Договор купли продажи через аккредитив

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

Образец договора аккредитива

Например, поставщик представил в банк надлежащую документацию и получил денежные средства с аккредитива, хотя не исполнил положение основного договора об ассортименте товара. Суд встал на сторону покупателя, т. к. имел место факт нарушения договора (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Преимущества аккредитива

При расчетах с помощью аккредитива банк-эмитент, по поручению плательщика (т. е. покупателя, когда мы говорим о договоре купли-продажи), обязуется перед получателем денежных средств (т.е. продавцом) осуществить платежи (или совершить другое исполнение) при условии предоставления последним надлежащей документации, отвечающей требованиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

Покупатель с продавцом договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи. Покупатель отправляется с этим договором и паспортом в банк, где подает заявление об открытии аккредитивного счёта. Комиссия за услугу списывается при подаче или с личного счёта заявителя.

Что нужно указать в договоре с банком?

Условия заключения договора, его центральные разделы и прочее, как правило, универсально. Отдельное внимание стоит уделить пунктам:

Оформление договора купли продажи с аккредитивом

Стороны самостоятельно решают, кто покрывает комиссию за обслуживание – это может быть и продавец, и покупатель, и оба участника вместе. Данную статью расхода понадобится уточнить в основном договоре купли-продажи квартиры. Здесь указывается, что «тариф за обслуживание аккредитивного счета в размере … оплачивает …» (продавец или покупатель).

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

• Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
• Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
• Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
• Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
• Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
• Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
• Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Механизм аккредитива

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

8. Покупатель подтверждает, что до подписания настоящего договора, Квартира им осмотрена, при этом претензий по состоянию Квартиры Покупатель не имеет. Расходы по заключению настоящего договора и регистрации перехода права собственности оплачивает Покупатель.

Мы, Гражданин РФ ________________________ пол _____, дата рождения ___________ года, место рождения: ______________, паспорт: _______, выдан _______________, код подразделения _______, зарегистрированный по адресу: ______________ именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ _____________________ пол ________, дата рождения ________ года, место рождения: _________________, паспорт: ______, выдан _________________, код подразделения __________, зарегистрированный по адресу: ____________ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые совместно «Стороны», подписали настоящий договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем.

Договор купли-продажи квартиры №____

9. В случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате, предусмотренных п. 3 настоящего Договора, или отказа Покупателя от сделки Стороны пришли к соглашению, что Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом договор считается расторгнутым со дня получения Покупателем уведомления о расторжении договора. В этом случае, если Квартира была передана, и право собственности перешло к Покупателю, Покупатель обязуется возвратить Продавцу Квартиру и право собственности. Денежные средства, внесенные на расчетный счет Продавца, подлежат возврату Покупателю за минусом неустойки согласно п.3 настоящего Договора. Оформлением договора купли-продажи занимается агентство недвижимости АВАНГАРД +7(495)9785656

13. Настоящий Договор может быть расторгнут Сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств либо после исполнения Договора – в судебном порядке. В случае неисполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке (за исключением случая непредставления Продавцом в исполняющий банк документов, подтверждающих выполнение всех условий аккредитива, необходимых для его исполнения).

(если продаваемая недвижимость была приобретена в браке и является общим имуществом супругов, то требуется также нотариальное согласие супруга продавца на осуществление данной сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ)).

Договор купли-продажи
по аккредитиву

9. В случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате, предусмотренных п. 3 настоящего Договора, или отказа Покупателя от сделки Стороны пришли к соглашению, что Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом договор считается расторгнутым со дня получения Покупателем уведомления о расторжении договора. В этом случае, если Квартира была передана, и право собственности перешло к Покупателю, Покупатель обязуется возвратить Продавцу Квартиру и право собственности. Денежные средства, внесенные на расчетный счет Продавца, подлежат возврату Покупателю за минусом неустойки согласно п.3 настоящего Договора.

Подписывает договор купли-продажи покупатель и продавец либо их законные представители. При желании купчая может быть заверена у нотариуса. В этом случае расходы на нотариальное оформление обычно ложатся на плечи покупателя.

Составление договора купли-продажи

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Преимущества и недостатки договора аккредитива

Расчеты за недвижимость с использованием аккредитива становятся все более популярными. В этой статье мы расскажем, как правильно использовать аккредитив при покупке квартиры и приведем образец такого договора купли-продажи.

1. Выбрать банк, ориентируясь на размер тарифов и комфорт обслуживания.
2. Написать заявление на открытие счета (возможно в присутствии продавца).
3. Перевести деньги.
4. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор в Росреестре.
5. Исполнить аккредитив (получить денежные средства) и оформить расписку о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Основной минус схемы заключается в том, что в отличии от передачи денег наличными, придется платить банку за открытие счета и выполнение аккредитива. Кроме того, подобную схему предлагают физлицам далеко не все банки. Придется потратить время и найти наиболее удобные условия обслуживания, чтобы оформить договор.

Плюсы и минусы

Потребуются и документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости. Если использовался аккредитив, но нужно будет сделать копию платежного поручения о перечислении денежных средств с указанием назначения платежа (оплата за недвижимое имущество). На платежке обязательно должен быть указан номер и вид аккредитива, печать банка, дата, подпись ответственного лица.

В роли контрагента в данном случае выступит компания застройщик, поэтому в раздел о передаче ключей покупателю должна быть внесена такая фраза: «Аккредитив будет считаться исполненным с момента фактической сдачи или получения объекта недвижимости и подписания всей необходимой документации».

Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

Понятие

• Усложненная процедура оформления основного договора купли-продажи.
• Увеличение расходов на оформление сделки. Банки берут определенную плату за оформление аккредитива, что создает дополнительную финансовую нагрузку на продавца и покупателя.

При отзывном виде покупатель имеет возможность снять внесенные деньги до завершения переходя прав, тем самым отменяя сделку, а при безотзывном покупатель забирает оплату только в том случае, если по истечении срока аккредитива переход прав не осуществился.

Понятие аккредитива

При непокрытом аккредитиве средства находятся на счету покупателя, а при успешном завершении сделки переводятся на счет продавцу. При покрытом виде сумма сделки зачисляется сразу на счет продавца, но воспользоваться средствами он может только после регистрации сделки. Чаще всего используется покрытый безотзывный вид аккредитива.

Правила оформления договора с аккредитивом

При проведении сделки по приобретению квартиры участники стараются обезопасить себя от возможных рисков. Банковский аккредитив позволяет не только безопасно передать денежные средства, но и избежать отказа сторон от выполнения своих обязательств. Оформление аккредитива происходит различными способами.

Заключение любой сделки обычно предполагает наличие риска. Обезопасить вложения поможет использование схемы аккредитивной формы расчетов. При этой схеме банк обязуется предоставить получателю денежные средства при предъявлении определенных документов, установленных условиями аккредитива. Утверждение аккредитивной формы расчетов осуществляется отдельным контрактом купли-продажи.

Виды аккредитива

Зарегистрировав соглашение о купле-продаже, продавец предъявляет документы в тот банк, где у него открыт счет. Исполняющий банк зачисляет денежные средства только после доскональной проверки. В случае, когда покупатель и продавец открывают счет в одном и том же банке, расчеты обычно проводятся намного быстрее.

Видео:

Денежные средства можно перечислить на счет продавца до завершения сделки, но ограничить доступ к нему. Получить доступ к счету можно лишь по предъявлению документов о регистрации продажи. Данный вид аккредитива называется покрытым.

Риск аккредитива – только внезапный отзыв лицензии у банка. Для этого просто выбираем наиболее крупные и серьезные банки, у которых риск отзыва сведен к нулю. Я сейчас не буду называть конкретные банка, чтобы не посчитали за рекламу.

