Договор купли продажи доли дачи между мужем и женой

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Согласие потребуется в этом случае

Согласие нужно в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу, где ему составят и удостоверят согласие. С собой нужно взять паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на земельный участок — свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их как раз заменили на выписками. Как и где можно ее заказать читайте здесь.

Согласие не потребуется в таких ситуациях

Приобретенный в браке земельный участок является совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если он оформлен в собственность на одного из супругов. Дело в том, что все доходы в семье, а значит и расходы, по закону считаются общими. Причем не важно у кого был куплен участок — у физического лица, юридического лица или у муниципалитета, на торгах или без. Главное, что в браке были потрачены деньги с общего семейного бюджета на приобретение. Как оформляется согласие найдете в конце статьи.

• Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
• Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
• Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

• Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
• При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Может ли купить в ипотеку?

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Ответ для Элен.
с 29.12.2015 г ( если не ошибаюсь)
В уведомлении о приостановлении указывают, что соглашение имеет признаки раздела совместно нажитого имущества.
Ранее этой даты действительно регистрировали долевую собственность на супругов без проблем на основании документа в ппф. И сейчас полным-полно такой недвижимости.

• Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
  Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.

Как супругам оформить покупку квартиры

Спасибо Вам Огромное. Очень меня успокоили. Мы не собираемся разводиться, просто муж старше меня и если что с ним, я боюсь остаться на улице.(если его наследники отнимут как минимум пол квартиры). А если совместная собственность и еще у нас только друг на друга оформлены завещания, то уже легче дышится. Мы уже с ним глубокие пенсионеры. Спасибо ВАМ. С Праздником 8 марта.

Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

В каких случаях разрешение не требуется?

Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Зачем нужно позволение второй половины?

При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

Любая сделка купли-продажи совместно нажитого имущества требует согласия со стороны второго собственника. Если данный факт будет игнорироваться любой из сторон сделки, то последствия станут весьма печальными для каждого из участника процесса.

Какое имущество может продаваться без согласия супруга

Продажа имущества без согласия супруга возможно только в тех случаях, когда это не нарушает законодательства РФ. В ст. 253 ГК РФ сказано, что участники совместной собственности должны получать согласие на распоряжение имуществом. Если при оформлении сделки купли-продажи или дарения данное правило не учитывалось, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена в судебном порядке в течение года. При обращении одной из сторон, без чьего согласия продали собственность, в суд сделку аннулируют 100%.

Как получить согласие бывшего супруга на продажу совместно нажитого имущества

Согласно законодательству РФ согласие на продажу совместно нажитого имущества должно оформляться у нотариуса. Заявлять о согласии, а следовательно и заниматься оформлением и получением документа, должен не продающий супруг, а вторая половина. Для нотариуса придется подготовить следующие документы:

1. представлять доверителя в государственных регистрационных органах;
2. получать справки и дубликаты всех необходимых документов в банках, кредитных организациях;
3. оплачивать деньги за приобретенное имущество;
4. подписывать акт приемки – передачи;
5. подписывать договор купли – продажи.

1. Документы в работу принимаются, но с условием, что процедура проведения регистрации может быть приостановлена.
2. Чиновник регистрирующего органа одобряет сделку, но с условием предоставления необходимого документа в оговоренные постановлением сроки.

Регистрация приобретенного имущества

Далее следует текст соглашения, в котором изъявляется воля супруга. Дополнительно в доверенность могут быть включены пункты, позволяющие лицу, представляющему интересы семейной пары, совершать некоторые действия:

1. Один из супругов получает в дар недвижимость. Здесь важно помнить, что подаренные объекты не подлежат разделу между супругами. Однако если стоимость актива значительно возросла за счет вложений из семейного бюджета, такое имущество можно будет распределить в будущем. Обязательно следует сохранить договор дарения и акт, подтверждающий безвозмездное отчуждение объекта.
2. Супруги намерены подарить недвижимость третьему лицу. Если совместное имущество не распределялось, оформляется нотариальное согласие одного из супругов на совершение сделки. Нотариус предоставит вам образец согласия супруга на отчуждение недвижимости. В ситуации, когда раздел имущества был осуществлен предварительно, супруг может подарить принадлежащий ему/ей объект без одобрения мужа или жены.
3. Супруг дарит недвижимое имущество второму супругу. Например: квартира была куплена супругом до брака, а значит принадлежит ему единолично. Между супругами оформляется договор дарения. После регистрации сделки в Росреестре право собственности на объект переходит другому супругу.

