Договор купли продажи квартиры проблемы и особенности дипломная работа

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК).

Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара).

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

В соответствии со ст.552 ГК РФ: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

• Жилое помещение должно быть надлежащим образом отделено (изолировано) от других смежных помещений, оборудовано необходимыми видами инженерных систем и иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей, или придомовым земельным участком (причем изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат, однако,не могут быть признаны изолированным помещением часть комнаты, подсобные помещения, смежные комнаты, а также помещение, созданное в результате неутвержденной перепланировки).
• Жилое помещение является недвижимым имуществом – имуществом, которое обладает признаком прочной связи с землей, не подлежит переме­щению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмер­ного) ущерба (что соответствует пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ). При этом разделяется также, встречающуюся в литературе точка зрения, утверждающая, что в связи с развитием современных технологий, позволяющих осуществлять транспортировку зданий на большие расстояния без причинения им какого-либо вреда, более целесообразной представляется формулировка, «согласно которой жилое помещение должно иметь стационарный характер, прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве».
• Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Считается необходимым отметить, что согласно пункту 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, адвокат праве использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещений, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия займодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом (пункты 6 и 7 статьи 21 Федерального закона от 31.05.2002г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»). Однако автор хотел бы подчеркнуть, что положения пункта 3 стать 288 Гражданского кодекса РФ и пункта 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ устанавливают запрет на размещение в жилых домах промышленных производств.Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом статьями 22-24 Жилищного кодекса РФ.
• Жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан, т.е. помещение должно быть безопасным для постоянного проживания, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым в соответствии с действующим законодательством.
• В литературе в отдельных случаях также выделяется такой признак жилого помещения как благоустроенность. В понятие благоустроенность целесообразно включать не только соответствие санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность помещения основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным нормам и правилам для данного вида зданий и сооружений.Так, согласно Приложению 1 к Закону г. Москвы от 14.06.2006г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» благоустроенное жилое помещение в Москве должно соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плитка, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала. В зависимости от степени благоустройства жилые помещения могут быть оборудованы:
  • водопроводом, если внутри дома имеется распределительная сеть водопровода, в которую вода поступает централизованно из водопровода или артезианской скважины;
  • водоотведением (канализацией), если внутри имеется канализационное устройство для стока хозяйственно-фекальных вод в уличную канализационную сеть или поглощающие колодцы, местный отстойник;
  • отоплением независимо от источника поступления тепла (за исключением печного отопления);
  • газом, как сетевым природным), так и сжиженным, включая газовые баллоны. При наличии установленной напольной газовой плиты;
  • горячим водоснабжением от специальных водопроводов, подающих в жилые помещения горячую воду для бытовых нужд проживающих, централизованно или от местных водонагревателей;
  • ваннами (душем) независимо от способа поступления горячей воды;
  • напольными электроплитами при наличии.

• потребностями гражданского оборота,
• необходимостью урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений,
• имеющейся правоприменительной практикой норм Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов в данной сфере,

Содержание

• провести анализ российского законодательства о договоре купли-продажи жилых помещений;
• изучить понятие и сущность договора купли-продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;
• провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору купли-продажи;
• провести анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи;
• изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;
• разработать способы юридической безопасности и ответственность сторон по договору купли-продажи, а также предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

ГЛАВА 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами из Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов [43].

И все же, говоря о реализации нового договорного права в условиях сегодняшнего экономического положения в России, нельзя не отметить наличие в нем противоречий. Возьмем, к примеру, цену и форму договора. Так вот, оказывается, стороны не совсем свободны в их выборе. В юридической литературе вопрос о цене возмездного договора является спорным. Авторы учебника «Гражданское право» относят цену к числу обычных условий договора, а другие правоведы считают, что цена является существенным условием всякого возмездного договора. В обоснование этого авторы ссылаются на п. 1 ст. 424 ГК. На практике, однако, мы вряд ли встретим возмездный договор, в котором отсутствует указание о цене. И обусловлено это не только развивающимися рыночными отношениями, но и фактором непрекращающейся инфляции. Поэтому отсутствие цены в договоре порождает массу невыгодных последствий для всех сторон договора. Противоречива также ситуация и с формами договоров. В связи с тем что договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.

Часть вторая ГК посвящена исключительно обязательствам и догово-рам. Как точно и емко отметил известный правовед С. С. Алексеев , «это сугубо деловая, „рабочая“ часть всего законодательного документа», и без его логически строгой кодификации царил бы хаос, невероятный разнобой в исходных документах.

Содержание

Так, в силу ст. 421 ГК стороны могут заключить договор как преду-смотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми ак-тами. По буквальному смыслу этой статьи смешанные и типичные договоры могут быть предусмотрены и регламентированы, помимо ГК, другими федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации. Следует, однако, учитывать, что, согласно статье 3 и другим положениям ГК, постановления Правительства могут вторгаться в сферу гражданско-правового договорного регулирования только в случаях, строго определенных законом. При этом в интересах стабилизации и упорядочения типичных договорных связей целесообразно, чтобы типизация осуществлялась в первую очередь в кодифицированном законе. Часть вторая ГК ориентирует именно на такой подход, давая типизацию договоров, которые опосредуют основную массу экономических связей .

С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.

1.1 Понятие и нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в РФ

По сравнению с общими положениями о купле — продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости — незаключенным. (ст. 554 ГК)

1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВИД ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ

освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи,