Содержание
- 1 Бланк договора купли-продажи с залогом со стороны покупателя
- 2 Образец типового договора купли-продажи с залогом
- 3 Для чего нужен залог?
- 4 Правила заключения соглашения физическими лицами
- 5 Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку
- 6 В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:
- 7 Арест недвижимости
- 8 Погашение займа покупателем
2.4.3.Форма оплаты (платежное требование; платежное поручение, аккредитив; чек; платежное требование-поручение) . Налог на добавленную стоимость должен быть показан отдельной строкой в платежных документах. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим пунктом, стороны руководствуются «Правилами безналичных расчетов в народном хозяйстве».
Бланк договора купли-продажи с залогом со стороны покупателя
3.6. При отказе Покупателя (полностью или частично) от принятия и оплаты предусмотренных Договором товаров (продукции) он возмещает Продавцу возникшие в связи с этим убытки в размере % стоимости товаров (продукции).
1. Предмет договора
3.5. За невыборку товара в установленный срок (при самовывозе со склада Продавца) Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере % стоимости невыбранного в срок товара, а также возмещает Продавцу убытки, связанные с хранением товара, в размере % стоимости товара за каждый день просрочки, но не более %.
- важно учесть сведения об участниках сделки;
- наименование предмета сделки, ее описание;
- цена договора;
- права и обязанности участников сделки;
- перечень важнейших приложений;
- подписи сторон;
- те или иные условия, которые будут рассмотрены сторонами.
Образец типового договора купли-продажи с залогом
Как правило, договор с залогом принято оформлять для того, чтобы можно было предоставить продавцу гарантии, что товар будет оплачен, а в случае непредвиденных ситуаций возвращены убытки. Важно учесть то, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает именно на основании договора.
Существенные условия договора купли-продажи с залогом
- предмет залога. В том случае, если в залог передается определенная вещь, то важно определить ее наименование, признаки, все это и позволит индивидуализировать эту вещь. Важно учесть, что если в качестве предмета залога станут выступать имущественные права, то необходимо определить какие именно права станут передаваться в залог, каково их содержание;
- нельзя не выделить оценку предмета залога;
- следует указать важную информацию. Она заключается в том, что необходимо понять у какой именно стороны договора о залоге будет, находиться заложенное имущество, что является важным моментом;
- существо обеспечиваемого залогом обязательства. Здесь важно понимать, что если залогом будет обеспечиваться обязательство, возникшее из договора, то в документе нужно указать, кто именно является продавцом, а кто покупателем;
- размер обеспечиваемого залогом требования. Важно понимать, если залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в документе важно указать размер кредита. Сюда относятся и проценты, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;
- важно соблюсти и сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом.
- стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
- конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
- предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
- оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
- подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
- ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
- кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
- права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
- возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
- основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
- срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
- порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.
Для чего нужен залог?
Данный документ послужит гарантией того, что стороны не откажутся в перспективе от своих намерений: продавец не найдет другого покупателя или не передумает продавать жилье, а покупатель не выберет другую квартиру для покупки.
Содержание договора с залогом и правила его подписания
Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.
Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.
В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.
Существенные условия
В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.
Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.
- Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
- В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
- Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
- В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
- Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
- Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
- Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.
Путем передачи долговых обязательств
- Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
- Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
- Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.
Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.
- На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
- Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
- Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
- Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
- Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)
3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем
Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.
ПДКП используют для дополнительных гарантий. Если продавец откажется подписывать основной ДКП, придется вернуть задаток в двойном размере. Покупатель, не выполнивший свои обязательства, теряет переданные деньги без штрафных санкций.
Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.
Что такое право залога на квартиру у продавца
Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.
Задаток – это сумма, которая призвана подтвердить исполнение некоторых условий основного соглашения, заключённого между сторонами для оформления покупки. Передаваемые деньги в такой ситуации включаются в счет будущего платежа. Например, если совершение сделки по покупке квартиры планируется через некоторое время – приобретатель может передать продавцу оговоренную сумму для подтверждения своих намерений.
Правила заключения соглашения физическими лицами
Например, обязательство полностью закрыть имеющиеся долги по услугам ЖКХ. Если собственник не сделает этого – покупатель будет вправе обратиться с исковым заявлением в суд, причем все расходы на адвокатов, сбор документов и др. понесет продавец.
Существенные условия типового документа
После того как продавец и покупатель пришли к решению оформить договор купли-продажи жилья, может возникнуть необходимость во внесении предоплаты в виде задатка. Когда соглашение о задатке составлено – стороны принимают на себя определенные обязательства – продавец не должен продавать свою недвижимость до получения полной суммы по договору, а покупатель не получит права заселиться в квартиру до осуществления полного взаиморасчета.
Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.
Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку
📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.
Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?
📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2021, а не фразы «в течение месяца».
- ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Продавец обязуется передать Покупателю Автомобиль в день заключения настоящего Договора в технически исправном состоянии, а также передать Покупателю все принадлежности и документы, необходимые для использования Автомобиля по назначению.
- Покупатель обязуется принять автомобиль и уплатить его цену в соответствии с условиями Договора.
- ПЕРЕДАЧА АВТОМОБИЛЯ
- Передача автомобиля производится по адресу: ХХХХ в день заключения настоящего Договора. При этом стороны подписывают акт приема-передачи (Приложение 1 к договору)
- Право собственности на автомобиль и риск его случайной гибели переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи.
- Покупатель обязуется в течение 2 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора изменить данные о регистрации автомобиля в соответствии с действующим законодательством.
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- В случае нарушения своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Разрешение споров
- Все возникающие между ними споры и разногласия Стороны будут стремиться решить путем переговоров.
- При невозможности решить спор путем переговоров, он будет разрешен в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
- ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и один для регистрирующего органа.
- АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
(б) оставшуюся часть цены Автомобиля в сумме ХХХХ Покупатель уплачивает Продавцу в течение 10 рабочих дней после прекращения залога на Автомобиль, указанного в п. 1.3 Договора и представления Продавцом Покупателю выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества, подтверждающей прекращение указанного залога.
Приложение: Акт приема передачи автомобиля.
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
- Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить автомобиль («Автомобиль»), обладающий следующими характеристиками:
- Марка, модель ХХХ.
- Цвет ХХХ.
- VIN ХХХ.
- Тип ТС ХХХ.
- Год изготовления ХХХ.
- Номер двигателя ХХХ.
- Номер кузова ХХХ.
- Мощность двигателя ХХХ.
- Объем двигателя ХХХ.
- Тип двигателя ХХХ.
- Разрешенная максимальная масса ХХХ.
- Экологический класс ХХХ.
- Масса ХХХ.
- Изготовитель ХХХ.
- Пробег на дату заключения настоящего Договора ХХХ.
- Продавец гарантирует Покупателю, что Автомобиль принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается:
- Договором купли-продажи транспортного средства от ХХХХ, заключенным между Продавцом и ООО «Альфа Плюс»;
- ПТС серия № ХХХХХ, выдан ХХХ;
- СТС серия № ХХХХХ, выдан ХХХ.
- Право собственности Продавца на автомобиль обременено залогом на основании Договора о залоге автомобиля №ХХХХ от ХХХХ, заключенного Продавцом с ООО «К Плюс», срок действия – до 31 декабря 2020 года, запись в реестре уведомлений о залоге движимого имущества ХХХХ. Письменное согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора продавцом получено и передано Покупателю в день заключения настоящего Договора.
- Продавец гарантирует Покупателю, что Автомобиль не обременен правами третьих лиц (за исключением указанного в п. 1.3 залога), в споре, под арестом или иным запрещением не состоит.
- Продавец гарантирует Покупателю, что Автомобиль соответствует характеристикам, описанным в настоящем Договоре.
- Продавец гарантирует Покупателю, что Автомобиль находится в хорошем техническом состоянии, которое позволяет использовать его по назначению. Недостатки и неисправности, препятствующие его эксплуатации, отсутствуют.
- Автомобиль имеет следующие повреждения / дефекты, не влияющие на возможность его эксплуатации: ХХХХ.
- Вместе с Автомобилем передается следующее дополнительное оборудование и имущество, стоимость которого включена в цену Автомобиля: ХХХХ.
- Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить автомобиль («Автомобиль»), обладающий следующими характеристиками:
- ЦЕНА АВТОМОБИЛЯ
- Цена Автомобиля составляет ХХХХ.
- Цена Автомобиля уплачена Покупателем Продавцу в наличной форме в день заключения настоящего Договора. Передача денежных средств подтверждается распиской.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:
Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.
Что такое обременение в пользу продавца
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан. В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным. На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.
Арест недвижимости
Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.
Риски при покупке и продаже недвижимости с обременением
Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.
Покупатель вносит сумму, равную остатку, в банк. Погашение остатка долга контролируется продавцом. В условия договора купли-продажи (ДКП) вносится положение о внесении части стоимости квартиры путём погашения покупателем долга. Внесённая в банк сумма засчитывается в установленную стоимость квартиры. Обременение снимается, объект переходит в собственность покупателя.
Погашение займа покупателем
Как правило, банки идут в таких случаях на уступки, особенно, если речь идёт о затруднениях заёмщика. Но они не допускают получения упущенной выгоды, взимая существенную часть выплат по процентам за ипотеку.
Задаток
Распоряжаться имуществом на правах собственника может только залогодержатель – банк, в котором оформлялся ипотечный кредит. Поэтому нужно обратиться в тот банк, где был получен кредит под залог квартиры, и написать заявление на получение разрешения на продажу и досрочное погашение ипотеки. В заявке следует указать: