Договор купли продажи долевой квартиры

При оформлении доли, участие нотариуса является обязательным. Но он не станет проверять наличие лиц, которые имеют право на проживание в квартире, отсутствие обременений в виде осужденных граждан и детей-сирот.

Содержание контракта

Чтобы избежать проблем при оформлении контракта необходимо своевременно обратиться к квалифицированному юристу. Если вы оставите заявку на сайте, то специалист предоставит вам бесплатную консультацию. Это поможет исключить риски при заключении сделки.

Затраты на оформление контракта

С 01.02.2019 обязанность по передаче документов в Росреестр возложена на нотариуса. Специалист должен сформировать пакет документов и направить на государственную регистрацию на безвозмездной основе. Единственной тратой будет являться оплата госпошлины за регистрацию (2 000 р. с каждого покупателя).

3.1 Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

Если не являются супругами

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателям в долях, указанных в п. 1.3 настоящего Договора.

Количество экземпляров

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены. Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением. Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

После оформления договора покупатель и прежние владельцы долей должны обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности либо МФЦ по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев. Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.

Как оформить продажу квартиры в долевой собственности

В большинстве случаев нотариус не только удостоверяет договор, но и занимается подготовкой проекта. При этом взимается плата за предоставление услуг правового и технического характера. Сумма не определена законодательными актами, а устанавливается нотариусом лично. Ее величина колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

Как определить долю в квартире

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

Что делать до оформления договора купли-продажи

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже. Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта. Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

Особенности продажи доли в квартире

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

Документы для заключения договора

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

1. Адрес квартиры, являющейся объектом договора.
2. Стоимость, рассматриваемой доли жилой площади.
3. Обязательства сторон при заключении подписанного договора.
4. Гарантия продавца, что доля квартиры не заложена, и не арестована, а также подтверждение об отсутствии долгов пред ЖКХ.
5. Также оговаривается порядок расчетов за приобретенную квартиру с указанием вида платежа (наличный платеж или перечисление на банковский счет), а также о расходах по оформлению контракта.
6. Затем прописывается ответственность участников сделки, за срыв обязательств, возложенных на участников соглашения, в том числе, об условиях, возникших при форс-мажорных обстоятельствах.
7. В заключительном разделе отмечается число экземпляров составленного соглашения и дата вступления его в действие.
8. После подписания заполненного документа, ДКПДК получает статус действительного, и участники сделки приступают к исполнению обязанностей, отраженных в подписанном документе.

Реальную долю приобретать намного удобнее, так как в этом варианте, Покупатель приобретает конкретную комнату, выделенную Продавцу, то есть Покупатель будете проживать в выделенной комнате, а другие совладельцы на данную комнату не могут претендовать. При этом, при оформлении договора нужно будет уточнить правила нахождения в помещениях общего пользования (коридора, ванной, кухни).

Как определить долю в квартире?

• Своим решением Продавец привлекает в помещение дополнительного собственника, в результате чего увеличивается численность совладельцев и вероятность конфликтов между ними.
• При реализации своей доли в жилье одному из супругов, вначале понадобиться разделить право владения недвижимостью между супругами, так как обычно, конкретные доли между супругами не установлены.

В том же случае, если ребёнок в результате сделки приобретает долю, никаких существенных отличий от обычного договора не будет – закон не ограничивает право детей на приобретение недвижимости. Однако в этом случае в договоре надо указать, за чей счёт приобретается доля.

1. Документы, удостоверяющие личность сторон и их право- и дееспособность. Для граждан достаточно будет обычного паспорта. Но в том случае, если стороной по сделке выступает организация, потребуются её уставные документы, паспорт руководителя, а если вместо него выступает представитель – то доверенность.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на долю в квартиры. С момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» именно этот документ служит единственным подтверждением прав. Свидетельства о регистрации права не выдаются с 2016 года.
3. Техническая документация на квартиру. Если кадастровая информация теперь содержится в ЕГРН, то техническую надо предоставлять отдельно.
4. Список лиц, зарегистрированных в квартире. Он может быть оформлен в виде выписки из домовой книги, либо в виде другого документа.
5. Выписка из лицевого счёта и справка о наличии или отсутствии задолженности по платежам за содержание квартиры и по коммунальным услугам. Хотя долги должен оплачивать продавец, часто в договор включается условие о том, что их оплату берет на себя покупатель в обмен на соразмерное уменьшение цены по купле-продаже.
6. Документы, на основании которых возникло право на долю в квартире. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, предыдущий договор купли-продажи и т. д.
7. Письменные отказы собственников от покупки доли. Согласно ст. 250 ГК РФ, те, кто уже владеют долями в имуществе, вправе первыми купить продающуюся долю, увеличив тем самым свою. Соответственно, продавец обязан сначала письменно уведомить владельцев остальных долей, сообщив им, по какой цене и на каких условиях он собирается продавать свою). Лишь после того, как те дадут письменный же отказ или не ответят в течение месяца, можно продавать долю постороннему лицу.

• Скачать бланк уведомления собственников о продажи доли в квартире
• Скачать образец уведомления собственников о продажи доли в квартире
• Скачать бланк отказа от покупки доли
• Скачать образец отказа от покупки доли

Список необходимых бумаг

В результате такие договора обычно не проходят процедуру регистрации и оспариваются в суде. Поэтому сначала супругам надо провести раздел имущества и заключить брачный контракт (и то, и другое делается через нотариуса) о раздельном владении нажитым с момента заключения контракта. Лишь после этого можно говорить о сделке. И в такой ситуации договор купли-продажи доли квартиры между супругами ничем не будет отличаться от договора между чужими людьми.

• даты и места совершения сделки;
• сведений об участниках (Ф.И.О., гражданства, даты рождения, паспортных данных прописки, банковского счета, если расчет осуществляется в безналичной форме);
• предмета сделки (размера продаваемой доли, адреса, присвоенного квартире, ее основных характеристик);
• продажной стоимости имущества;
• порядка и сроков осуществления расчета с отчуждателем;
• данных правоустанавливающей и правоподтверждающей документации на долю квартиры;
• наличия (отсутствия) обременений и ограничений;
• ссылки на уведомления прочих совладельцев о предстоящей продаже;
• факта осмотра предмета сделки;
• прописанных на данной жилплощади лиц;
• прав и обязанностей отчуждателя и приобретателя;
• оплата расходов на оформление документа;
• иные условия, являющиеся важными для участников сделки.

Четко установленной формы соглашения об отчуждении части недвижимости не предусмотрено, в связи с чем его суть практически аналогична документу, оформляемому при продаже всего объекта. Но при этом существуют некоторые отличия, о которых следует знать.

Образец договора

Составление договора продажи доли в квартире должно отвечать всем требованиям закона. Помимо отмеченного ранее, указанный документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого сторонам надлежит явиться в уполномоченный орган с заверенным нотариально договором, составленным в трех экземплярах и своими паспортами.

Что выгоднее? Разумеется, общий договор на всех совладельцев. Достоинств такого подхода гораздо больше, но есть и два недостатка – уменьшение налогового вычета (1 млн рублей на всех) и длительное обсуждение цены объекта.

Образец договора купли продажи квартиры в долевой собственности 2021

Что может быть легче найти покупателя и заключить договор купли-продажи квартиры? Теоретически все просто, но в случае с долевой собственностью нужно учесть множество нюансов – от преимущественного права покупки до расписки о получении денег. О тонкостях знают далеко не все – в результате случается обман, невыплата денег, неправильный расчет долей, нарушение интересов совладельцев и т.д.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Если заключается договор на продажу отдельной доли в квартире, в составе участников двое – Продавец и Покупатель. Остальные собственники в сделке не участвуют, но имеют преимущество перед сторонними покупателями – выкупить долю в числе первых.

Если исковые требования собственников жилого помещения будут удовлетворены судом, то договор не будет признан недействительным. В данном случае происходит замена покупателя и собственником спорной доли становится другое лицо. Факт замены покупателя в договоре также порождает обязательство о производстве соответствующих записей в ЕГРП.

Договор о продаже доли в квартире должен содержать обязательные условия, без которых такое соглашение считается недействительным. Так, в договоре должны присутствовать все необходимые данные о его субъектах — ФИО, адрес прописки, иная информация. Следующим условием является предмет договора — доля в квартире, а также идентифицирующие признаки жилого помещения. К данному роду признаков относятся адрес жилого помещения, его общая и жилая площади, количество комнат и другие важные особенности. Заключительное существенное условие – цена договора. Цена определяется соглашением сторон и должна быть выражена исключительно в валюте РФ – рублях.

Порядок продажи доли постороннему лицу

1. Заявления сторон о регистрации перехода прав собственности на долю в жилом помещении.
2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в жилом помещении, а также акт приема-передачи доли. Важно отметить, что данные документы должны быть предоставлены в копиях по числу сторон (продавец, покупатель, регистрирующий орган).
3. Документы, удостоверяющие личность каждой из сторон. К таким документам относится паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность.
4. Если сделка осуществляется через услуги представителя, то необходим документ подтверждающий такие полномочия (доверенность).
5. Иные документы, которые требуются для государственной регистрации, например: если сделка совершается несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства.
6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

1. Документы, удостоверяющие личность сторон и их право- и дееспособность. Для граждан достаточно будет обычного паспорта. Но в том случае, если стороной по сделке выступает организация, потребуются её уставные документы, паспорт руководителя, а если вместо него выступает представитель – то доверенность.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на долю в квартиры. С момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» именно этот документ служит единственным подтверждением прав. Свидетельства о регистрации права не выдаются с 2016 года.
3. Техническая документация на квартиру. Если кадастровая информация теперь содержится в ЕГРН, то техническую надо предоставлять отдельно.
4. Список лиц, зарегистрированных в квартире. Он может быть оформлен в виде выписки из домовой книги, либо в виде другого документа.
5. Выписка из лицевого счёта и справка о наличии или отсутствии задолженности по платежам за содержание квартиры и по коммунальным услугам. Хотя долги должен оплачивать продавец, часто в договор включается условие о том, что их оплату берет на себя покупатель в обмен на соразмерное уменьшение цены по купле-продаже.
6. Документы, на основании которых возникло право на долю в квартире. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, предыдущий договор купли-продажи и т. д.
7. Письменные отказы собственников от покупки доли. Согласно ст. 250 ГК РФ, те, кто уже владеют долями в имуществе, вправе первыми купить продающуюся долю, увеличив тем самым свою. Соответственно, продавец обязан сначала письменно уведомить владельцев остальных долей, сообщив им, по какой цене и на каких условиях он собирается продавать свою). Лишь после того, как те дадут письменный же отказ или не ответят в течение месяца, можно продавать долю постороннему лицу.

• Скачать бланк уведомления собственников о продажи доли в квартире
• Скачать образец уведомления собственников о продажи доли в квартире
• Скачать бланк отказа от покупки доли
• Скачать образец отказа от покупки доли

Список необходимых бумаг

В том же случае, если ребёнок в результате сделки приобретает долю, никаких существенных отличий от обычного договора не будет – закон не ограничивает право детей на приобретение недвижимости. Однако в этом случае в договоре надо указать, за чей счёт приобретается доля.

При участии детей в роли продавцов и покупателей

Для договора купли-продажи доли государство официально не устанавливает обязательные требования к оформлению. Бланк договора не утверждён, и потому стороны вольны сами составлять его так, как считают нужным.

Петрова Анна Федоровна, гражданка Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол женский, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

2.1.Стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п. 1.1.настоящего договора Имущества составляет 1 560 000 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч) рублей. Стоимость жилого дома составляет 1 000 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 560 000 рублей.

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

1.3. Продавец гарантируют, что на момент заключения настоящего Договора имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным имуществом не имеется.