Договор купли продажи права аренды сельскохозяйственного участка

Содержание

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Передача земельного участка должна осуществляться в соответствии с предварительно составленным актом приёма-передачи. Этот документ очень важен и все условия описанные в нем должны быть соблюдены обеими сторонами, так как сразу же после подписания акта земельный участок считается переданным.

Сумму надела прописывают в рублях. Покупатель должен перечислить указанные по договору средства в положенный срок, включая ситуации, если в тексте соглашения есть пункт с оплатой в несколько этапов. Процесс госрегистрации означает переход прав собственности от продавца к покупателю.

Оплата

Подтверждением добровольного волеизъявления сторон договора и соблюдения требований закона является подпись и печать нотариуса, что еще раз доказывает юридическую чистоту сделки, когда продавец и покупатель не вправе озвучивать претензии друг другу. В тексте документа обязательно прописывают персональные и паспортные данные обоих участников договора, включая адрес регистрации и постоянного проживания.

Нюансы

  1. Наличие наделов расположенных по соседству, каким-либо образом воздействующих на приобретаемый объект.
  2. Особенности земли и имеющиеся разрешения на ведение специфической сельскохозяйственной деятельности (обустройство виноградников).
  3. Качество, характеристики надела влияющие на землепользование и стоимость объекта.
  4. Другая информация, которая может заставить покупателя пересмотреть решение и отказаться от сделки.

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Процедура заключения сделки

Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

Нормативно-правовая база

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.
  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Рекомендуем прочесть:  Срок действия карты ветеран труд льготы омск

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Недостатки ППА

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

4.1. В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю Участок был обременён к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на Участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

Купля-продажа – распространённый вид гражданско-правовых сделок. Предметом договора могут быть как движимое, так и недвижимое имущество. Каждый вид данной сделки имеет ряд особенностей. Ниже приведены особенности договора купли-продажи земельного участка, а также те основные моменты, на которые стороны должны обратить особое внимание при заключении данной сделки.

Автор документа

Если в соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение сделки является обязательным условием, то нотариус проверяет законность заключаемой сделки, все представленные документы и заверяет договор. Это создаёт дополнительные гарантии как для покупателя, так и для продавца.

  • Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
  • Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
  • Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
  • Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее — Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.

Ограничения в продаже земель

В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.

Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки

Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.

Условия, на которых арендатору могут дать земельный участок, зависят от определенных особенностей. Основной из них выступает предназначение участка и ВРИ. Кроме того, категория населения, к которой принадлежит арендатор: специальность, процессия, род работы, финансовая самостоятельность и т.д.

  1. В соглашение необходимо включить пункт о том, что арендатор готов приобрести земельный участок.
  2. Арендатор не принимает участие в торгах.
  3. Участники аренды прописывают в договоре цену земельного надела.
  4. Арендатор может выплатить оговоренную арендную плату за участок, не дожидаясь окончания договора.
  5. После того, как арендатор заплатит второй стороне за землю, арендодатель выплачивает государству налог на прибыль.

Что такое договор аренды с правом выкупа земли

Заключение купли-продажи участка с государством – это последовательные действия заинтересованной стороны. Алгоритм зависит от земельного надела, региона, где он расположен, стоимости, иных факторов. Приоритет в распределении земли имею заинтересованные лица, готовые ее приобрести в целях строительства.

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.
Рекомендуем прочесть:  Дарственная на машину как оформить

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Как переуступить право аренды другому лицу

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

У государства или муниципалитета

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. брать во временное пользование земельную территорию неограниченного размера;
  2. передавать другому лицу свое право пользования только на период арендного срока;
  3. в дальнейшем арендованная земля может выть выкуплена при наличии данного условия в документе.

Ограничения

Для человека, который не занимается обработкой своей земли, ее сдача во временное пользование – оптимальный вариант. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения является необходимым условием проведения данной процедуры.

Суть договора

Специалисты советуют оформлять договор аренды земли сельхозназначения на 3 года. Такой период способствует сохранению плодородного почвенного слоя, гарантирует целевое использование, не допускает вредного воздействия. К тому же это дополнительный стимул к долгосрочному арендному сотрудничеству и привлечению инвестиций.

1.1. По настоящему Договору Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (вариант — временное владение) земельный участок с кадастровым номером , общей площадью гектаров, расположенный по адресу: , согласно прилагаемой экспликации земель, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее — Участок). Участок предоставляется в аренду для .

ДОГОВОР АРЕНДЫ

5.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственности (стихийные бедствия, гражданские беспорядки, война и военные действия, эмбарго, публикация нормативных актов органов государственной власти и управления и пр.) Указанные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующим документом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации (ТПП РФ) (либо иным компетентным органом, заменяющим ТПП РФ).

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

2.3.10. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

В соответствии с общими положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельхозназначения представляют собой территориальные участки с наиболее плодородной почвой (с высоким содержанием чернозёма), эксплуатируемые для проведения фермерских и иных сельскохозяйственных работ. Данные земельные участки находятся за пределами жилых поселений и используются для:

Оформление договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения

  1. Простым гражданам. Им выделяются земли для ведения:
    • крестьянского хозяйства;
    • садоводства;
    • огородничества;
    • выпаса домашнего скота и других личных нужд.
  2. Предприятия, занимающиеся товарно-сельскохозяйственной деятельностью.
  3. Организации осуществляющие научно-исследовательскую работу. Им выделяются земли для реализации учебных целей.
  4. Религиозные предприятия. Земельный участок используется для ведения подсобного хозяйства.

Ссылка на основную публикацию