Если собрание жителей приняло решение о внесении изменений в договор управления как дальше быть?

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их.

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Также стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.

Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС

Срок вступления в силу изменений, которые вносятся в договор управления дополнительным соглашением, определяется сторонами ДУ, утверждается на общем собрании и закрепляется в протоколе ОСС. При этом дата начала действия корректировок в договоре может отличаться от даты подписания сторонами дополнительного соглашения.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Статья 162 ЖК РФ

1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Ответы юристов (1)

Срок действия договора управления многоквартирным домом согласно ЖК РФ составляет до 5 лет. Сложность его расторжения по инициативе УК во многом объясняется тем, что МКД не должен оставаться бесхозным. Полномочия прежней управляющей организации будут оставаться в силе до тех пор, пока собственники не выберут новую УО или иной способ управления. Подробнее о негативных последствиях расторжения договора управления и о том, как их минимизировать, читайте в посвященной этому вопросу статье.

В 2018 году изменили порядок и стандарты управления МКД. Чтобы договор управления МКД не противоречил новым правилам, в него нужно внести изменения. Какие условия менять обязательно, а какие предусмотреть дополнительно — читайте в нашей статье. Мы подготовили примеры готовых формулировок, вы можете просто внести их в свой договор.

Обязательные изменения договора управления

Как исправить. Исключите из предмета договора «обязанность предоставления коммунальных услуг», а также раздел договора, которым регулируется порядок предоставления этих услуг и их оплаты (рисунок 7).

Рекомендуемое условие № 3: «Возможность и условия перехода на прямые договоры потребителей с РСО»

В 2017 году Верховный суд разъяснил, что изменение фиксированного размера платы возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22, определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867).

— существенное нарушение договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом — Публикации

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД

Если проследить судебную практику за последний год, можно отметить, что суды все более детально рассматривают вопросы о возможности уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от имени собственников помещений МКД договор управления с управляющей организацией.

Это нужно сделать, так как в случае выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. На такие условия и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию.

Смена условий в уже заключенном договоре

Жилищный кодекс РФ не устанавливает строгих требований к форме отчета. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности. И этой возможностью надо пользоваться.

2.1.18. Информировать в письменной форме Собственника (иных законных пользователей) об изменении размера платы за помещение пропорционально его доле в содержании и ремонте общего имущества, коммунальные услуги не позднее чем за 10 рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные услуги и размера платы за помещение, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

2.1.34. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

Жилищный кодекс Российской Федерации

3.17. Собственник вправе осуществить предоплату за текущИй месяц и более длительные периоды, потребовав от Управляющей организации платежные документы. В случае расчетов, производимых по прибору учета (общедомовому, индивидуальному, квартирному), или отсутствия Собственника осуществляется перерасчет размера его платы.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Как сменить управляющую компанию. Пошаговое руководство с образцами документов

• проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
• расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
• выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
• утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
• сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
• вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

ГЖИ это делает не потому, что ей больше делать нечего и хочется потянуть срок, а потому что так написано в Приказе №938/пр.
Когда инспекция получает заявление, она обязана сверить полученные документы с тем, что уже есть в реестре, На языке ГЖИ это как раз «проверить отсутствие противоречий между сведениями от новой УО и сведениями, содержащимися в реестре» — подп. «в» п. 5 Порядка.
При рассмотрении заявления у инспекции есть три варианта действий:
⚫ внести изменения,
⚫ отказать во внесении изменений,
⚫ приостановить рассмотрение полученного заявления для проведения проверки.
То есть отказ и приостановление — это разные вещи. Приостановление — это не отказ. Это временная и вынужденная мера из-за бездействия старой УО.
Временная — потому но приостановить можно на срок не более 30 рабочих дней. Дальше будет либо внесение изменений либо отказ в этом.
Вынужденная — потому что принимается не по хотелкам инспекции, а по строго перечисленным в приказе основаниям. Они перечислены в п. 10 Порядка, на который и ссылаются инспекции в своих якобы отписках. Там же они указывают подпункт, чаще всего это буква «а» и/или «в».

1. Жители
проводят собрание, на котором расторгают договор со старой УО и выбирают новую.
в старую УО направляют протокол и уведомляют о принятом решении распрощаться с ней.
2. Старая УО
с радостью пишет заявление в ГЖИ о расторжении с нею договора управления,
направляет туда же оригинал протокола,
просит внести изменения в реестр — чтобы убрали запись о том, что дом управляется именно ею.
ГЖИ «убирает» эту запись.
3. Новая УО
тоже пишет заявление о том, что жители выбрали её управлять домом,
прикладывает, среди прочего, копию договора управления,
просит написать в реестре, что теперь она будет управлять домом,
ГЖИ вносит эту запись.
Все довольны и счастливы. До внесения этой записи дом управляется старой компанией.

Попытаюсь схематично (да простят меня ГЖИ) объяснить этот документ.

Такие документы составляет ГЖИ любого региона. Жители сразу начинают обвинять ГЖИ в затягивании процесса, составлении отписок, незаконном отказе, так как, по их мнению, нет никакого «несоответствия», противоречий или разногласий.
Даже некоторые управляющий организации не понимают суть происходящего, что странно.