Содержание
В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).
Как можно видеть, отмеченные ранее недостатки нормы устранены. При этом новая редакция предполагает иное соотношение срока исковой давности по виндикационному иску собственника и срока приобретательной давности: эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному.
Приобретательная давность
В соответствии с ранее действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
ВАЖНО! Компенсация предусмотрена ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Данная норма применяется с 01.01.2020, ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.
Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры
- Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
- Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
- Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
- Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.
Нормативное регулирование правоотношений
Сам по себе признание приобретателя добросовестным ничего не обозначает! Более того: вы не можете обратиться в суд с одним только материально-правовым требованием, поскольку оно автоматически не приводит к восстановлению нарушенных прав.
Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?
Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.
Кто такой добросовестный приобретатель?
- принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
- производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
- соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
- знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.
Обзор судебной практики
В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.
2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.
Истребование имущества у добросовестного приобретателя
Необходимо помнить, что в силу статьи 302 ГК РФ вопрос о добросовестности ответчика является отнюдь не единственным юридически значимым вопросом при решении таких споров . Даже если будет установлено, что приобретатель является добросовестным, у него может быть истребовано имущество если:
На данный момент практика высших судов вычленила несколько критериев, по которым приобретатель может быть определен, как недобросовестный:
Почти 15 лет потребовалось для принятия соответствующих норм. Неоднократно этот вопрос поднимался в том числе и в ходе судебных заседаний. Неоднократно на проблему обращал внимание Конституционный Суд Российской Федерации — см., например Постановление №13-П от 04.06.2015.
Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.
Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.
Как сегодня защититься от оспаривания сделки
Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.