Изменение статуса земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения

В этой связи, при наличии необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство», до осуществления данных действий права на земельный участок следует передать надлежащему правообладателю (гражданину либо некоммерческой организации). В противном случае, в изменении вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство» будет правомерно отказано (либо самим органом местного самоуправления, либо органами Росреестра при внесении изменений в сведения кадастрового учета в отношении земельного участка либо внесении соответствующей записи в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Для правообладателей земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», имеющих намерение изменить вид использование на «для дачного строительства» в настоящее время существует определенная правовая дилемма, связанная с выбором подходящего времени изменения вида разрешенного использования.

Изменение статуса земельного участка

Если земельный участок не был никому ранее выделен в собственность либо в пользование, тогда вопрос об оформлении указанного участка находится в ведении соответствующего органа муниципального образования. Согласно ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Земельные участки в собственность предоставляются членам СНТ по решению местной администрации или исполнительного органа госвласти.

Существует два пути решения существующей задачи. Так, вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен при его переводе из одной категории в другую в соответствии с ФЗ от 03.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Или можно сделать это в соответствии с нормами Градостроительного кодекса и Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Понятие и нюансы изменения назначения земельного участка

Кроме этого, может потребоваться выписка из Единого государственного реестра правообладателей. В некоторых региональных системах она представляется для рассмотрения вопроса об изменении назначения только для предпринимателей и организаций, а где-то она требуется и при рассмотрении частных вопросов.

Изменить назначение земельного участка можно. От вас зависит только желание, энтузиазм и кропотливость в оформлении документов. Остальное – в ведении федерального, муниципального или местного органа самообразования, в зависимости от того, кто является хозяйствующим субъектом на этой территории.

Как изменить статус земельного участка

Переименование статуса земли из одной вида в другой – трудоемкий, поэтапный процесс, который требует знаний во многих областях: знание земельного кодекса, юридических аспектов, строительных правил, умение грамотно говорить, что пригодиться во время публичных слушаний.

Использовать землю нужно строго по назначению. Можно ли изменить статус земельного участка? Да, если появляется ситуации, когда необходимо применить ее для не предусмотренной законом деятельности, то необходимо перевести участок в нужную категорию пользования. Помимо категории у земель есть и более мелкая градация – вид разрешенного использования.

Профессиональный риэлтор

К первому виду относятся земельные участки, предназначенные сугубо для многоэтажного жилищного строительства. Этими землями интересуются, как правило, застройщики с девелоперами. Ко второму – земельные участки, предназначенные для малоэтажного жилищного строительства. Здесь также сфера интересов застройщиков и девелоперов. И, наконец, к третьему виду относятся участки для индивидуального жилищного строительства (в дальнейшем – ИЖС), которые выделяются гражданам в установленном порядке.

Чтобы ответить на поставленный вопрос, для начала рассмотрим квалификацию земель. Здесь коснёмся лишь такой категории земель, как земли поселений. Именно земли поселений представляют для населения особый интерес. Так вот, все земли поселений делятся на определённые виды. Признаком деления земли на виды является как раз разрешение на её использование.

ПОИСКОВЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПОРТАЛ САДОВОДЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ — СНЕЖИНКА

Как отмечают специалисты, работающие в области загородной недвижимости, застройщики коттеджных посёлков, а также частные лица используют для изменения категории сельхозугодий третью из указанных выше причин. И, идя по этому пути, получают самую заветную категорию — «земли поселений» с видом разрешённого использования ИЖС. Кроме сельхозугодий можно поменять категорию и других земель, однако в каждом случае есть свои нюансы и ограничения, определённые Законом № 172-ФЗ. Поскольку на практике в большинстве своём собственники участков изменяют категорию «земли сельхозназначения», то остановимся на особенностях изменения только этой категории.

Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, поэтому частная застройка на них запрещена. В случае, когда необходима площадь для строительства, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или земли худшего качества по кадастровой стоимости. Возведение индивидуального жилья на землях сельхозназначения второго типа имеет следующие особенности. Так, если указан разрешённый вид использования «дачное строительство» (ДС), то практически никаких отличий от ИЖС на землях поселений не существует. В этом случае также можно строить дом и прописаться в нём.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) в Москве и Московской области

Обратите внимание, что использование участка не по назначению чревато высокими штрафами. Так, на владельца или арендатора — физлицо может быть наложен штраф от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости, для юрлиц тариф — от 1,5 до 15 %. Кроме того, придется устранить нарушения вплоть до сноса зданий и сооружений.

Прежде чем начинать процедуру, необходимо изучить градостроительные регламенты относительно участка, Правила землепользования и застройки, а также градостроительный план. Только квалифицированные юристы смогут определить, возможно ли получение желаемого ВРИ для участка и насколько сложным окажется процесс.

Как поменять разрешенное использование земельного участка

Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

На положительный ответ в первую очередь влияет разрешенное использование вашей земли. Именно от него зависит, появится на вашем участке капитальное строение или простой летний домик. Свои преимущества и недостатки есть у каждой категории участков в российских населенных пунктах, на которых разрешено строить жилые объекты – земель под садоводство, приусадебных хозяйств и участков под индивидуальное жилищное строительство.

Земельный статус: как его изменить

1) акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим месте издания такого акта на момент его издания;
2) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из по хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) по форме, утвержденной приказом Росрегистрации от 29.08.2006 ? 146;
3) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.
При этом государственная регистрация права собственности гражданина на оказанный выше земельный участок в случае, если такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляющейся также в случае, если вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации его права собственности на данный земельный участок представлены свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение.
При этом представление данных документов не требуется, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) иди сооружение зарегистрировано в установленном Законом о1 регистрации прав порядке;
Исходя из указанных выше правоустанавливающих или право-удостоверяющих документов на земельный участок, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина-любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
2) обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если:
— сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;
— кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивиду-ально определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и т. п.).
Для регистрации прав на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство, представляются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. При этом документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является самостоятельно заполняемая гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества (форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 15,08.2006 ?232);
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на втором расположен такой объект недвижимого имущества. Предоставление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право Заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
3) обязательным приложением является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного требуется в случае, если:
— право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
— для строительства или реконструкции создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствий с законодательством РФ выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городской» округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанной земельного участка.
Для регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, представляются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, которыми являются:
для создаваемых (то есть недостроенных) объектов ИЖС: кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на строительство;
для созданных объектов ИЖС; кадастровый паспорт такого объекта и разрешение органа местного самоуправления на его ввод в эксплуатацию. При этом до 01.03.2015 г. кадастровый паспорт объекта является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке содержащим его описание;
-правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если, право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
-обязательным приложением является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий -создаваемый или созданный объект ИЖС.
Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка, не требуется в случае, если:
— право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано, в установленном Законом о регистрации прав порядке;
— указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Что делать, если дом построен, но не узаконен?
Новый Градостроительный кодекс РФ устанавливает довольно простой порядок получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако вступил в силу он относительно недавно. А все, что было до него, подчас окутано завесой тайн и мрака. Загородные дома часто возводились без соответствующего на то права либо с нарушением тех или иных требований. Узаконить же самовольную постройку бывает весьма сложно. В отдельных случаях сделать это вообще нереально.
Перед тем как приступить к возведению загородного дома, обязательно нужно по-интересоваться, сможете ли вы оформить свои права на участок и находящееся на нем строение. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации либо приобретена на вторичном рынке недвижимости.
Способы легализации
Согласно новому Градостроительному кодексу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако это вовсе не означает, что любой «контрафактный» коттедж в обязательном порядке должен быть уничтожен. Узаконить (нелегальное» строение и получить на него все необходимые права тоже возможно, но только в том случае, если в процессе строительства не были затронуты законные интересы других лиц. Кроме того, хозяину самовольной постройки придется получить исходно-разрешительную документацию, разрешение на строительство, акт Госкомисиссии, а также ряд других документов,, какие полагаются на еще не построенный дом. Вообще, могут быть два варианта развития событий: суд признает незаконно возведенный коттедж собственностью либо застройщика, либо истинного владельца земельного участка, на котором появился «бесправный» дом. Что будет в первом случае, мы уже помянули, рассказав об условиях легализации самовольной постройки. Во утором случае владелец земли должен будет возместить нелегалу убытки, которые тот понесет. Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, «прихватил» себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (либо взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же участок был увеличен за счет земли соседа, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно (в суд обращаться бессмысленно — надо либо договариваться, либо сносить дом). Запомните: право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Все решает суд
Право собственности на самовольные постройки, как мы уже отметили, устанавливается в ходе судебных разбирательств. Иск подается в тот суд, за которым закреплена территория, на которой находится построенный объект (как того требует Гражданский процессуальный кодекс РФ).
При этом суду обязательно должны быть представлены доказательства соблюдения требований охраны окружающей природной среды, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил. Достоверность всех этих сведений подтверждается заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. После вступления в силу судебного акта гражданину следует обратиться в государственные регистрирующие органы — чтобы оформить право собственности на самовольную постройку.
Желанные поправки
В сентябре нынешнего года Правительство РФ утвердило ряд поправок в законодательные акты, которые упрощают процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Поправки были подготовлены Министерством экономического развития и торговли в связи с тем, что значительная часть недвижимости до сих пор не прошла процедуру государственной регистрации.
Земля и воля
Что можно построить на своем земельном участке, и как зарегистрировать строения?
Недавно средства массовой информации сообщили о том, что на Уралмаше около двух десятков садоводов выгоняют с участков, где больше полувека они выращивали овощи. Дело в том, что участки не являются собственностью этих людей. Раньше земля принадлежала заводу «Уралмаш», и предприятие разрешило рабочим пользоваться ею. В настоящее время земля считается муниципальной, а у мэрии появились новые планы относительно использования данной территории.
На птичьих правах
Эта история еще раз подтверждает, насколько актуальным сегодня является вопрос об оформлении земельных участков в собственность. Пусть никто не прогоняет и не собирается прогонять человека с огорода, который он возделывает из года в год в поте лица. Но, не являясь собственником, он существует на этом участке, можно сказать, на птичьих правах.
— Если у вас есть земельный участок, но вы не зарегистрировали свои права, то совершать сделки: продавать, отдавать в залог, передавать по наследству такой участок вы не можете. Только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. В то же время, даже будучи собс-твенником нескольких соток, вы не можете делать на своей территории все, что заблагорассудится.
В рамках дозволенного
Земельные участки предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства, для постройки гаражей и ведения личного подсобного хозяйства.
Участки, предназначенные для ведения подсобного хозяйства, в свою очередь делятся на приусадебные и полевые. Первые находятся в черте населенных пунктов, вторые расположены за чертой поселений.
На земле, которая находится в черте поселения, можно построить баню, теплицу, сарай и прочие хозяйственные сооружения. Можно возвести жилой дом, производственное или иное здание. Важно только, чтобы в процессе строительства не были нарушены градостроительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие установленные нормы. Но прописаться в доме, расположенном на участке, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, нельзя. На землях сельскохозяйственного назначения недопустимо капитальное строительство жилья. И независимо от того, построили вы маленький бревенчатый домик или трехэтажный кирпичный коттедж, отличающийся архитектурными изысками, плод вашего труда будет иметь статус садового или дачного дома. Так диктует Жилищный кодекс. Оформить прописку возможно лишь в доме, который построен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Чтобы на земле сельскохозяйственного назначения построить полноценный дом и поселиться в нем на законных основаниях, нужно изменить целевое назначение участка. Этой непростой и длительной процедуры не избежать в каждом случае, когда целевое назначение земель идет в разрез с планами по их использованию.
Ситуация из жизни
— Я приобрел участок изначально ‘под индивидуальную застройку. Можно ли на этом участке построить автомойку или другой нежилой объект
— Процедура, изменения целевого назначения участков регламентируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «(переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»(Чтобы перевести землю в иную категорию заинтересованное лицо обращается с ходатайством в исполнительный орган государственной власти.
Ходатайство должно содержать:
— кадастровый номер участка;
— категорию земель, куда входит, уча ток;
— категорию земель, куда его следует перевести;
— обоснование перевода.
К ходатайству прикладываются, следующие документы:
— выписка из государственного земельного кадастра;
— копии документов, удостоверяют! личность заявителя;
— выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Если переводятся земли сельскохозяйственного назначения или иного фонда, то производится расчет потерь. Владелец участка должен оплатить государству недоимки, которые будут вследствие того, что государство не получит продукцию с данной территории. Срок рассмотрения ходатайств для федеральных земель составляет 1 месяц. Для земель муниципальной собственности или субъекта федерации-2 месяца.

Изменение вида разрешенного использования земельных участков

В настоящее время процесс зонирования территорий (образование территориальных зон) законодательно определен только в отношении земель населенных пунктов и регулируется Градостроительным кодексом РФ (гл. IV). В отношении земель других категорий Земельным кодексом предусмотрено (ст. 7), что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Однако до настоящего времени такой классификатор не утвержден.

Так обобщенно выглядит процедура изменения вида разрешенного использования земельных участков на землях населенных пунктов, для которых установлены содержащиеся в ПЗЗ градостроительные регламенты. Помимо этого, на этих же землях существуют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Как изменить их вид разрешенного использования? А как изменить вида разрешенного использования земельного участка на землях, не являющимися землями населенных пунктов, т.е. таких, для которых ПЗЗ не устанавливаются? Перечень таких вопросов может быть достаточно длинным.