Догвор купли продажи дома по ипотеки

В свою очередь продавцу необходимо внимательно изучить раздел, в котором регламентированы сроки и порядок расчетов. Если подписать документ, не прочитав его, он тем не менее приобретает юридическую силу; другими словами, если в договоре, например, указана неудобная продавцу передача денежных средств наличными в течение трех месяцев с момента заключения договора, оспорить данный пункт позже будет практически невозможно.

Как он выглядит?

1. Паспортные данные покупателя и продавца, наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших. Указываются реквизиты банка, выдавшего кредит.
2. Прописываются технические характеристики объекта ипотеки, заявленная продавцом рыночная стоимость жилья и итоговая оценочная стоимость жилья (проведение оценки недвижимости обязательно в рамках ипотечного кредитования).
3. На каком основании продавец получил права на недвижимость, а также перечисление имеющихся у него правоустанавливающих документов.
4. Из каких средств оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок, сроки и особенности расчетов.
5. Права и обязанности сторон сделки, в том числе обязанности банка.
6. Каким образом и в течение какого срока права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя. Указывается, что после покупки жилья собственность оформляется в качестве залога банку-кредитору.
7. Срок действия договора, а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.

• Скачать бланк договора купли-продажи по ипотеке
• Скачать образец договора купли-продажи по ипотеке

Как выглядит такой документ?

1. Он фиксирует обязательства сторон, благодаря чему все стороны сделки — банк, покупатель и продавец — чувствуют себя в безопасности, ведь в случае чего можно обоснованно обратиться в суд.
2. Процесс рассмотрения банком документов — тех.паспорта, выписки из ЕГРН и прочих бумаг — занимает довольно длительное время. Пока банк рассматривает документы, продавец теоретически может найти другого покупателя, а значит, существует риск сорванной сделки. Заключенный договор купли-продажи удостоверяет серьезные намерения как продавца, так и покупателя.
3. Наличие такого документа значительно упрощает процедуру переоформления прав в целом. Ведь зачастую основной договор купли-продажи, за исключением некоторых пунктов, практически полностью дублирует предварительный.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

• приватизация на одного супруга;
• получение в дар;
• наследование;
• брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
• покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

Сбербанк рассматривает 5 – 10 дней, после чего выносит решение. В случае одобрения подписывается ипотечный договор и лишь потом — основной договор купли – продажи. В документе должны быть подписи владельцев дома, покупателя и сотрудника банка.

После подписания договора и передачи дома с землей покупатель становится собственником имущества по факту. С юридической точки зрения владельцем он не является. Чтобы стать законным хозяином, переход прав необходимо зарегистрировать в Росрееестре.

Финансовые затраты

Справка! Договор купли – продажи дома с ЗУ за средства капитала разрешено оформлять и в случае, когда у молодой семьи уже имеется недвижимость. Количество и ее стоимость на одобрение (отклонение) заявки не влияют.

• изменение общей стоимости недвижимости — указывается окончательная цена квартиры или частного дома, которая остается неизменной и в дальнейшем переносится в основное соглашение;
• отказ от сделки — зачастую собственники ищут более выгодные и быстрые варианты продажи, но документ, подписанный в Сбербанке, обязывает их соблюдать договоренности;
• возврат задатка — если кредитно-финансовое учреждение не одобряет выдачу целевого кредита, денежные средства, уплаченные владельцу квартиры вернут покупателю.

Что из себя представляет предварительный договор

1. Договор заключается в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя) и оформляется на бумаге.Особое внимание следует уделять деталям. Например, ошибка в написании имени или адреса недвижимости станет причиной признания договора недействительным.
2. Отметка об отсутствии обременений и ограничений. Этот пункт необходимо внести в соглашение, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений.
3. Акцент на техническом состоянии. Зачастую покупатели сталкиваются с ситуацией, когда при вселении в квартиру ее технические характеристики существенно отличаются от тех, что были при первичном осмотре. Например, владелец демонтирует сантехнику, снимает двери, розетки, люстры, выключатели и т.д. Поэтому в предварительном договоре можно указать, какие элементы интерьера остаются после продажи, а также описать общее состояние жилплощади. Если недвижимость продается с мебелью, нужно приложить перечень и описание каждой номенклатурной единицы.
4. Распределение финансовых затрат. В соглашении покупатель и продавец могут определить, кто будет нести расходы по регистрации основного договора. Это может быть солидарная ответственность (50/50) или индивидуальная (например, собственник квартиры делает скидку при условии оформления сделки за счет заемщика).

Заключение предварительного договора в нюансах

• стороны сделки — прописываются персональные данные продавца и покупателя;
• объект недвижимости — указывается основная информация о квартире (адрес, площадь, количество комнат и т.д.);
• стоимость жилья — устанавливается сумма, которую заемщик должен передать продавцу;
• информация о залоге — прописывается дальнейшая судьба задатка при различных вариантах развития событий (зачет в сумму общей стоимости, возврат покупателю и т.д.);
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора — устанавливается дата подписания основного соглашения.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Предмет договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

• Предмет ипотеки. В договоре должно быть указаны право, в силу которого квартира принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право – п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке». При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
• Оценка предмета. Оценка осуществляется согласно правил, установленных ФЗ №135 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ». При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым – ст. 555 ГК РФ.
• Существо договора. Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче – ст. 556 ГК РФ.
• Размер и срок исполнения обязательств. Обязательство, а именно купля-продажа квартиры, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения – п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке».

Автор документа

а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № _______от «____» ___________20__г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);

Договор
купли-продажи квартиры

Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» квартира, приобретённая полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находится в залоге с момента государственной регистрации.