Договор купли продажи без передачи денег законность

Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Определение Верховного суда от 3 июня 2008 года № 5-В 08-8

Несмотря на то что большинство сделок купли-продажи недвижимости предусматривает порядок расчётов через банковские ячейки, аккредитивы, счета эскроу и т.п., доля сделок с отсрочкой платежа всё же достаточно велика, и не всегда покупатели ведут себя порядочно.

Позиция суда

Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась.

  • покупать квартиры, унаследованные 7-10 лет назад, а не 1-3 года;
  • предпочесть жилье, полученное по завещанию;
  • заключить с продавцом договор о возврате средств в случае появления наследников, особенно тех, чьи права по закону не могут быть нарушены;
  • не занижать в договоре денежную сумму.

Поддельные документы

Какие меры безопасности принимать в дальнейшем? В договоре прописывать реальную денежную сумму. Совершать передачу денег с участием банка при условии прохождения продавцом процедуры регистрации.

Меры ответственности

Если в договоре долевого участия (ДДУ) не была указана точная дата передачи квартиры покупателю, а лишь приблизительная, то велик риск, что застройщик затянет строительство на неопределенный срок. Дольщики могут ждать вселения годами с сомнительной перспективой когда-либо это осуществить. Застройщик в такой ситуации фактически получает деньги дольщиков в свое полное распоряжение.

Процедура купли-продажи за наличку достаточно проста. Несомненным ее плюсом будет сокращение времени при подготовке и оформлении сделки. Все зависит от того как быстро стороны договорятся о цене, порядке расчетов, порядке передачи квартиры, распределении расходов, связанных с совершением сделки и др.

Действия продавца

  1. Расчет в валюте. Недостаток данного способа – это колебания курса. Из-за этого продавец может, как потерять, так и приумножить большую сумму денег.
  2. Сделку можно провести в несколько этапов. Но это должно быть отражено в договоре купли-продажи (при условии, что цена квартиры относительно небольшая и ее можно поделить на три части).
  3. Использование ячейки банка. Этот способ довольно популярен. Стороны приходят в банк и покупатель заказывает ячейку. Продавец получает содержимое в виде денежных средств после того, как вторая сторона сделки получит право собственности. Недостаток данного способа – это комиссионные банку.
  4. Расчет по аккредитиву. Покупатель заранее размещает необходимую сумму в банке, а он, в свою очередь, обязуется выдать денежные средства продавцу после представления документов о государственной регистрации сделки. В этой ситуации банк также берет комиссию.

Ограничения и способы их законного обхода

  1. подготовить документацию для продажи, в том числе основное соглашение;
  2. написать расписку при вручении покупателем аванса или задатка (о разнице между задатком, авансом и залогом узнаете тут);
  3. подписать соглашение о реализации квартиры;
  4. получить финансовые средства за недвижимость;
  5. написать расписку после итоговых расчетов;
  6. отдать ключи и документы на квартиру.

Это на сто процентов безопасный способ взаиморасчетов между продавцами и покупателями недвижимости. Не случайно именно его используют при покупке недостроенного жилья в новостройках – обязательное условие для застройщиков, работающих с дольщиками. В этому случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и финансовым учреждением, причем на всем протяжении деятельности договора в него могут вноситься изменения, в том числе можно продлевать документ.

Данный способ взаиморасчета такой же безопасный, как и аккредитив, а разница заключается в том, что расчет производится в наличной форме. Участники сделки заключают договор аренды ячейки, оплачивает которую по договоренности покупатель или продавец. Деньги пересчитываются в присутствии сотрудника банка и помещаются в ячейку, при этом ключ остается у покупателя, а обе стороны получают свой экземпляр договора.

Аккредитив

Не стоит также разбивать платежи на несколько частей, но важней всего не занижать стоимость объекта. Так, к сожалению, поступают многие, желая сэкономить на налогах, но в этом случае покупатель сильно рискует. Сумма, прописанная в договоре, должна быть реальной, что же касается безналичного расчета, то его целесообразно проводить в случае, если у участников сделки открыты счета в одном банке. При расчете наличными присутствие нотариуса обязательно.

Рекомендуем прочесть:  Заблокировать социальную карту учащегося

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Аванс и задаток

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Подозрительные покупатели

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Наличный расчет

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

В качестве альтернативы наличных расчетов можно рассматривать безналичные, когда покупатель переводит деньги на счет продавца. При таком способе легче доказать факт оплаты, не нужно возить с собой крупную сумму наличности и нет рисков получения фальшивок. Но данный вариант также отличается высоким риском мошенничества со стороны продавца или покупателя.