Покрытие аккредитива означает, что деньги сразу переводятся на счет банка-исполнителя и там блокируются до момента предоставления оговоренных документов. Зачем это нужно? Довольно часто ситуация, когда у покупателя счет в банке с не самой хорошей репутацией и есть риск того, что у него может быть отозвана лицензия или еще какое-то неприятное событие может случиться за время прохождения сделки. А когда аккредитив покрытый, и деньги заморожены в банке продавца, то и риски соответственно снижаются.

Какие бывают аккредитивы?

Так же случай – хроническое недоверие к «безналу». Может, и смешно, но я в работе таких людей встречаю довольно часто. Они даже зарплату получают на карту, но тут же всю до копейки снимают и хранят наличные. Не доверяют люди банкам – их право.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.

Как работает аккредитив

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

На рынке недвижимости продажа через аккредитив считается одним из самых безопасных способов отчуждения имущества на возмездной основе. Реализовывать по такому механизму можно не только квартиры или дома, но и автомобили или другие ценные движимые вещи. Однако наибольшее распространение такой формы оплаты характерно для соглашений, заключаемых при купле жилых или коммерческих недвижимых объектов.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

АС больше устроит тех, кто ищет максимальную защиту от непредвиденных факторов или форс-мажора. Банковская структура гарантирует сбережение финансов. Но когда клиент арендует сейф, то банк не отвечает за сохранность содержимого, а только контролирует вход в помещение для хранения (ст. 922 ГК РФ).

Отличия аккредитива от банковской ячейки

Важно. Самый большой риск — потерять все деньги в связи с ликвидацией финансовой структуры. Поэтому выбирать обслуживающую организацию следует тщательно, с учетом срока деятельности, рейтинга, деловой репутации. Иногда нестабильные учреждения привлекают клиентов неоправданно заниженными тарифами.

Итак, при составлении договора аккредитива надлежит руководствоваться требованиями закона к конкретному виду договора купли-продажи. Особенностью такого договора будет пункт о взаиморасчетах. В рассматриваемом случае они будут произведены с использованием аккредитива.

Гражданское законодательство, а именно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), предоставляет сторонам право свободы договора. Основываясь на данной норме, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.

Образец договора

Основной минус схемы заключается в том, что в отличии от передачи денег наличными, придется платить банку за открытие счета и выполнение аккредитива. Кроме того, подобную схему предлагают физлицам далеко не все банки. Придется потратить время и найти наиболее удобные условия обслуживания, чтобы оформить договор.

1. Оформляя договор аккредитива, клиенты указывают сумму сделки и само основание перевода средств (купля-продажа квартиры). Банк знает точную стоимость покупки недвижимости, что позволяет обезопасить сделку и гарантировать, что продавец получит всю сумму денег.
2. При использовании банковской ячейки средства в ней хранятся тайно – клиент не должен разглашать ее содержимое. Это менее надежный вариант, поскольку продавцу придется надеяться лишь на честность покупателя. Он не обладает гарантией, что получит оговоренную сумму в полном объеме, даже если договор купли-продажи уже был подписан.

Также в Сбербанке можно воспользоваться и ячейкой для хранения денежных средств. Стоимость аккредитива заметно дешевле, чем в других банках – минимальная сумма услуги — 2000 рублей и увеличивается в зависимости от конкретных условий договора.

Райффайзенбанк

• Дата и номер.
• Сведения об объекте недвижимости, который становится предметом сделки – адрес, параметры и характеристики помещения и прочая информация.
• Паспортные и контактные данные продавца и покупателя (либо уставная документация, если в договоре задействованы юридические лица).
• Точная сумма, которая будет списана за покупку квартиры (прописью и цифрами).
• Вид аккредитива и назначение платежа.
• Необходимость в подтверждении перевода.
• Точный список документов, которые должен будет рассматривать банк, а также требования, предъявляемые к ним.
• Данные получателя – реквизиты его счета, куда будут переведены средства.
• Порядок исполнения договора и срок его действия.
• Дату, когда в банк должна быть подана правоустанавливающая документация.
• Сумма оплаты за услуги банка (включая порядок расчетов между организацией и клиентом). Указывается и лицо, которое оплачивает открытие и закрытие счета аккредитования.