Содержание
Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:
В соответствии с законодательством, оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать невозможность применения того или иного подхода, поэтому некорректно утверждать, что один отчет лучше другого за счет того, что в нем использовано два подхода вместо одного.
Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры
Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
Сравнительный подход наиболее востребован среди других способов оценки стоимости имущества. Он не основывается на прогнозируемой прибыли, как доходный метод, и не берет в расчет затраты на износ и восстановление.
На что обращает внимание специалист при сравнительном подходе?
- Экспертный метод. Когда нет возможности получить точные числа и следует опираться на данные о процентных различиях. Мнение эксперта становится основополагающим.
- Стоимостной метод. Учитываются затраты на сохранение объекта в надлежащем состоянии за счет ремонтно-восстановительных работ и других улучшений.
- Статистический метод. Он требует от специалиста особенной внимательности, поскольку нужно получить данные о корреляции цены и новых количественных/качественных свойствах объекта;
- Парные продажи. Специалист находит два объекта, отличающиеся по одному параметру. Изучаются проведенные с каждым из них идентичные сделки и определяется разница стоимости, служащая денежной корректировкой. Этот метод позволяет получить процентную поправку.
Какие бывают корректировки?
- Объем прав на имущество. В первую очередь, устанавливается наличие или отсутствие разного рода ограничений на владение и распоряжение недвижимостью.
- Местонахождение объекта. В разных регионах стоимость может сильно отличаться при прочих равных условиях.
- Период продажи. Недвижимость – товар сезонного спроса, поэтому оценщику следует учесть расход времени на его реализацию или приобретение.
- Доработки в строительстве или дизайне, улучшившие характеристики объекта.
- Физические параметры: габариты, производственный материал, степень износа, необходимость в ремонте и т.д.
В соответствии с аналитическими заключениями операторов рынка жилой недвижимости стоимость квартир расположенных на первом и последнем этаже жилого дома меньше, чем стоимость квартир расположенных на других этажах. Оценщик не проводил корректировку по данному параметру на объекты аналоги поскольку все квартиры расположены на средних этажах.
Последовательность внесения корректировок в стоимость аналогов определяется достаточно строго, сначала вносятся «коммерческие» корректировки, потом корректировки на параметрическое и конструктивное различие, ну и в последнюю очередь на различие в физическом состоянии.
Корректировка на количество комнат в квартире при оценке комнаты
До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.
Загрузка...
