Договор купли продажи квартиры статьи

Содержание

Перед регистрацией сделки в Росреестре или МФС рекомендуем внимательно изучить образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами, чтобы избежать типичных ошибок при заполнении. Договор заполняется черной или синей ручкой, понятным и разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Типовой бланк можно скачать у нас на сайте в формате word или pdf. Также договор можно заполнить онлайн у наших партнёров fireblank.ru

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Передача денег при продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен готовится заранее, и желательно, чтобы его текст был известен сторонам до заключения сделки. Это позволит избежать вопросов и разногласий на самой процедуре подписания.

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Содержание и образец договора

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет. НДФЛ не платится. При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Сколько должно быть экземпляров

Призвание нормы права — обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение — осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки.

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

В документе отражено соглашение между физическими лицами — Продавцом и Покупателем квартиры, о возникновении, изменении и прекращении взаимных прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям.

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Необязательные условия

В случае обнаружения каких-то недостатков, не отражённых в условиях договора, у продавца возникает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Это означает, что покупатель получает основания к понуждению продавца к исправлению недостатков. Если же недостатки получат статус неустранимых, то появляется и основание для признания сделки недействительной.

И еще один важный момент! Предусмотрительность Покупателя в разработке условий Договора купли-продажи квартиры имеет значение и для получения им статуса Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя недвижимости (что это дает – см. по ссылке). В случае судебных споров это облегчит Покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать деньги с Продавца или получить компенсацию от государства.

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.»>ст. 584 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры – форма, содержание, образец

Важно! Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

  • Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
  • Стоимость квартиры.
  • Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
  • Обременения либо отсутствие их на квартиру.
  • Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
  • Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.
Рекомендуем прочесть:  Межевание участка в садоводстве

Особенности составления договора

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

И для чего он нужен

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

На что обратить внимание в договоре

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

  • Процесс передачи денежных средств разрабатывается до мелочей, в том числе, если предусмотрен задаток.
  • Недостатки жилья, протечки, повреждения указываются подробно в договоре.
  • Если продажа осуществляется по доверенности, обращаем внимание на срок доверенности (не старше 12 месяцев), а также, кто является продавцом (особое внимание престарелым людям).
  • Если квартира была приобретена за маткапитал, обращаем внимание на наличие несовершеннолетних детей.

Важно! Для нотариуса определён порядок регистрации сделки в электронном виде, как обязательный вариант. В данном случае нотариус подтверждает сделку и при помощи ЭЦП (электронной цифровой подписи) передаёт документацию в электронном виде в Росреестр в течение 3 рабочих дней. В дальнейшем Росреестр проводит обработку документации по стандартной схеме, выдерживая сроки регистрации.

Договор купли-продажи в Москве и Санкт-Петербурге

6. В случае участия в сделке юридического лица, она может быть признана недействительной при отсутствии полномочий у руководителя организации на совершение подобных сделок. Примером может быть заключение договора на приобретение у ООО коммерческого помещения, стоимость которого превышает размер стоимости, предусмотренной для крупных сделок в соответствии с законодательством об ООО. В таком случае Вам необходимо попросить подготовить такой документ, как либо справка о некрупности сделки, подписанная руководителем юридического лица и главным бухгалтером организации, либо протокол/решение общего собрания участников общества об одобрении крупной сделки. Формы этих документов Вы можете заказать в компании «Смарт Вэй» и получить подробную консультацию об их заполнении.

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

Существенные условия по закону

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу. Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации. Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным. В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

Рекомендуем прочесть:  Жалоба на бездействие следователя в прокуратуру

Какие дополнительные условия включают в договор?

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя. Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

  1. Наименование «Договор купли-продажи». Ниже ставится дата, место (город, населенный пункт) заключения.
  2. Стороны. Указываются личные сведения о Покупателе и Продавце: ФИО, паспортные данные (серия, номер, дата и место рождения).
  3. Предмет. В данном случае — это квартира. В соответствии со ст. 554 ГК РФ необходимо указать сведения, позволяющие идентифицировать передаваемый объект недвижимости. Для квартиры — это соотнесение помещения к жилому фонду, наименование (квартира, комната, часть дома), адрес, этажность и прочие характеристики.
  4. Суть договора. В документе указывается характер сделки (купля-продажа).
  5. Цена. Это обязательное условие, предусмотренное ст. 555 ГК РФ. Если стороны не договорились о стоимости недвижимости, не указали ее в договоре, документ считается незаключенным. Цену можно обозначить за весь объект или за единицу площади. В последнем случае цена будет определяться исходя из фактического размера квартиры.
  6. Перечень граждан, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения. Следует указать основания, по которым лица остаются проживать в объекте (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец должен обозначить, кто из членов семьи и какое время будет проживать в квартире после ее продажи, и каковы конечные сроки их выписки.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2021

От того, является ли удостоверение добровольным или обязательным, зависит стоимость услуг нотариуса. Дешевле обойдется заверение документа, предусматривающего обязательную нотариальную форму (0,5% от суммы, но не более 20 000 руб.). Если можно заключить простой договор, стоимость услуг нотариуса зависит от цены квартиры и может достигать 100 тыс. руб. (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

Дополнительные условия

Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.

Законодательными нормами установлены определённые правила при заключении ДКП, несоблюдение которых способно привести к аннулированию сделки.

На вопрос, какова цена ДКП, ответить невозможно. На цену составления документа влияет регион и рыночные цены на услуги юристов, квалификация профессионала, составляющего соглашение. Короче говоря, в каждом варианте стоимость услуг по заполнению ДКП жилья может быть различной. Стоимость нотариальных услуг, помощь адвоката или риелтора зависят от объёма работ и расценок того или иного ведомства.

Где оформляется договор купли продажи квартиры

Перед исполнением планов по реализации жилой площади надо подготовить пакет документации, необходимой для осуществления сделки. Причем, собранная документация является одним из наиболее важных элементов в процессе осуществления соглашения.

3. Законом также предусмотрена обязательность соблюдения нотариального удостоверения сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку и ограниченно дееспособному лицу* (часть 2 статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

  • Продажи единственным собственником объекта недвижимости одной или нескольких долей в праве собственности, но не целиком объекта недвижимости
  • Продажи одним или несколькими (но не всеми) участниками собственности своих долей
  • Продажи всеми участниками собственности своих долей по разным договорам

Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости

В свою очередь профессиональный юрист составляет договор индивидуально, с учетом всевозможных договоренностей сторон сделки. И это очень важно, ведь предусмотренная законом свобода договора позволяет скорректировать его таким образом, чтобы сделка максимально соответствовала интересам обеих сторон.

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Правовая база

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:

Где и как можно искать покупателя?

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Ссылка на основную публикацию