Договор купли продажи квартиры без уплаты денег

Продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги; если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать; поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился; значит, неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение; следовательно, в иске о расторжении надо отказать.

Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 года № 5-В 11-27

К.Е.С. обратилась в суд с иском к В.Н.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 года продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , В.Н.М. за руб. Однако покупателем В.Н.М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу К.Е.С. не выплачена.

Определение Верховного суда от 3 июня 2008 года № 5-В 08-8

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Для дополнительных гарантий надежности во время сделки купли-продажи квартиры деньги можно передать через банковскую ячейку с помощью векселей. Такой формат отношений между сторонами курируют риелтор/юрист и банковский служащий.

• оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
• составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
• отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
• получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
• зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Правильный порядок оплаты наличными

При купле-продаже квартиры для обеих сторон первоочередная задача — провести сделку без риска. Повысить надежность передачи денег поможет привлечение адвоката по гражданским делам. Опытный специалист проконтролирует соблюдение интересов и покупателя, и продавца. Если вы не можете или не хотите привлекать к сделке адвоката, свести риски при передаче денег во время покупки недвижимости можно и самостоятельно, выбрав надежный способ расчета.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

• ФИО обеих сторон.
• Полная стоимость недвижимости.
• Уточнение, была ли внесена предоплата.
• Сумма для передачи.
• Валюта, в которой будет оплачена стоимость недвижимости.
• Если имеются свидетели, то стоит указать сведения и о них.
• Место, время, дата, когда были переданы деньги.
• Расписка обязательно должна ссылаться на договор купли продажи, что является подтверждением исполнения обязательств по пунктам оплаты.

• Во-первых, расписка подтверждает, что деньги были переданы покупателем продавцу. Если же в договоре имеется пункт о передаче денежных средств, то это не является подтверждением исполнения условий соглашения. Без расписки продавец может заявить, что финансовые обязательства не исполнены, и отказать в передаче прав собственности.
• Во-вторых, расписка может послужить доказательством в суде о получении денежных средств продавцом от покупателя.
• В-третьих, расписку запрашивает Налоговая инспекция, когда происходит оформление налогового вычета за квартиру.

Какие нужны документы?

Это только малый список тех опасностей, которые могут произойти при наличном расчёте. Именно поэтому необходимо составлять расписку при данном способе продажи. Что в ней должно содержаться?

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Чья инициатива?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Чем рискует покупатель?

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Тут мы вновь прибегнем к делению недвижимости по периодам получения на нее права обладания: до или после 01.01.16. В первом случае, по НК – налог будет считаться от стоимости, которая прописала в ДКП (плюс использование вычета 1 млн. руб.). Во втором случае – налог будет считаться от суммы квартиры, которая теперь зависит от кадастровой стоимости.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Какие есть исключения из общего правила оплаты налога с продажи квартиры?

Например, квартира приобретена за 3 000 000 руб. и потом продана за такую же цену. По идее нет дохода и нет налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость данного объекта = 6 000 000 руб. Именно 70% от 6 млн. руб. (4 млн. 200 тыс. руб.) и возьмут в качестве реальной цены для расчета налога. Из этой суммы вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000). Это будет ваш доход со сделки. В итоге, вы заплатите 13% НДФЛ от 1 млн. 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обращаем внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн. руб.) можно применить вычет (6 – 1 = 5 млн. руб.).

• До подписания договора купли-продажи, то есть на основании предварительного договора купли-продажи (ДКП). Этот вариант применяется при покупке недвижимости, которая находится в залоге(ипотеке) у кредитора.
• После подписания договора купли-продажи.
  При этом существует три варианта:
  1) до передачи пакета документов с заявлением от продавца о переводе права собственности на покупателя в Росреестр
  2) сразу после передачи пакета документов в Росреестр
  3) после получения ДКП с регистрационной записью из Росреестра.

А вот если применяются государственные средства поддержки при покупке жилья (сертификаты и субсидии) — способ, форма и сроки расчета регламентируются организацией, которая уполномочена эти средства выделить.