После официального оформления семейных отношений покупка или продажа недвижимости супругами осуществляется в рамках режима общей совместной собственности.

Недвижимость супругов в общей совместной собственности

Так, квартира купленная в период брака, находится в собственности обоих супругов. Граждане несут равные обязанности по оплате коммунальных и иных расходов, а также на условиях взаимного согласия определяют, как распоряжаться приобретенным жильем. В случае, если один из супругов захочет продать жилое помещение, ему следует получить соответствующее согласие. Согласие супруга на продажу недвижимости необходимо удостоверить нотариально — это позволит беспрепятственно осуществить законную сделку.

Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

• С подписанным договором купли-продажи стороны посещают банк, который они выбрали для расчетов и перечисляют деньги на счет продавца, который сразу дает расписку в получении денег.
• Сторонами арендуется банковская ячейка, и Продавец получает деньги только после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.
• В банке открывается депозитный счет, на который Покупатель вносит денежные средства на счет Продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.

Порядок расчетов с Продавцом

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

• два заявления на переоформление права собственности в Росреестре;
• копии паспортов;
• копия доверенности + паспорт представителя – если в сделке участвует доверенное лицо;
• свидетельство или выписка из ЕГРН – о том, что продавец действительно имеет во владении квартирную долю;
• документ, на основе которого возникло такое право (например, свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации);
• техплан, кадастровый план или паспорт жилища;
• справка об отсутствии долгов перед УК или ТСЖ;
• справка из Налоговой – об отсутствии долгов (не всегда);
• выписка из поквартирной карточки;
• копии уведомления других совладельцев — если жилье находится в долевой собственности не только у супруга (-ов);
• квитанция об оплате госпошлины.

Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Однако нужно помнить, что в случае покупки доли квартиры одним из супругов, придется запрашивать согласие второго. Другими словами, если используется семейный бюджет, не обойтись без нотариуса – получится, что продавец должен дать согласие на сделку с самим собой. Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке). Правда, с этим могут возникнуть трудности.

Для продажи дома и участка Петрову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением. Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.

Две инстанции – два мнения

Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.

Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку

Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из Nektorov, Saveliev & Partners Nektorov, Saveliev & Partners Федеральный рейтинг. группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Международные судебные разбирательства группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × : «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 9 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 23 место По количеству юристов 25 место По выручке × , добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).

• Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в браке на момент передачи объекта или нет — с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
• Квартира/дом, приобретенные до регистрации брака. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
• Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) браке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.

Правовой статус объекта

Читатели часто спрашивают, может ли бывший муж продать квартиру бывшей жене? Закон разрешает сделки между родственниками. Но есть особенности, зависящие от правового статуса квартиры. Нюансы важно учесть, иначе следующая продажа квартиры вызовет трудности.

Как продать совместно нажитую квартиру бывшей жене

После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедура проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.

• Совладелец может продать долю в доме вместе с землей.
• Остальные сособственники имеют приоритет в выкупе – преимущественное право. Сперва нужно сделать предложение им.
• Уведомление о продаже доли составляется в письменной форме. Если действовать через нотариуса, специалист сам его составит. Можно написать уведомление от руки и отправить совладельцам по почте с уведомлением о вручении. Если не отправить – это будет считаться нарушением порядка.
• Если кто-то из совладельцев согласится с предложенной ценой, сделка заключается с ним.
• При отказах или спустя 30 дней долю можно продать третьим лицам.
• Один из вариантов – выделить долю в натуре (жилое помещение в доме). Уведомлять сособственников не придётся. Продавец вправе сразу найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи.
• Если в сделке участвуют дети, нужно согласие органов опеки. Ребенку выделяется доля в новой квартире.
• Операции с долями требуют привлекать нотариуса.

Важно! Когда вы будете оформлять договор, носящий предварительный характер, то остальные собственники могут в нем не участвовать. Те договоренности, которые были вами достигнуты, должны быть отражены в проекте договора, который предоставит, как вам, так и покупателю, дополнительные гарантии. Если вы согласовали все условия проведения сделки, то потребуется уведомить об этом других собственников.

Расходы по продаже доли в доме

• паспорта;
• несколько экземпляров договора купли-продажи;
• уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
• официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
• выписка из домовой книги;
• акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
• документы на жилье и землю;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.