Договор аренды с правом выкупа недвижимости образец привязка к курсу

Надеемся, вам удастся найти подходящий объект или нанимателя на свою недвижимость и тогда вам пригодится наш образец договора. Вопросы относительно его положений можно задать в комментариях внизу страницы.

Важные условия договора аренды с правом выкупа

Для нанимателя крайне желательно указать выкупную цену объекта. Это та сумма, за которую продавец в будущем обязан продать объект покупателю. В отсутствие такого положения в договоре смысл сделки для покупателя теряется.

Меры предосторожности перед заключением договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Содержание договора

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (постановление АС Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-6657/14 по делу № А40-126332/15).

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (Постановление Первого ААС от 02.04.2019 по делу № А43-27801/2018), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

7. ФОРС-МАЖОР

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

• договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
• прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
• стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

• Юридический адрес: Новосибирск, ул. Куйбышева, д.55, оф.88
• Почтовый адрес: 654000 г. Новосибирск, ул. Куйбышева, д.55, оф.88
• Телефон/факс: +7090642146
• ИНН/КПП: 87312454223 / 2243487652
• Расчетный счет: 3243432489453
• Банк: Сбербанк России
• Корреспондентский счет: 1000003203330220
• БИК: 20410413403
• Подпись: __________________

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене ________________________________________ рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Содержание и форма

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Договор аренды с правом выкупа это не самый распространенный, но достаточно удобный вариант приобретения имущества. По условиям данного договора владелец имущества сначала его сдает, а за время аренды получает полную стоимость имущества и передает на него все права арендатору.

Образец типового договора аренды с правом выкупа

Дать четкое понятие договора аренды с правом выкупа дать очень сложно. Одни юристы говорят, что это своеобразный договор купли-продажи по типу ипотеки, другие утверждают, что основу этого договора составляет именно сделка касательно аренды.

Понятие договора аренды с правом выкупа

Так или иначе, все соглашаются с тем, что договор является смешанным. Это означает, что разобраться в нем можно только ознакомившись со статьями Гражданского кодекса касательно договоров аренды (§ 2, 6 гл. 34) и статьями относительно процесса передачи имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ).

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

Договор найма квартиры с правом выкупа №

• точный адрес, по которому расположен дом или квартира;
• размеры полезной и жилой площади;
• количество комнат;
• рыночная стоимость помещения, согласно надлежащему документальному подтверждению;
• срок действия данного договора и самой аренды.

Бланк договора найма квартиры с правом выкупа

2.4. Наниматель (Арендатор) имеет право:

• вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
• допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
• приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за до истечения срока настоящего договора;
• осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы. Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить. Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Плюсы и минусы сделки

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Один из способов получения права собственности на недвижимое имущество — аренда с последующим правом выкупа. При этом арендатор и арендодатель должны дать согласие на проведение такой сделки, задокументированное в письменном виде. Порядок заключения договора аренды с правом выкупа имущества в будущем имеет свои особенности.

Что это за сделка, как регулируется законодательством?

1. В документе должно быть четко прописано право на последующий выкуп помещения, а не возможность подписания в будущем договора купли-продажи.
2. В тексте соглашения необходимо отразить размер арендной платы и полную выкупную стоимость, в противном случае при внесении полной выкупной суммы право собственности не перейдет к арендатору.
3. В соглашении должно присутствовать детальное описание помещения, чтобы исключить возможные конфликты, связанные с несоответствием объекта условиям договора.
4. В тексте соглашения нужно четко прописать обязанность арендодателя передать помещение в собственность арендатору после выполнения условия о внесении выкупной стоимости.
5. Если арендатор не исключает необходимость внесения каких-либо капитальных изменений в помещении до получения на него права собственности, то такую возможность обязательно необходимо указать в соглашении, в противном случае договоренность между сторонами может быть расторгнута.

Нужно ли регистрировать?

Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.

Обратите внимание, что права собственности на объект переходит к арендатору только после выполнения им ряда условий. До этого момента обязанность по начислению амортизации остается на арендодателе. Первоначальная стоимость недвижимости напрямую зависит от выбранного способа погашения выкупной стоимости – через арендные платежи или отдельно.

Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.

Бухгалтерский учет

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

Упоминание о заключении такого рода соглашения содержится в ст.624 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 в договор найма квартиры может быть включено условие, согласно которому съемное жилье после истечения срока аренды перейдет в собственность арендатора.

В чем особенность соглашения между физическими лицами?

Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.

Структура

Иногда при заключении договора аренды квартиры стороны дополнительно прописывают в нем условие о праве последующего выкупа. С точки зрения юриспруденции подобное соглашение имеет некоторые сложности и ряд особенностей, о которых непременно следует знать.