Формы оплаты при купле-продаже недвижимости

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости — ключевой момент сделки и вызывает много вопросов как у продавцов, так и у покупателей. Вариантов оплаты немало и все они имеют свои нюансы, не зная которых можно изрядно потрепать себе нервы.
Давайте разберемся подробно.

На данный момент это самый популярный способ оплаты недвижимости. Принцип аккредитива схож с банковской ячейкой, только оплата в данном случае проходит безналичным путем. Стоимость такой услуги в банке примерно равна аренде сейфа.

2. Использование банковской ячейки

Если покупатель не убедится в том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то нечестный продавец может не вернуть деньги и дальше придется разбираться в суде. А при сделке после регистрации рискует уже продавец, так как нет никаких гарантий заплатит ли покупатель, и пока дело дойдет до суда, мошенник уже перепродаст квартиру. Данный способ используется в некоторых случаях, но уже теряет актуальность – многие предпочитают не рисковать.

Как правильно передавать деньги во время сделки по квартире

Данный способ активно используется при оформлении ипотеки, в этом случае банк перечисляет в ЦНС продавцу оставшуюся сумму за квартиру. Стоимость услуги ЦНС на 2020 год составляет 3400 рублей. Несмотря на удобство расчета, существуют недостатки, связанные с судебной практикой в спорах по таким сделкам, а также жалобы клиентов на длительность регистрационной процедуры.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

РАСЧЕТ С ПОМОЩЬЮ ОТКРЫТИЯ СЧЕТА ЭСКРОУ

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

РАСЧЕТ ПОСРЕДСТВОМ АККРЕДИТИВА

Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

Здравствуйте Алексей! Это существенный риск. Вы можете:
1. прописать в договоре полную сумму,
2 указать, что расчеты произведены при подписании договора,
3 взять расписку на полную стоимость
Однако, полностью это Вас не перестрахует.
Есть и другой вариант — указать в договоре, что расчет в течение 1 дня с момента регистрации и квартира остается в залоге у продавца до получения им денег. Такой договор регистрируется в течение 5 дней. После регистрации (через 5 дней) отдаете деньги, берете расписку и снимаете обременение. Если у продавца ситуация такова, что он не может подождать 5 дней — стоит задуматься.

Алексей

Подписывайте ДКП и с указанием что расчёт проведен до подписания, возьмите с продавца расписку, подпишите акт приёма передачи квартиры,Сдайте документы на регистрацию совместно. Если регистратора пакет документов устроит и никаких справок и дополнительных заявлений не потредуется, деньги можно передать.

Проверено ЦИАН

Правильно , что просит ! Все думают о своей безопасности , но нужно учитывать и интересы другой стороны , !В крайнем случае нотариально или при свидетелях , Продавец должен доть расписку отом что сумму получил и претензий не имеет .А если каждая сторона начнет гнуть свае — сделка сорвется ! Нужен разумный компромис !
веритьть никому не нужно , Более того -Это категорически делать нельзя , но оптимальные меры по обеспечению сваох гарантий принять нужно !
Если сумма большая ,о только через -ячейку . Договор ,с банком , . В банке такая форма есть !

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре. Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей. Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн. рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной. Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене – обычное дело

И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

На первом месте среди всех иностранных валют находятся доллары. Некоторое время назад, когда российский рынок недвижимости только формировался, все сделки покупки-продажи жилья оплачивались только в долларах. Именно этим объясняется столь длительная и неугасающая популярность данной валюты. Кроме того, курс доллара известен практически каждому человеку, будь он американцем или россиянином, поэтому оплата квартиры наличными в долларах не составит особого труда для любого человека.

Ограничение на оплату наличным платежом

Второй способ обойти ограничения — это дробление оплаты на части. В этом случае первая часть денежных средств передаётся продавцу в качестве задатка, вторая — перед подачей документов в Регистрационную палату, третья — после получения Свидетельства о регистрации права собственности и т.д.

Дробление на части

Расчёт по аккредитиву — альтернатива использования банковской ячейки. Покупатель вносит на свой счёт денежные средства и заключает с банком договор, согласно которому, последний обязуется перевести деньги на счёт продавца после предъявления покупателем Свидетельства о праве собственности на приобретаемую квартиру.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в Откроется в новой вкладке.»>ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.»>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.