Договор купли продажи квартиры двум покупателям 2020 образец

Приобретение квартиры является рискованной сделкой. Ситуация усложняется, если у жилого помещения не один собственник, а 2 или больше. Также дополнительные сложности возникают, если со стороны покупателя выступает несколько человек. Особое внимание нужно уделить надлежащему оформлению документации. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи долей в квартире, если два продавца.

Особенности сделки при продаже квартиры по долям нескольким покупателям

Важно! При покупке квартиры в период брака не имеет значения является покупателем только один из супругов или муж и жена совместно. Они получают на объект право общей совместной собственности вне зависимости от записи в ЕГРН. Исключение составляет семья, заключившая брачный контракт.

Правила оформления контракта купли-продажи долей в квартире при двух продавцах

Пример. Сергей и Владимир получили в наследство квартиру. Каждый из них был собственником ½ доли. Общая стоимость объекта составила 2 000 000 р. Чтобы не потерять в деньгах, они решили одновременно продать доли. Жилое помещение выкупила Карина. Она перевела в счет оплаты по 1 000 000 р. на банковский счет каждого из братьев.

1. Несоблюдения установленной формы договора. Для договора купли-продажи помещения или иного договора, предусматривающего возникновение, отчуждение прав на объекты недвижимого имущества, предусмотрена обязательная письменная форма. То же требование распространяется на предварительный договор, предметом которого является объект недвижимости.

6. В случае участия в сделке юридического лица, она может быть признана недействительной при отсутствии полномочий у руководителя организации на совершение подобных сделок. Примером может быть заключение договора на приобретение у ООО коммерческого помещения, стоимость которого превышает размер стоимости, предусмотренной для крупных сделок в соответствии с законодательством об ООО. В таком случае Вам необходимо попросить подготовить такой документ, как либо справка о некрупности сделки, подписанная руководителем юридического лица и главным бухгалтером организации, либо протокол/решение общего собрания участников общества об одобрении крупной сделки. Формы этих документов Вы можете заказать в компании «Смарт Вэй» и получить подробную консультацию об их заполнении.

Регистрация договора через нотариуса: подводные камни

Важно! Для нотариуса определён порядок регистрации сделки в электронном виде, как обязательный вариант. В данном случае нотариус подтверждает сделку и при помощи ЭЦП (электронной цифровой подписи) передаёт документацию в электронном виде в Росреестр в течение 3 рабочих дней. В дальнейшем Росреестр проводит обработку документации по стандартной схеме, выдерживая сроки регистрации.

1. Удостоверяется в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников.
2. Проверяет поступившие документы, делает запросы в сторонние инстанции для получения необходимых сведений.
3. Сообщает реквизиты для оплаты госпошлины.
4. Присутствует при заключении договора.
5. Совершает удостоверительную надпись, подписывает документ, ставит печать.
6. Вносит сведения о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Что касается регистрации прав на недвижимость, тут законодательство устанавливает более длительный срок ожидания — около 7–10 дней, в зависимости от места обращения (МФЦ или Росреестр) и изначального соответствия документов и порядка их подачи установленным (при обнаружении ошибок и неточностей сотрудник органа госрегистрации приостанавливает процесс до их устранения).

Документы

1. Паспорта сторон.
2. Выписки из ЕГРН о существовании права собственности на доли жилплощади у продавцов.
3. Технический паспорт квартиры.
4. Доверенности на совершение сделки (при необходимости).
5. Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки (постановления органа опеки и попечительства о назначении законных представителей детям, лишенным родителей, и недееспособным гражданам).

В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

Основные правила оформления ДКП

Покупателю следует обратить внимание на то, что другие участники являются совершеннолетними и дееспособными, либо от их лица действуют законные представители.

6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Если 2 покупателя — супруги

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

16. Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

Процесс передачи собственности

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
• Стоимость квартиры.
• Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
• Обременения либо отсутствие их на квартиру.
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

Перед регистрацией сделки в Росреестре или МФС рекомендуем внимательно изучить образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами, чтобы избежать типичных ошибок при заполнении. Договор заполняется черной или синей ручкой, понятным и разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Типовой бланк можно скачать у нас на сайте в формате word или pdf. Также договор можно заполнить онлайн у наших партнёров fireblank.ru

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Возможные сложности

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
2. Напрямую регистратору.
3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Документы

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий». В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия. В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

1.2.1. Жилой дом, общей площадью 171,80 кв.м., литер А, кадастровый номер: 00:00:0000000:000 принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону 00 АА 2118656 от 01.09.2018 года, удостоверенного Сидоровой С.С., нотариусом Ивановского района Ивановской области, зарегистрировано в реестре за № 2-1659, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.01.2019г.

Договор купли-продажи в долевую собственность

4.1.2. В момент приема-передачи имущества Продавец передает Покупателям ключи, а также всю техническую (технический паспорт, кадастровый паспорт вышеуказанного Имущества) и иную документацию на имущество (платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налоговых обязательств и пр.).

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

1.3. Продавец гарантируют, что на момент заключения настоящего Договора имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным имуществом не имеется.

Самый главный документ, в котором фиксируются гарантии продавца и покупателя квартиры, это договор купли-продажи. Закон не содержит какой-то обязательной формы соглашения, а предъявляет лишь некоторые требования к его содержанию и порядку заключения. Как правило, большинство пользуется уже разработанными стандартными шаблонами – это вполне законно и удобно. У нас на РЕНОВАР.РУ можно скачать разработанный юристом договор купли продажи квартиры 2021 года: образец для заполнения.

Законодательные требования

• без исключений необходима письменная форма – документ, подписанный всеми сторонами;
• дополнительно заполняют передаточный акт или включают функции передачи в само соглашение;
• передаваемая квартира определяется четко и конкретно, чтобы можно было однозначно понять, о чем идет речь;
• обязательно прописать цену купли-продажи, без нее договор не получит юридической силы;
• если в квартире остаются проживать третьи лица на любых основаниях (в силу отказа от приватизации, ренты или по другим причинам) – их нужно перечислить;
• если квартира приобретается в кредит, в договоре обязательно нужно это прописать.

Обратиться к нотариусу или заполнить самостоятельно?

Для обычных сделок достаточно простой письменной формы – когда участники заполняют бланк договора на компьютере или от руки, распечатывают и собственноручно его подписывают. Дополнительного удостоверения такой договор не требует.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста куда обратиться и что написать, чтобы выделить доли в квартире детям. Муж хочет отказаться от своей доли. Как проще будет всё это оформить? Квартира в совместной собственности с мужем, куплена с помощью маткапитала, ипотека погашена. Есть нотариально заверенное обязательство, о том, чтоб были выделены доли детям.

Ответ для Елены.
В любой сделке нужно выяснять нет ли признаков оспоримости, нарушение прав членов семьи ( много родителей не выделяют доли детям при покупке за маткапитал), при продаже (или приватизации). Сейчас Росреестр не требует согласие супруга на продажу, права зарегистрированы, но сделка оспорима.
В каждой ситуации нужно тщательно выяснять скрытые риски.

Договор купли-продажи за счет кредитных средств

Добрый день! Сын продавец квартиры, мать покупатель. Подскажите , какую цену лучше указать в договоре? Какие последствия или налоги могут возникнуть? Цена по договору ДУС была в районе 1,5 млн. + % по ипотеке. Квартира эксплуатируется, ипотека выплачена.
Спасибо.