Обоснование корректировки на количество комнат в квартире

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Оценка квартиры сравнительным подходом

1. без отделки — отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
2. простая отделка — стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
3. улучшенная отделка — стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
4. высококачественная отделка — в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

Корректировка на мебель при оценке квартиры

Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки.

Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости. При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.

экономические науки

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация. Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

Похожие материалы

В практике оценки квартир в качестве основных элементов сравнения, по которым производятся корректировки, выступают: условия рынка (скидки к ценам предложений), площадиь квартиры (общая, жилая, кухни), этаж расположения, наличие балкона/лоджии, состояние помещений квартиры, тип дома, тип санузла, транспортная доступность.

Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала. Тогда как на реальном рынке стоимость объекта не всегда определяется исключительно его свойствами, к тому же связь между некоторыми характеристиками объекта и его стоимостью может быть мультипликативной. Кроме того, часто в отчетах учитывается минимальное количество ценообразующих факторов, тогда как С.В. Грибовский, например, насчитывает их до 12, и каждый подразделяет на несколько категорий.

3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок.

Когда можно применять метод парных продаж?

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к. есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro. За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».