Договор купли продажи квартиры образец с проживающим бывшем собственником

Вы можете использовать данный типовой бланк в качестве базового шаблона для составления собственного документа при подготовке сделки с квартирой. Рекомендуется, чтобы окончательный вид документа, с учетом особенностей Вашей сделки, контролировал юрист или Нотариус.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Возможные сложности

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Проведение просмотров

• оценка квартиры;
• подготовка пакета документов на квартиру;
• поиск покупателей;
• проведение просмотров;
• заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
• заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора. Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны. Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Регистрируется ограничение в Росреестре

Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст. 583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.

7. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

1. дата и место заключения договора;
2. ФИО участников сделки;
3. характеристика жилья, включая точный адрес, общую и жилую площадь, количество комнат;
4. права и обязанности сторон, с указанием порядка и сроков выписки всех зарегистрированных в жилье граждан;
5. полная стоимость жилого помещения в цифровом и буквенном выражении;
6. способ расчета.

Соглашение

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Право постоянного проживания зарегистрированных в квартире лиц может быть защищено от прекращения по закону. К примеру, отказавшиеся от приватизации лица сохраняют это право пожизненно, или до того момента, пока не решат прекратить регистрацию по собственной воле.

Что делать с зарегистрированными лицами

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

Что предпринять покупателю и продавцу

4.4 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора. При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.

Такой документ нужно заверять у нотариуса по одной очень важной причине – он должен проверить, что стороны действительно являются дееспособными. Это необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем возможные споры, которые могут возникнуть на том основании, что продавец не является дееспособными или не был таковым на момент заключения сделки.

Порядок действий

Право проживания не идентично с правом собственности. Как владелец жилья может не быть прописан в собственной же квартире, так и другое лицо, не являясь собственником может иметь право проживать в данной недвижимости.

Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.

Кого нельзя выписать?

• если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
• прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
• прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).

В самом договоре купли-продажи квартиры с постоянным проживанием указывают ФИО сторон, дату и место заключения. Разумеется, прописывают права и обязанности, а также – информацию об объекте недвижимости. Отразить обременение в виде постоянного жильца можно следующим образом:

Вынужденные ситуации – когда вы не сможете выселить жильца?

Соглашение устанавливает, что получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество в собственность. Единственное условие – уход за престарелым, который выражается в определенной сумме денег или других материальных или нематериальных благах. Договор купли продажи квартиры с проживанием продавца на таких условиях крайне выгоден для многих семей в России. Ежемесячная сумма довольно символична в сравнении с платежами по ипотечному кредиту, да и сроки достаточно малы, ведь вряд ли престарелый человек проживет еще 30-40 лет, а ипотеку оформляют примерно на такой период. Сравните с договором купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи квартиры или рента – добровольный вид проживания в одной квартире

Рента – это своего рода договор купли продажи квартиры, оформляется в том случае, если за престарелым человеком некому ухаживать или родственники проживают далеко и попросту не могут принять участие в уходе.

В первую очередь необходимо составление договора в соответствии с требованиями положений ГК РФ (глава 33). Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

С этой целью они продают свою недвижимость. Наиболее удобной формой гражданско-правового договора в этом случае будет реализация (продажа) недвижимости по договору ренты, с условием пожизненного проживания продавца.

Сроки

Вполне логично, что такая ситуация накладывает на покупателя серьезные обязательства и любое нарушение может стать причиной для расторжения договора. С другой стороны, благодаря подобной схеме можно приобрести собственное жилье намного дешевле, чем оно продается на рынке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром. Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя. Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Ольга,добрый день. Мы собираемся приобрести квартиру за собственные средства по переуступки прав договора ДДУ. Продавец просит нас в переуступке указать сумму за которую он приобретал квартиру,а оставшиеся средства отдать ему под обязательство или расписку,(все деньги закладываем в ячейку )подскажите ,как правильно составить этот документ?

Покупка доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире

Добрый день. Спасибо за ваш сайт-лучший что я нашла в интернете по данной теме) С помощью вас самостоятельно заключаем договор купли продажи квартиры, подскажите как грамотно внести пункт о том что в квартире на неопределенный непродолжительный срок остается прописан один человек и что претензии никто не имеет? спасибо за ответ

Уведомление о продажи доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире:

Добрый день! Подскажите при покупке жилья,можно воспользоваться налоговым вычетом и его вернуть? Сколько раз одному человеку можно воспользоваться налоговым вычетом,если стоимость первого жилья была 1 650 000 , приобреталась с использованием ипотечных средств в 2008году?
В 2018 году приобретается другое жилье,так же с частично использованием ипотечных средств за 2800 000, могу ли добрать с этой квартиры не достающую сумму?

Законодательными нормами установлены определённые правила при заключении ДКП, несоблюдение которых способно привести к аннулированию сделки.

• Во-первых, в МФЦ вместе с оформлением ДКП можно обзавестись выпиской из ЕГРП и другими документами, требующимися для регистрации.
• Во-вторых, стороны могут подать материалы для регистрации с приложением ДКП.

Где оформляется договор купли продажи квартиры

Ошибки в ДКП квартиры совершать нельзя, так как даже из-за технических ошибок может быть отменена или приостановлена сделка.

Срок регистрации регламентируется ч. 1 ст. 16 № 218-ФЗ от 13.07.15 г. и составляет 7 или 9 дней при приеме документов и заявления органом регистрации или МФЦ соответственно. Стоит учесть время, которое займут обсуждение деталей сторонами сделки и подготовка документов, а также день, отведенный на посещение нотариуса. В среднем вся процедура занимает около 1 месяца, но может потребоваться и больше времени (например, если нужно восстанавливать утерянные документы или узаконивать перепланировку).

Завершение сделки. На заключительном этапе покупатель должен зарегистрировать переход прав на объект недвижимости – для этого нужно посетить многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра (при нотариальном оформлении функцию по передаче документов берет на себя нотариус). С момента регистрации квартира принадлежит новому владельцу по документам (это отражается в выписке из ЕГРН), но физически он вступит во владение только после подписания акта приема-передачи квартиры, выплаты денег и получения расписки. Акт составляется в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении.

Документы

Покупатель получает жилье в полное свое распоряжение. Он обязан соблюсти пункт о праве на проживание бывшего владельца в помещении, но не должен брать на себя заботы по его содержанию – в противном случае возникнут признаки ренты. При осуществлении такой сделки каждая сторона получает желаемое.