Государственная регистрация договоров аренды

Регистрация договора аренды нежилого помещения (недвижимости)

Некоторые предприниматели (арендодатели, арендаторы) могут посчитать, что государственная регистрация договора аренды – лишняя трата времени и финансов, ошибочно полагая, что вполне достаточно того, что сам договор аренды подписан сторонами. Но в этом случае само соглашение с юридической точки зрения считается незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

ИП М. заключил договор аренды офиса, подписав трехстраничный договор. Страницы были скреплены степлером, стороны поставили свои подписи в реквизитах договора. В результате он не был принят на государственную регистрацию как не являющийся единым документов и не соответсвующим требованиям законодательства. Если бы М. знал, что договор должен быть обязательно прошит, скреплен печатями и подписями сторон на обороте, то избежал бы излишней волокиты.

Регистрация договора аренды

Регистрация договоров
Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса говорит, что договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с того момента, как он был зарегистрирован. Если, конечно, иное не оговорено законом. Этот порядок вступления договоров в силу, так же, как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, которое предусмотрено пунктом 1 433 статьи Гражданского кодекса. Он гласит, что договор признается заключенным с того момента, как лицо, направившее оферт – предложение заключить договор, получает акцепт – согласие с предложением от партнера.

Если договор не зарегистрирован на государственном уровне, он признается незаключенным. Но имеются и исключения. Например, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии (согласно статье 1028 ГК РФ). Эта норма устанавливает изъятие из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как государственная регистрация договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Для третьих же лиц он приобретает силу лишь с момента госрегистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в области патентов и патентных знаков.

Регистрация договора аренды

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г

5. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Кодекса).

1. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее — Инструкция) разработана на основании и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации1 (далее — Кодекс), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее — Закон), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимости

Суды в подобных случаях указывают на то, что требования ст. ст. 651, 658 ГК РФ лежат в плоскости гражданского права, а налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не увязан с фактом государственной регистрации договора аренды ( см., например, Определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07, Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2008 N КА-А40/10158-07 и др.).

Согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 этого Федерального закона помещение ( жилое и нежилое) представляет собой « объект, входящий в состав зданий и сооружений». Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный более чем на год, также подлежит государственной регистрации ( см. также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Регистрация договора аренды недвижимости

Регистрация аренды договора недвижимости проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон договора аренды.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок более 1 года. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав. Таким образом лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП договор аренды считается правомочным, арендатор получает законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности и т.д., таков порядок регистрации договора аренды.

Институт аренды земельных участков

«В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19 июня 2008 г. № 765-РП между департаментом и обществом 30 июля 2008 г. заключен договор аренды № М-06-509534 спорного земельного участка на срок до 31 декабря 2009 г. Срок действия договора аренды установлен с момента государственной регистрации до 31 декабря 2009 г.

«Согласно договору аренды от 20 июня 2006 г. № 6/ц-38юр земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству «Заречное» (арендатор). Срок аренды — до 1 февраля 2007 г. Дополнительным соглашением от 31 января 2006 г. к договору внесены изменения в пункт 1.4 договора, регулирующий срок действия договора. Срок аренды увеличен до 31 декабря 2007 г.

Государственная регистрация договора аренды

Перечень документов для государственной регистрации договора аренды начинается с соответствующего заявления, которое подается в Управление Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. К нему прилагаются сам договор и все необходимые документы, а также уплачивается госпошлина. В 2015 году тарифы выросли и сейчас плата за государственную регистрацию договора аренды составляет: для физических лиц – 2 000 рублей (ранее 1 000 рублей), а для юридических лиц – 22 000 рублей (ранее 15 000 рублей).

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме, в нем должны содержаться существенные условия – предмет договора, срок его действия, права и обязанности сторон и порядок расчетов. К договору аренды обязательно прилагается акт сдачи-приемки недвижимого имущества.

Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно