Договор купли продажи участка с недостроенным домом

Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора, но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.

К особенностям налогообложения относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23. При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.

Сроки и стоимость

• документы о праве собственности;
• правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
• технический паспорт (заказывается в БТИ);
• разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
• утвержденный проект;
• кадастровый паспорт;
• план участка;
• квитанция об уплате госпошлины.

Недостроенный дом не является объектом недвижимости. Он не стоит на кадастровом учете, юридически его не существует. Поэтому по договору вы продаете только земельный участок. На продажу дома можно составить договор купли-продажи строительных материалов. Поскольку это уже движимое имущество, порядок налогообложения дохода будет иной. Закон предусматривает налоговый вычет при продаже движимого имущества в размере 250 000 рублей.

По нашему законодательству, объект недвижимости не является таковым вплоть до момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Объект может существовать, им можно пользоваться практически без ограничений, но он будет при этом как бы временным сооружением или удачно скомпонованным набором строительных материалов. Соответственно, при продаже земельного участка с неким «недостроем» на нем в договоре такой объект не указывается. Наверняка, на земельном участке есть еще много аналогичных по правовому статусу сооружений: сарай, парник, гараж, баня и т.д. Они тоже могут не быть указаны в договоре. Сделка от этого не пострадает.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дом вы никак не сможете показать в договоре, так как он не оформлен. В данном случае могут возникнуть риски для покупателя – так как если на участке находится даже только фундамент, который, естественно, является неразрывной частью данной земли, его тоже необходимо зарегистрировать.

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Проверьте документы у продавца

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Мы, гр. ____________________________________________________________ проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____ № _________, выдан ____________________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. __________________________________________________________________, проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____ № _________, выдан ____________________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом) (образец N 3) (Документ О.В. Касьяновой)

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.

Адвокат по жилищным делам, вопросам, спорам и сделкам с жильем Панасюк Валерий Иванович

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Продаю земельный участок. На нем есть ж/дом не зевершенный строительством.
Что писать в ДКП?
1. Написать, что имеется «незавершенка»/строительный задел (?) — это значит — надо указать площадь застройки, площадь помещений, стадию строительства и стоимость этой «незавершенки» (!);
2. Написать, что строений нет — это будет неправда.
3. Еще есть бытовка и сарай — указывать их в договоре?

Проверено ЦИАН

Объекты недвижимости, прописываемые в ДКП должны существовать, а существование их подтверждается кадастровым учетом, то есть как минимум наличием кадастрового паспорта. Если переживаете, что в ДКП будет фигурировать отсутствие строений, то оформите право собственности на строение, сейчас это не так сложно, на основании техплана производите кадастровый учет, регистрируете право и отчуждаете.
Ярославское направление — обращайтесь.

Проверено ЦИАН

1. С покупателем все согласовано. Цель — все офрмить БЫСТРО И ГЛАДКО! ЧТОБЫ, БЫСТРО ПРИСТУПИТЬ К ЗАВЕРШЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАВЕРШИТЬ И ОФОРМЛЯТЬ С НОВЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ.
2. А может кто-нибудь проверить так это или не так (есть строения или нет) ?

Установленной формы документа не существует. В качестве обязательных разделов необходимо рассматривать такие:

Кроме того, если земли относятся к категории сельскохозяйственного назначения, то вопросы их оборота регулируются также Федеральным Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Этот нормативный акт регулирует не только процесс осуществления непосредственно всей сделки, но и все подготовительные мероприятия, начиная от подбора участка и заканчивая вопросами оформления договора купли-продажи.

Законодательное регулирование сделки

Как и любой договор купли-продажи, независимо от объекта, который будет продан, у документа, подтверждающего факт совершения сделки, должна быть своя структура, согласно которой будет осуществляться его составление.

Во — вторых, есть опасность отказа в регистрации права собственности в дальнейшем на это неоформленное строение по самым разным причинам- не соответствие строительным нормативам, не соответствие отступов от границ с соседними участками, не учтены охранные зоны и обременения как на самом участке, так и за его границами. А также, если это участок СНТ, то возможны отказы по причине не утвержденных проектов застройки самого СНТ в целом. То есть подводных камней в этом вопросе много.

Информация для покупателей — купить участок с неоформленным строением юридически можно.

Это должен быть обычный договор купли-продажи земельного участка, как ИЖС, так и садового участка, в котором будет написано: строений на участке нет. Если на участке имеется фундамент или недострой или дом , то продать его официально нельзя, нет документов на дом , нет собственности. Но, при этом, конечно, хочется каждому продавцу деньги получить не только за участок, но и за недострой.

Информация для риэлторов – да, такие сделки купли-продажи участка с неоформленным домом можно пока еще сопровождать.

В простой письменной форме тоже можно получить отказ, так как Росреестр запускает квадрокоптеры и заносит в базу информацию об обнаруженных неоформленных домиках, будет предложено сначала поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на строение.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Приглашаем скачать бланк.
Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

Документы

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

• документы на землю правоустанавливающего характера: свидетельство в бумажном виде или выписка из Росреестра в 2016;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• заявление (заполняется в МФЦ или в Росреестре).

1. Попытаться его убедить в том, что увеличится ликвидность земельного участка в случае, если на нем будут находиться оформленные в собственность объекты недвижимости. Повышается шанс, что земельный надел будет продан по более высокой стоимости.
2. Уведомить администрацию поселения, где находится незарегистрированный дом.

Риски сделки

Несмотря на то, что незарегистрированные дома, либо постройки под снос, это проблема хозяев земельного надела, многие из них желают получить деньги не только за передаваемое покупателю угодье. И в этом смысле недострой обычно оформляется в качестве реализации домокомплекта, строительных материалов. Это соглашение, подписанное сторонами, не регистрируется в Росреестре. Но оно выступает документом, подтверждающим передачу денег за имущество покупателя.

12. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей ГК РФ: 131 «Государственная регистрация недвижимости», 160 «Письменная форма сделки», 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 «Общая собственность супругов», 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», 288 «Собственность на жилое помещение», 433 «Момент заключения договора», 488 «Оплата товара проданного в кредит», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»; статей Земельного кодекса Российской Федерации: 37 «Особенности купли-продажи земельных участков», 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков», 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», 43 «Осуществление прав на земельный участок»; статей Семейного кодекса Российской Федерации 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов».

9. Стороны настоящим подтверждают, что на момент подписания настоящего Договора действуют добровольно, понимают значение своих действий, руководят ими, настоящий Договор не совершен вследствие тяжелых обстоятельств, не является ни для одной из Сторон кабальной сделкой.

Бланк договора купли-продажи земельного участка с домом

7. Садовый дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Земельного участка с Садовым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.