Расчеты с помощью депозита нотариуса

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи с условием расчета через ячейку. Предварительно они выбирают банк, в котором она будет арендоваться.
  2. В условленный день продавец и покупатель приходят в банк и заключают договор аренды ячейки на необходимый срок. В нем определяются условия доступа к ячейке. Депозитарию нужно предъявить документы, подтверждающие переход права собственности, а также подписанный договор купли-продажи и доступ будет открыт. В договоре прописывается обязанность банка предоставить доступ к ячейке при соблюдении определенных условий продавцом.
  3. Вносится стоимость аренды ячейки.
  4. Производится закладка денежных средств с участием двух сторон. Продавец при этом выполняет наблюдательную функцию: он должен убедиться, что все деньги по сделке действительно переданы ячейку покупателем. Также он может не только пересчитать их, но и проверить на подлинность. Ключ от ячейки забирает покупатель или нейтральная сторона (привлеченные юристы или риелторы).
  5. После переоформления прав собственности на квартиру продавец получает доступ к ячейке и заложенным деньгам, независимо от желания покупателя. В договоре прописывается определенный срок в течение которого продавец вправе посетить банк (обычно это с 13 по 20 дни аренды).

Расчеты через банковскую ячейку

  • ответственность за пересчет купюр и проверку их на подлинность перекладывается на продавца, банк снимает с себя ответственность за это (в договоре на аренду сумма не фигурирует);
  • финансовая организация не обязана проверять документы, открывающие доступ к ячейке, на подлинность;
  • перевозка такой крупной суммы наличных к банку весьма рискованна;
  • банк может лишиться лицензии, что приведет к потере денег.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

И для чего он нужен

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

На что обратить внимание в договоре

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Требовать расписку нужно всегда, даже если квартира продается по альтернативному обмену, и покупатель фактически денег не платит, или платит живыми деньгами не всю сумму, а лишь ее часть в качестве доплаты. В расписке все равно должна фигурировать та денежная сумма, о которой договорились продавец и покупатель в процессе торга, потому что договор, который оформляется, называется договор купли-продажи, и не как иначе. Хранить эту расписку вместе с зарегистрированным договором покупатель должен всегда, то есть вечно. Договор без расписки — лишь протокол о намерениях. В некоторых случаях, как можно было убедиться из прочитанного, он абсолютно бесполезен и ровным счетом ничего не доказывает.

Рекомендуем прочесть:  Как рассчитать пособие по уходу

Правила составления расписки

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Законы

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

При такой форме оплаты есть опасность для продавца — получить фальшивые купюры. Поэтому перед закладкой денежных средств в ячейку стоит воспользоваться услугой банка по проверке и пересчету денег. Иногда банки взимают дополнительную плату за это.

Способы оплаты при купле-продаже недвижимости

  • либо по предъявлению расписки из Росреестра о сдаче пакета документов на регистрацию. МФЦ дает не расписку а опись документов.
    Важно, чтобы в перечне документов была указана закладная
  • либо по предъявлению ДКП с регистрационной надписью о переводе права на покупателя
  • либо по предъявлению ДКП и выписки из ЕГРН с новым владельцем.

Оплата покупки квартиры ипотекой (кредитными средствами)

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости — ключевой момент сделки и вызывает много вопросов как у продавцов, так и у покупателей. Вариантов оплаты немало и все они имеют свои нюансы, не зная которых можно изрядно потрепать себе нервы.
Давайте разберемся подробно.

Как происходит передача всех денег при продаже квартиры? При оформлении договора на продажу недвижимости стороны должны самостоятельно определить множество дополнительных условий сделки, в том числе и порядок передачи денежных средств за жилье.

Безопасная передача денег при продаже квартиры

Обратите внимание! Вне зависимости от того, когда происходит расчет между сторонами, гражданам можно получать деньги в наличной и безналичной форме. Если в сделке участвует юридическое лицо, возможность получить наличные деньги существенно ограничена лимитом в 100 000 рублей. Аналогичные правила действуют и в случае, если происходит продажа доли квартиры.

Наличными через нотариуса

Безопасную передачу денег за ипотечную квартиру гарантирует именно такой способ передачи денег, однако, от стадии регистрации договора до момента получения средств может пройти от нескольких дней до нескольких недель (например, по ипотеке Сбербанка срок перечисления может составлять до двух месяцев).

Ссылка на основную публикацию