Договор залога земельного участка между фнс россии и юл

Сущность залога состоит в том, что при невыполнении условий основного обязательства заемщиком, кредитор вправе потребовать удовлетворения финансовых к нему требований за счет залогового имущества. То есть, земельного участка.

Актуальность обеспечения

1. Предмет. Это земельный участок, который передается в качестве залога. Необходимо, чтобы в договоре он идентифицировался среди объектов недвижимости, схожих по назначению и площади, другим характеристикам.
2. Срок действия договора. Необходимо в документе указать конкретную дату начала действия соглашения. Дата, когда оно было завершено, выступает день полного обеспечения обязательства.
3. Алгоритм передачи предмета залога. Залогодатель передает залогодержателю имущество. Процесс сопровождается актом приемки-передачи.

Залоговый договор

1. Возможностью реализовать земельный надел в течение месяца. Если участок земли располагается в удобном месте, в черте или за пределами НП, с удобными подъездами к нему, то его быстрая продажа не вызывает сомнений. Банк анализирует эти показатели.
2. Спрос на недвижимость. Также изучается вопрос о том, существует ли на момент выдачи кредита спрос на земельные участки.
3. Средняя цена на земельные участки в определенной местности, НП, регионе.

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.

Требования к договору залога земельного участка

В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Что такое залог, и правила его оформления

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Регистрация договора залога земельного участка

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с чем возникает важный вопрос: получит ли фискальный орган права залогового кредитора в деле о банкротстве должника-налогоплательщика, как следствие, приоритет в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами?

Как заработал «арестный залог»

Таким образом, отдавая предпочтение налоговому органу и искусственно наделяя его статусом залогодержателя и предоставляя права залогового кредитора, законодатель еще больше ограничивает возможности остальных «незалоговых» кредиторов получить удовлетворение своих требований из конкурсной массы должника.

Что ждать от «налогового залога»

Стоит заметить, что подобная дискуссия уже разворачивалась ранее в 2014 году, когда вступили в силу поправки в ГК и кредиторов, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом должника, наделили правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, это так называемые арестные залоги.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.

• Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
• В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
• При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Что это дает и зачем применять?

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.

Содержание пунктов

Для понимания того, как составить договор залога земельного участка, необходимо ознакомиться с главными условиями, с центральными критериями, с нюансами процедуры рассмотрения, с содержанием пунктов, с прочими характерными требованиями, а также со способами заключения соглашения между физическими и юридическими лицами.

Главные условия оформления

ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

• третий экземпляр подписанного соглашения;
• паспорта участников сделки;
• заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
• свидетельство регистрации права собственности;
• технический паспорт на земельный участок;
• копия Домовой Книги;
• справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
• расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

Возможно ли строительство?

Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.

• земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна . Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника .
• сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
• полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
• части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ситуация при которой применим Договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки)

При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.

Допущения и ограничения при заключении договора залога на земельный участок (договора ипотеки):

По Договору залога земельного участка залогодатель передает в залог залогодержателю земельный участок или права аренды на земельный участок, находящийся в частной или государственной или муниципальной собственности,а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.