Договор аренды недвижимости с агентством

Агентства недвижимости давно и прочно оккупировали рынок недвижимости в крупных городах и более 80% всех объявлений об аренде квартир размещаются ими. Снять жилье на длительный срок от хозяина гораздо труднее, но реально, если постараться. За что же тогда платить риэлтору?

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Агентство работает в столице с начала 90-х. В настоящее время функционируют более 40 офисов в разных районах Москвы. Размер комиссии АН зависит от вида предоставляемой услуги. При составлении т.н. «гарантийного талона», обеспечивающего полную ответственность агентства за сделку в течении всего срока найма, комиссия равна 100% месячной стоимости аренды. Если же посредничество агентства ограничивается просто подбором варианта, комиссия составляет 50%.

«Миэль»

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических, трактуется в соответствии законодательством РФ.

3. ЗАКАЗЧИК ОБЯЗАН

5.1. Стоимость услуг Исполнителя по Договору согласовывается Сторонами по каждому предложенному Объекту отдельно и указывается в Листе просмотров, оформленном как Приложение №1 к Договору, перед осмотром Объекта.

Итак, представьте себе глухую питерскую окраину, на которой стоит древняя пятиэтажка. На первом этаже этого призрака прошлого сдается однокомнатная квартира с уникальным дизайном «приют сироты»: полное отсутствие обоев, в качестве кровати предлагается ароматный и удивительно грязный матрас неизвестного происхождения, изысканными стульями в стиле «полный лофт» назначены пивные ящики, а в качестве умывальника предлагается массивный оцинкованный тазик, побитый ржавчиной. Те редкие наниматели, которые сюда наведываются, теряют дар речи – видимо, по причине своего восхищения необычными интерьерами. Но добивает их пытающаяся сдать такую «элитарную» квартиру 70-летняя бабушка, которая с железобетонным упрямством требует за нее 20 тыс. руб. – потому что до глубины души убеждена, что это средняя цена на рынке и обмануть битую жизнью женщину не получится ни у кого!

Есть ли шансы поднять цену?

Ключевая особенность отечественной недвижимости в том, то каким бы ни было предложение – спрос всегда его превышает. Это особенно заметно в Первопрестольной и Северной столице, однако и на периферии ситуация отличается ненамного. Для риэлторов такая ситуация благоприятна в плане постоянного потока желающих заключить договор с агентством по аренде и таким способом обеспечить себе жилье. Но обратной стороной их бизнеса становится такой же постоянный недостаток предложения, и с владельцами недвижимости они вынуждены вести постоянную работу по их окучиванию, обещая бесплатности и выгоды. Особенно заметными эти выгоды не были никогда, но с наступлением кризисных времен ситуация обросла новыми деталями.

Где заработать агентству?

Эти случаи, безусловно, предельные, но при этом они очень показательные. Практически каждый начинающий «квартиродатель» поначалу болеет синдромом завышенных цен. Лечится такая болезнь обычно невероятно быстро: пара-тройка месяцев без потенциальных нанимателей быстро приводит большинство к убеждению, что цену не мешало бы скинуть. И вот тут агентство, с которым такой собственник заключил бы договор с агентством по аренде, действительно могло бы помочь своему «платному» собственнику — убедить его скинуть пару тысяч и сразу сдать квартиру вместо того, чтобы ждать два месяца и в итоге потерять 40-60 тыс.руб. С «бесплатными» клиентами, понятное дело, никто возиться не будет: его потери – это его проблемы.

Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями, клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.

В качестве субъектов сделки выступают ее участники, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Особенности договора на оказание услуг с физическими лицами мы рассматривали тут, а здесь вы узнаете, как грамотно заключить подобное соглашение с юридическим лицом.

Купли-продажи

По этой причине договор аренды часто может рассматриваться одновременно и как договор оказания услуг. Пример смешанного договора аренды и оказания услуг – документ, подписываемый гражданином при заселении в гостиницу.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

3. Договор должен содержать срок действия

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
• подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление акта приема-передачи квартиры;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

Слепо доверяясь агентству, большинство клиентов подписывают соглашение, не читая его. Легкомыслие ведет к неприятным последствиям. Внимательно изучайте документ, который собираетесь подписать. Покажите его квалифицированному специалисту, который даст совет, как избежать проблем.

• Лицо, которое занимается подготовкой документов (агентство или клиент).
• Необходимость подписать и предоставить агенту доверенность по сбору документов.
• Разрешение клиента на передачу подлинных документов риэлтору, который может предъявлять их покупателям, отказывающимся от выплаты аванса за квартиру.
• Подтверждение обязательства клиента, по которому он гарантирует своевременную явку, например, на встречу с покупателями, предоставление информации о клиенте.
• Обязанность клиента принимать участие в просмотре вариантов, предложенных менеджером.
• Основные требования и пожелания клиента.
• Требование о подписании акта приемки-передачи.
• Указание на право возможного привлечения 3-их лиц для исполнения каких-либо требований, обозначенных в договоре.
• Страховка проф. ответственности фирмы и ее работников.

Стороны

Не многие разбираются в тонкостях аренды, поэтому вынуждены заключать договор с риэлтором, который предоставляет услуги в этой сфере. На сегодняшний день нет нормативных актов по найму квартиры, утвержденных законодательством, поэтому они разрабатываются агентствами недвижимости. Такой договор между собственником и агентством гарантирует защиту интересов обеих сторон, гарантирует оказание риэлторских услуг и получение комиссии.

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: наводнения, землетрясения или других стихийных бедствий природного характера, войн, забастовок, решений органов власти, и прочих обстоятельств, находящихся за пределами контроля Сторон, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора.

8.3. Если о наступлении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, не сообщит своевременно другой Стороне и/или не представит письменного подтверждения факта их наступления, то Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, утрачивает право ссылаться на них, за исключением случаев, когда сами обстоятельства препятствуют своевременному извещению и/или предоставлению письменного подтверждения.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

9.4. Договор может быть расторгнут Принципалом досрочно в одностороннем порядке в случае, если Агент систематически (более одного раза) не выполняет свои обязанности по Договору или не сдает в аренду Помещения, более чем в месячный срок.

• высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
• риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
• потеря задатка за досрочное расторжение договора;
• медленная работа и минимум покупателей.

Для чего нужно заключать соглашение?

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Подводные камни

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.