Как правильно сдать квартиру в аренду

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Как правильно сдать квартиру в аренду». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

• Хозяин арендуемого жилья не имеет права выселить квартиросъемщика до момента истечения договора найма. Расторгнуть договор можно только в случае, если «жилец» не оплачивает аренду, нарушает правопорядок, портит имущество, мешает спокойно жить соседям и т.д. Причем делает это систематически. Более того, даже если квартиросъемщик регулярно нарушает условия договора, собственник должен заранее (как правило, не менее чем за месяц) уведомить его о том, что он планирует разорвать правовые отношения с указанием мотивов.
• Наниматель может расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его действия только после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

И собственники жилья, и квартиросъемщики рано или поздно задумываются: стоит ли заключать договор аренды. Ведь у медали, как водится, две стороны. Начнем с наиболее очевидной. Подписав такой документ, арендодатель обязан ежемесячно отдавать государству часть прибыли, получаемой от сдачи квадратных метров. А кто из нас любит делиться своими деньгами? Хотя, чего греха таить, некоторые собственники эту статью расходов без зазрения совести перекладывает на «жильцов», что не особо радует последних. В общем, причины НЕ хотеть заключать договор для обеих сторон понятны.

Как составить договор аренды квартиры

Можно воспользоваться типовой формой договора аренды жилья, которую легко найти в интернете, что не очень-то разумно. Ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы прежде всего в том, чтобы подписанный договор отражал интересы каждого из них и мог стать отличным подспорьем в решении потенциальных конфликтных ситуаций. Поэтому сторонам следует прописать все важные детали.

Съем жилья в современном мире это самая обычная практика. Не многие могут позволить себе купить новое жилье, кто-то предпочитает не привязываться, а кому-то просто необходимо на несколько лет задержаться в городе. Всех этих людей объединяет одно – они ищут квартиру, которую могли бы арендовать на длительный срок.

С чего начать?

• Место расположения жилья. Определитесь с районом, в котором вы собираетесь проживать. Конечно, чем дальше от центра располагается снимаемая квартира, тем она будет дешевле. Но стоит также обратить внимание на расходы, которые у Вас будут уходить на транспорт. Будь то бензин или покупка проездного. Не выйдет ли так, что сэкономив на оплате аренды, вы ничего не выиграете, потратив те же деньги на проезд до места учебы или работы.
  Принцип время – деньги никто не отменял. Поэтому при выборе нового района проживания определите на какое расстояние Вы готовы согласиться. Ведь большая удаленность от места работы или учебы будет означать большее время, затрачиваемое на перемещения.

• Пустая квартира или с мебелью? Если Вы ищете экономичное жилье, то, скорее всего, отдадите предпочтение квартирам без мебели. Это не всегда означает, что в сдаваемой квартире только голые стены. Возможны варианты, когда арендодатель указывает в объявлении «без мебели», не считая при этом диван, плиту и стол.

• Представьте. Мысленно представьте себя в желаемом жилье. Какое оно? Сколько комнат, их размеры? Этаж? Нужна ли вам парковка, детский сад рядом? Санузел совмещенный или раздельный?

Приступаем к выбору

Если объявление утверждает, что «квартира после ремонта», то следует уточнить сколько точно времени прошло с последнего ремонта и что это на самом деле означает. Был ли сделан косметический ремонт во всех комнатах или только в кухне? А если ремонт только завершен, то следует уточнить, не потребуются ли от новых жильцов дополнительные траты, например, на установку розеток или подвешивания люстры.

• Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
• Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
• Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

1. Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
2. Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
3. Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
4. Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
5. Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.

Плюсы посуточной аренды

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

Что нужно сделать при вселении арендатора

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если квартира в ипотеке

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Какие документы нужны для оформления договора

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Принципы налогообложения

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Вот и нашлись наши иде­аль­ные жиль­цы! Ну или не иде­аль­ные, но вполне под­хо­дя­щие нам. Дело за дого­во­ром. Подготовьте его зара­нее в двух экзем­пля­рах. Форм дого­во­ров очень мно­го. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудь­те толь­ко отра­зить в дого­во­ре необ­хо­ди­мые пунк­ты, сум­му стра­хо­во­го депо­зи­та, сни­ми­те пока­за­ния всех счёт­чи­ков и сфо­то­гра­фи­руй­те пас­порт арен­да­то­ра.

Перед тем, как делать фото­гра­фии, ещё раз окинь­те квар­ти­ру взгля­дом, создай­те уют. Сделайте так, что­бы вам само­му захо­те­лось снять вашу квар­ти­ру! Фотографировать луч­ше в сол­неч­ную пого­ду. Не ску­пи­тесь, делай­те мно­го сним­ков, хоро­ших и раз­ных. Не забудь­те про ван­ную с туа­ле­том, кух­ню и кори­дор. Чем боль­ше каче­ствен­ных и кра­си­вых фото вы доба­ви­те к сво­е­му объ­яв­ле­нию, тем лег­че жиль­цам будет при­нять реше­ние и снять имен­но вашу квар­ти­ру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — напи­сать отлич­ное объ­яв­ле­ние о сда­че квар­ти­ры в арен­ду. Практически шедевр. Для это­го ука­зы­ва­ем в объ­яв­ле­нии все плю­сы. И подроб­нее. Обязательно напи­ши­те, если дела­ли ремонт. Балкон, раз­дель­ный или сов­ме­щён­ный сан­узел, пло­щадь кух­ни — всё это долж­но быть отра­же­но в объ­яв­ле­нии. Чтобы не изоб­ре­тать вело­си­пед, выбе­ри­те штук пять луч­ших, на ваш взгляд, объ­яв­ле­ний, раз­ме­щён­ных на сай­те. Возьмите из них то, что под­хо­дит для вашей квар­ти­ры, и добавь­те допол­ни­тель­ную инфор­ма­цию про име­ю­щу­ю­ся в квар­ти­ре мебель, тех­ни­ку и отлич­ных сосе­дей.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Шаг 6. Заключаем договор

Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.

Как бы стороны не назвали договор, он должен быть заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наем жилого помещения не подлежит государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПОДАЧИ В НАЛОГОВУЮ ИНСПЕКЦИЮ

Уплату налогов производит арендодатель в зависимости от количества сдаваемых комнат и местоположения квартиры.
Арендодатель обязан ежегодно подавать декларацию о совокупном годовом доходе в налоговую инспекцию.

КАК СДАТЬ КВАРТИРУ ПО ЗАКОНУ?

Для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно уплачивать всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год – в этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету, либо ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины (а она, как известно, может менять по два и боле раз в год).

Лучше сдать квартиру без риэлтора. Потенциальному арендатору нужно заплатить деньги за месяц аренды квартиры плюс залоговую сумму в таком же размере или даже большую, если у вас дорогой ремонт, хорошая мебель и дорогая техника. Плюс услуги посредника в размере 50% от суммы аренды.

Например, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в спальном районе Одессы сегодня 5 000 гривен плюс все коммунальные платежи. Можно попробовать поставить цену аренды 6 000 и при этом указать и подчеркнуть конкурентные преимущества вашей квартиры.

Как сдать квартиру в аренду дорого

Недвижимость в последние годы сильно упала в цене. Возможно, что ваша квартира за 25 000 долларов через 5 лет будет стоить 15 000 долларов. Этот процесс тоже трудно прогнозировать. Поэтому любые сравнения в долгосрочной перспективе будут некорректными. Это вопрос бизнес-планирования и вашего чутья.