Если договор аренды муниципальной квартиры недействителен можно ли считать арендатора хозяином комнаты

Если нарушения привели к порче недвижимого имущества, то наниматель может предоставить срок для проведения ремонтных работ помещения. Поднаниматель должен выполнить требования условного хозяина квартиры, в противном случае наниматель вправе обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением и с просьбой о выселении арендатора.

Для получения согласия нужно отправить заявление на имя руководителя государственной организации с просьбой разрешить сдавать помещение. Этот документ должны подписать все жильцы, включенные в договоре соцнайма, а также будущие арендаторы.

Получение согласия собственника

Проживающие и незарегистрированные в неприватизированной квартире люди согласно договору соцнайма являются нанимателями, но не владельцами жилья. Именно поэтому перед сдачей квартиры в аренду стоит получить письменное согласие собственника. Им является организация, управляющая имуществом муниципального района или города, где находится недвижимое имущество.

• «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Как составить договор аренды жилья?

Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.

Даже порядочные, на первый взгляд, люди стараются воспользоваться своим положением и выжать из сложившейся ситуации максимум материальной выгоды. Например, большинство арендаторов съезжает, оставив после себя долги по платежам за коммунальные услуги.

Как сдать жилье без риска? Стоит внимательно осмотреть все помещения перед тем, как жильцы уйдут. Часто случается, что арендодатели прихватывают с собой вещи владельца, или «забывают» сообщить о порче какого-либо имущества.

Ответственность

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, указываются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производится оплата (наличными или на карту).

Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.

Как составить договор найма

В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.

По закону этот документ может быть срочным, то есть иметь какой-либо определенный срок действия, или бессрочным. Бессрочный договор безвозмездного пользования дает квартиранту право зарегистрироваться на занимаемой жилплощади, поэтому он заключается чаще всего.

Недостатки для нанимателя

Кажется, что договор безвозмездного пользования выгоден исключительно собственникам квартир, но это не так. При заключении письменного срочного договора хозяин тоже оказывается в невыгодном положении. Редко, кто сдает жилье действительно безвозмездно, обычно люди получают плату. Но в договоре указано, что жильцы имеют право ничего не платить.

Недостатки для наймодателя

Причем на основании статьи № 699 ГК собственник имеет право не заключать этот договор письменно, что для него является крайне выгодным. Также по нему стороны самостоятельно устанавливают период времени, за который они должны предупредить друг друга о съезде. Обычно он составляет 30 дней, но в случае безвозмездного договора он может составлять и 3 дня.

• акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
• опись имущества с указанием его стоимости;
• расписка о получении оплаты;
• дополнительное соглашение (если нужно).

Если договор заключается не с собственником жилья.

1. Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
2. Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
3. Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
4. Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.

Указываемые сведения

Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.

Неприватизированную квартиру можно временно сдавать по договору. В этом случае стороны заключают договор поднайма квартиры. Возможность заключения такого договора предусмотрена статьей 67 Жилищного кодекса РФ и статьей 685 Гражданского кодекса РФ.

— Квартира не приватизирована, прописано два человека, но в данный момент постоянно там не проживают. Возможно ли временно сдавать эту квартиру по договору или делать это можно только неофициально?

1. Наймодатель (администрация — собственник квартиры) должен дать согласие на поднаем. Один экземпляр договора предоставляется наймодателю.
2. Все вселяемые лица должны быть указаны в договоре. Среди них не должно быть лиц с общественно опасными заболеваниями.
3. Не должна нарушаться учетная норма жилья для данной местности.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Неприватизированная квартира находится у ее владельцев на основании договора социального найма. Жилищный кодекс (ст. ст. 76‒79) предусматривает возможность заключить договор поднайма, то есть предоставить право проживания в квартире третьим лицам — поднанимателям — за плату. Условия договора поднайма стороны определяют самостоятельно. Однако важно соблюсти следующие требования закона:

Согласно действующему законодательству сделка аренды предполагает письменное заключение договора. При этом его наличие вызывает обязанность по уплате налога, именно в связи с этим многие граждане отказываются заключать соглашения, надеясь на то, что факт получения дополнительного дохода останется незамеченным для налоговой службы.

В число возможных наказаний входит:

Сегодня полномочия налогового органа допускают разнообразные варианты и способы для проверки фактов уклонения от уплаты налогов. Для гражданина претензии со стороны службы чреваты не только уплатой основной суммы налоговых отчислений, но штрафными санкциями.

Риски арендодателя при отсутствии договора

Несмотря на рекомендации специалистов, многие российские граждане отказываются от оформления письменного соглашения и предпочитают сдавать жилье в найм, основываясь на устных договоренностях. Стратегия отказа от оформления договора аренды чревата определенными последствиями, поэтому следует знать, какие существуют права квартирантов без договора и чем при этом рискует арендодатель.

• Поддерживать квартиру в пригодном для жилья состоянии.
• Пускать владельца на его территорию для осмотра помещений.
• Вовремя вносить арендную плату.
• Соблюдать общественный порядок.
• Наниматель жилого помещения обязан немедленно выселиться, если нарушит условия договора найма.
• Устранить ущерб, нанесенный по собственной вине, соседям.
• Сохранять чистоту и следить за соблюдением санитарных норм.
• Использовать квартиру только для жилья.
• Выехать как только истечет срок, прописанный в договоре.

Помните, что есть отделимые улучшения (например, люстра) и неотделимые (покраска полов, стен). Последние автоматически перейдут в собственность владельца жилья. Поэтому вопрос их оплаты стоит прописать в договоре.

Если нарушен правопорядок

• Соблюдать законные интересы и права соседей.
• Нести бремя по содержанию жилья (на время аренды обязанность переходит на квартиросъемщика).
• Вовремя оплачивать коммунальные платежи.
• При сдаче квартиры в аренду платить налоги с доходов.
• Соблюдать общественный порядок.
• Проводить капитальный ремонт жилья.

Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.

После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.

Права нанимателя

Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.