Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Домашняя правовая энциклопедия

Круг освещаемых тем охватывает все важнейшие сферы жизни современного человека — семейные отношения, воспитание детей, взаимоотношения с банками, автомобиль, туризм, вопросы гражданства, работа, пенсионное обеспечение, медицинское обслуживание, служба в армии и многое другое. Практически любой человек, независимо от его возраста, семейного положения и благосостояния, найдет в книге полезную для себя информацию.

Энциклопедия основана на действующем российском законодательстве, написана понятным языком и излагает содержание важнейших законов и других документов, регулирующих нашу жизнь. Материал структурирован таким образом, чтобы максимально облегчить нахождение нужной информации.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук — ст. ст. 279 — 282; 283 (в соавт. с В.В. Андроповым).

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации — вступ. слово, ст. ст. 260; 261 (в соавт. с О.А. Рузаковой).

Статья 279

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 ноября 2014 г

Необходимо отметить, что в случае фактического изъятия земельного участка для муниципальных нужд при несоблюдении установленной нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации процедуры такого изъятия, обеспечивающей защиту имущественных интересов собственника земельного участка, уполномоченный орган не освобождается от совершения установленных законом действий по принятию соответствующего решения и выкупу фактически изъятого у собственника земельного участка.

Указанное означает, что изъятие земельного участка влечет прекращение права собственности собственника земельного участка, у которого данное имущество изымается, и возникновение данного права у публично-правового образования, в пользу которого производится изъятие для государственных (муниципальных) нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что перечень исключительных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд доста­точно широк, что позволяет соответствующим органам госу­дарственной власти и органам местного самоуправления при желании любую банальную ситуацию представить как ис­ключительный случай.

Решение государственного органа и органа местного са­моуправления об изъятии земельного участка для указанных нужд подлежит государственной регистрации в соответст­вующем государственном органе, причем собственник зе­мельного участка должен быть извещен о произведенной ре­гистрации с указанием ее даты.

Статья 32 ЖК РФ

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных нужд у арендатора

4. В настоящий момент процедуры разграничения государственной собственности на землю далеки от завершения. В результате большая часть земельного фонда страны находится в так называемой неразграниченной государственной собственности, которой по общему правилу распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. При этом обратим внимание, что сами органы местного самоуправления не осуществляют правомочий владения и пользования таким участком, а выполняют лишь правомочие распоряжения им путем продажи, предоставления в постоянное (бессрочное) пользование или передачи в аренду гражданам и юридическим лицам. Таким образом, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у арендатора (равно как и у землепользователя, и у землевладельца) происходит его переоформление из «неразграниченной государственной» собственности в федеральную, субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.
Отдельной проблемой, не урегулированной в законодательстве, является возможность изъятия публичных земельных участков из одной формы публичной собственности в другую (например, изъятие муниципальных земельных участков в федеральную собственность для строительства железной дороги). На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить, наряду с принятием административных актов о перераспределении публичных земель, заключение договоров о возмездной передаче имущества между публично-правовыми образованиями, конкретизирующих права и обязанности сторон. Расчет стоимости отчуждаемого у одного публичного собственника другому земельного участка должен происходить по тем же правилам, что и в случае изъятия земельного участка у частного собственника по причине закрепленного в Конституции РФ (ст. 8) принципа равенства всех форм собственности.
Соответственно, права арендатора должны быть гарантированы равным образом вне зависимости от того, в частной, государственной, муниципальной (или неразграниченной государственной) собственности находится участок, переданный ему в аренду.
5. Цивилизованные формы изъятия любых земель (как у собственников, так и у арендаторов) в свете действующего градостроительного законодательства состоят в том, что в документах территориального планирования фиксируются планируемые к строительству объекты и сроки их возведения (например, ч. 6 ст. 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрадК РФ) предусматривает, что на картах планируемого размещения объектов федерального значения отображаются планируемые для размещения объекты федерального значения в соответствующих областях). На основе таких сведений необходимые для публичных целей земельные участки могут быть зарезервированы. Отсюда следует, что необходимость изъятия земельного участка для федеральных нужд (равно как и региональных или муниципальных) известна заранее. Следовательно, если участок нужен для публичных нужд, его просто не следует предоставлять в аренду (или предоставлять, но на меньший срок).
6. Полностью поддерживая необходимость модернизации гражданского (равно как и земельного) законодательства, следует заметить, что ее осуществление необходимо производить с учетом объективно сложившейся системы межотраслевых связей, а также иного отраслевого законодательства.
В этом смысле, анализируя проект изменений и дополнений в ГК РФ, позволим себе высказать в его адрес ряд критических замечаний:
разработчики проекта ГК РФ механически переносят в него (ст. 296 проекта) ряд норм ЗК РФ (например, ст. 49 определяющую, что такое «публичные нужды»), хотя в таком действии нет практической необходимости. Полагаем, что подобные решения, обусловленные исключительно желанием авторов законопроекта обеспечить «чистоту доктрины», в рамках которой отрицается существование земельного права, не принесут практической пользы и не улучшат правоприменительной практики;
в проекте очень фрагментарно решаются вопросы изъятия земель у их правообладателей, хотя дополнительно к имеющимся вещным правам проект вводит и новые вещные права. На наш взгляд, на арендаторов публичных земель должны распространяться те же правила об изъятии, что и для иных правообладателей (кроме правила о выкупе земельного участка). Проект же не упоминает не только об арендаторах, но и пользователях и владельцах, хотя по проекту Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [13] «. право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который они сохраняются, и без изменения их содержания. Однако такие права не должны возникать в будущем. «. В связи с этим остается открытым вопрос: если проект будет принят в предложенном для публичного обсуждения виде, как будет изыматься земля у владельцев и пользователей, какие у них будут гарантии, применительно к эмфитевзису и праву застройки (суперфицию) в проекте есть упоминание о том, что в случае изъятия земельного участка обладатели этих прав должны получить компенсацию в связи с досрочным расторжением договора. Однако что включает эта компенсация, из текста проекта остается непонятным. Проект содержит и ряд других «сырых», недоработанных норм, снижающих уровень гарантий прав как собственников, так обладателей иных прав (включая аренду) на земельные участки.
Подводя итоги, заметим, что в настоящий момент существует коллизия норм ГК РФ и ЗК РФ в части возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд. С одной стороны, установление полного запрета изъятия у арендатора земельного участка для государственных или муниципальных нужд могло бы привести к созданию для арендатора больших правовых гарантий, чем для частного собственника, что едва приемлемо. С другой стороны, произвольное одностороннее расторжение договора аренды публичным собственником земельного участка ставит под сомнение права и законные интересы арендатора земельного участка. Во избежание этого нами были предложены некоторые изменения, которые напрашиваются в действующее законодательство.
Кроме того, поиск разумного баланса частных и публичных интересов заключается в данном случае, на наш взгляд, в необходимости увязывать изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд с содержанием документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Такая необходимость предусмотрена ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ, согласно которой «. не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа (выделено мой. — Прим. авт.), земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».
Вступление в силу данной нормы уже неоднократно переносилось , что не отвечает целям и задачам построения цивилизованного рынка недвижимости и созданию гарантий экономических прав граждан и юридических лиц.
———————————
На момент подписания настоящей статьи предусмотрено, что она вступит в силу с 31 декабря 2012 г.

