был введен в эксплуатацию 31.08.2009. Право собственности на него 17.03.2010 было зарегистрировано за собственником, которому общество (арендатор во взаимоотношениях с предпринимателем) уступило по договору цессии право требования неосновательно перечисленных предпринимателю денежных средств в общей сумме 575450 руб. Неосновательно полученными эти денежные средства общество считало по той причине, что право собственности на арендуемые им помещения за собственником на момент аренды зарегистрировано не было.
Ссылаясь на то, что никаких оснований для перечисления спорной суммы не имелось и предприниматель до настоящего времени неосновательно приобретенные средства не вернул, новый кредитор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 575450 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.2012 иск удовлетворен. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. ФАС ВСО Постановлением от 20.06.2012 Постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Президиум ВАС РФ оспариваемые судебные акты оставил без изменения по следующим основаниям.
Первоначально удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагались арендуемые помещения, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно, основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у общества не возникла, поэтому основания для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, исходил из того, что на стороне ответчика неосновательное обогащение не возникло в силу того, что оплата была произведена обществом на основании предварительного договора субаренды, общество использовало переданные ему помещения для дальнейшей отделки. Кроме того, в материалах дела отсутствовали доказательства того, что общество не использовало помещения в целях, предусмотренных предварительным договором субаренды.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о том, что полученная по договору плата за пользование помещениями не отвечает признакам неосновательного обогащения. Кроме того, суд отметил, что истец в настоящем деле не заявил иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Указанные выводы судов апелляционной и кассационной инстанций поддержала и надзорная инстанция, отметив следующее.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Пункт 3 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости могут использоваться под самые различные цели, такие как торговля, предоставление разнообразных услуг, аренда под офис и т.д. До оформления права собственности владельца такой коммерческой недвижимости он, как правило, уже имеет несколько заключенных договоров на будущую аренду помещений, которые переданы его контрагентам под отделку.
Отделка помещений, за которую берется будущий арендатор, включает в себя проектные, строительно-монтажные (отделка пола, стен помещений (торговых, офисных, служебных), монтаж перегородок, установка дверных блоков, оборудование противопожарных выходов, монтаж подвесных потолков), электромонтажные (установка систем электроснабжения, освещения, охраны, противопожарной сигнализации), инженерные (установка систем водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции) работы.
Конкретный объем выполняемых арендатором работ по отделке помещений оговаривается сторонами в заключаемом договоре. Как правило, это предварительный договор аренды, содержащий обязательство собственника объекта передать после оформления права собственности арендатору оговоренные помещения на основании отдельно заключенного договора аренды. В предварительном договоре указываются обязательство арендатора произвести отделку помещений и срок для ее осуществления, финансовые условия и др.
В предварительном договоре стороны должны определить конкретный срок, в течение которого ими будет заключен основной договор аренды, как того требует п. 4 ст. 429 ГК РФ. При этом необходимо учитывать, что в силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначенный судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Государственная регистрация права собственности арендодателя на помещения не является событием, которое должно неизбежно наступить. В связи с этим стороны предварительного договора аренды, включившие такое условие в договор, должны заключить основной договор аренды в течение года с момента заключения предварительного договора аренды (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если же он не заключен, то обязательства сторон прекращаются (Постановление ФАС ВСО от 26.07.2011 N А33-12833/2010).
Если в предварительном договоре не указано иное, то при прекращении обязательств сторон в случае незаключения ими основного договора аренды понесенные арендатором затраты должны быть ему компенсированы, поскольку в ином случае арендодатель неосновательно обогатится.
Так, в одном деле суд установил, что арендодатель допустил арендатора в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество арендодателя приобрело дополнительные качественные характеристики, и эта экономическая выгода осталась в распоряжении арендодателя. Выполненные неотделимые улучшения имущества арендодателя привели к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, арендодатель тем самым неосновательно обогатился за счет арендатора (Постановление ФАС СЗО от 24.02.2011 по делу N А13-1069/2010).
Однако в ситуации, когда предварительный договор аренды прямо предусматривал, что все отделимые и неотделимые улучшения арендуемого имущества остаются в собственности арендодателя и не подлежат компенсации со стороны последнего арендатору, никакого неосновательного обогащения арендодателя нет.
При этом передача арендатором в собственность арендодателя выполненных улучшений арендованного имущества не может рассматриваться как его безвозмездная передача в собственность, то есть дарение, поскольку встречным предоставлением за него выступает обязательство заключить договор аренды (Постановления ФАС СКО от 30.09.2011 по делу N А32-29932/2010, ФАС ЦО от 15.06.2004 по делу N А35-5387/03-С13).
В приведенных примерах окружные суды правильно отказали в квалификации отношений по безвозмездной передаче улучшений в собственность арендодателя без компенсации арендатору как вытекающих из договора дарения.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

3.1. Споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение _________ с момента получения претензии.

Предварительный договор аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

Предварительный договор о заключении договора аренды

6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.6.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.