Добросовестный приобретатель после дарения от банкрота

Вступивший в силу 1 октября Закон о банкротстве физических лиц многократно увеличил риски для покупателей недвижимости на вторичном рынке. Квартиру или комнату, землю или коттедж, приобретенные у человека, который уже после сделки будет признан банкротом, покупатель рискует потерять навсегда. И деньги, потраченные на покупку недвижимости, ему никто не вернет.

Банкрот на распродаже

В каких же случаях сделка может быть признана недействительной? В Законе о банкротстве для этого указаны такие основания: подозрительные сделки должника (в это же основание включаются и сделки, совершенные должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов), сделки, совершенные должником в отношении отдельного кредитора.

В соответствии с законодательством о банкротстве физических лиц, арбитражный суд может признать недействительными сделки гражданина-банкрота по продаже недвижимости, в том числе жилья. Это распространяется на сделки, которые были совершены на срок до 3 лет до того, как физическое лицо стало финансово недееспособным. В таком случае квартира у добросовестного приобретателя изымается, возвращается банкроту (фактически поступает в распоряжение финансового управляющего) и реализуется в счет погашения долгов перед кредиторами.

Добросовестный приобретатель после дарения от банкрота

Сколько денег в этом случае получит гражданин, лишенный квартиры? Разумеется, значительно меньше ее реальной стоимости. А как быть, если купленная 3 года назад у потенциального банкрота квартира (тогда мало кто знал о самом понятии – банкротство физического лица) является единственным жильем добросовестного приобретателя? Получается, что права кредитора законодатель ставит значительно выше прав добропорядочного гражданина, который не по своей вине попадает в жесткую неприятность.

И вопрос в догонку: Должник сам от себя напишет претензию родственнику, которому подарил земельный участок? Там будет написано: «дорогой Дядя Паша, я тебе подарил земельный участок, но передумал, потому что у меня есть долги, а я вообще по натуре очень добросовестный племянник. Заплати мне за него денег на мой счет в банке, потому что в нашей семье наличкой не расплачиваются. Честное пионерское, я эти деньги потрачу на расчеты с кредиторами. Правда потом доказать не смогу».Деньги были тут же сняты, чтобы успеть до ареста счета. Их следы не были найдены после обналичивания.И судья увидев такие действия не признает такую сделку недействительной? Ну окружающих совсем уж за дураков не держите.

Добросовестный приобретатель после дарения от банкрота

В законодательстве этот вопрос занимает особое место, и Гражданский кодекс (далее — ГК) РФ содержит специальные нормы отмены дарственной при признании дарителя несостоятельным (банкротом). Так, п. 3 ст. 578 ГК РФ определено, что по требованию заинтересованных лиц возможна отмена дарения, которое было совершено юридическим лицом или частным (индивидуальным) предпринимателем за счет средств, связанных с их коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

в 6-П относительно ст. 302 речь идет об оспаривании сделки КП между первым покупателем и последующими (только их добросовестность имеет значение если первоначальная продажа недействительна), и применении напрямую виндикации в пользу собственника вместо реституции от 2-ого покупателя к 1-ому. Наверное нельзя говорить что 302 применяется к реституции.

Конференция ЮрКлуба

в 6-П относительно ст. 302 речь идет об оспаривании сделки КП между первым покупателем и последующими (только их добросовестность имеет значение если первоначальная продажа недействительна), и применении напрямую виндикации в пользу собственника вместо реституции от 2-ого покупателя к 1-ому.

До вступления в силу Закона о банкротстве физических лиц, «руки» у кредиторов были сильно «связаны». Во-первых, узнать о наличии сделки, к примеру, по продаже автомобиля по официальным каналам невозможно. А «подключать» неофициальные каналы по каждому заемщику службе безопасности банка затруднительно. Во-вторых, кредитору, зачастую, сложно собрать документальное обоснование иска в суд, особенно, если информацию о сделках он получил из «неофициальных источников». Поэтому без банкротства признать сделку недействительной обычно кредитор ранее мог, если «это лежало на поверхности»:

Отмена сделок дарения, купле-продажи

В процедуре банкротства финансовый управляющий и кредиторы в свое распоряжение получают всю информацию о сделках с недвижимостью, автотранспортом и т.п. должника за 3 года до банкротства. Кроме того, могут получать информацию о доходах не только должника, но и по второй стороне сделки. Очень часто люди продают имущество (совершают сделки) стоимостью на десятки миллионов рублей людям, имеющим минимальных доход. Информация из ФНС о минимальных доходах покупателя поставит под сомнение вопрос о реальности расчетов по сделке, да и вообще о реальности самой сделки…

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Можно ли расторгнуть договор дарения должника

Но. Тут согласен с Михаилом Юрьевичем, будут определенные сложности. Вам придется доказать, что фактически квартира из обладания должника не выходила, статус кво на нее сохранен, он по прежнему продолжает пользоваться ее, а вся указанная схема была лишь совершена для отвода глаз.

Следует учесть также, что если супруг должника, который имеет совместные права на недвижимость, заключил сделку купли-продажи от своего имени, то она также может быть признана недействительной. Если должник скончался, то спорные вопросы по заключенным сделкам с недвижимостью оспаривают уже с его наследниками.

Закон о банкротстве увеличил риски при покупке недвижимости

С октября 2015 года вторичный рынок жилья стал еще более опасным для покупателей. Риски при покупке квартиры увеличились. Новым обстоятельством, благодаря которому покупатели вторичной недвижимости рискуют потерять свои деньги, стало новшество, внесенное в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, с 01.10.2015 физическое лицо может быть признано банкротом, поэтому некоторые сделки несостоятельных граждан (собственников недвижимости) могут быть признаны недействительными. Чем же чреваты для покупателей внесенные в Закон изменения? Как связаны между собой несостоятельность собственника жилья и признание договора купли-продажи недействительным?

— Отнюдь нет. Я просто хочу предупредить покупателей еще об одной новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости. Тем более что закон вступил в силу не так давно — практики его применения еще нет и никто не знает, что он принесет тем, кто попадет в судебные жернова.

Если продавец квартиры банкрот

— Всегда очень внимательно смотрите: состоял ли кто-то из бывших хозяев квартиры в браке. Проверьте, есть ли у жильцов дети. Бывает, что они не всегда зарегистрированы в данной квартире. Наведите справки о том, от чего умер бывший хозяин. Может, он состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере. Такая квартира представляет очень большую опасность для покупателя. Также может оказаться, что имеются обиженные наследники. Или документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были надлежащим образом оформлены. А если продавец пенсионного возраста, то всегда может в суде сослаться на то, что он находился в состоянии заблуждения.

– Да. А если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, потому как последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику. Единственное жилье должника не может быть реализовано в счет расчетов с кредиторами.

Не каждого покупателя суд признает добросовестным

– А как вы прокомментируете такую ситуацию. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка?

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Признание сделки купли-продажи недействительной

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.