Рекомендуем прочесть:  Договор купли продажи на двух покупателей

Реформирование гражданского законодательства, как показали результаты публичного обсуждения Концепции его развития, невозможно без учета сложной системы межотраслевых связей гражданского и иных отраслей законодательства, включая земельное.
Научный поиск новых основ взаимодействия норм различной отраслевой принадлежности позволит уменьшить коллизионность ГК РФ и иных федеральных законов и стабилизирует правоприменительную практику. Не пытаясь в рамках одной статьи осветить всю проблему в целом и предложить некий универсальный способ ее решения, обратим внимание лишь на одно ее проявление — коллизионность норм ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), предполагающих различное решение вопроса о возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных или муниципальных нужд.
Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Данное правило ст. 283 ГК РФ распространяет на лиц, имеющих земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это означает, что правила данной статьи не распространяются на принудительное расторжение договора аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Из этого следует, что ГК РФ не предусматривает в качестве основания расторжения договора аренды желание публичного собственника использовать переданный в аренду земельный участок для государственных нужд.
Иные правила содержатся в ст. 46 ЗК РФ. Согласно данной статье кроме оснований и порядка прекращения аренды земельного участка, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Таким образом, перед нами одна из многочисленных коллизий норм гражданского и земельного права, порождающих противоречивую судебную практику. Как показывает ее анализ, в одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды , в других — к прямо противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков .
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 4 апреля 2011 г. N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215, Второго арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2006 г. по делу N А28-15520/05-866/16.
Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. по делу N А55-547/2007-С32.

Рекомендуем прочесть:  Если в отношении дарителя противоправные действия

Изъятие объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Таким образом, при решении вопроса об изъятии земельного участка собственник может искать защиты в суде в первую очередь на стадии предварительного согласования места размещения объекта, т.е. до принятия окончательного решения об изъятии (выкупе) земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Градостроительного Кодекса РФ принятие органами местного самоуправления решений об изъятии земельных участков (в том числе путем выкупа) для муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, является недопустимым.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

У собственника, чей участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, сохраняется в течение определенного времени право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка по, целевому назначению. При этом собственник несет риск при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, и сооружений на земельном участке в указанный период.

Ссылка на основную публикацию