Договор дудс что это

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что такое ДДУ

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Договор ДДУ заключается для защиты многочисленных дольщиков от разных рисков, которые связаны с покупкой жилой недвижимости. При произошедшем срыве положенного срока сдачи жилого объекта в точном соответствии с действующим договором ДДУ действует система штрафных санкций, которой может воспользоваться покупатель недвижимости.

Поэтому выполняется вход на сайт Госреестра и переход в раздел под названием «Электронные услуги». В графы вносится кадастровый номер зарегистрированного документа и другие важные необходимые данные. После выбора графы «Поиск» появляется список всех договоров, среди которых присутствует подтверждение произошедшей регистрации по присвоенному ранее кадастровому номеру. При отсутствии в списке необходимого документа рекомендуется повторение процедуры поиска через неделю.

Как проверяется регистрация ДДУ в росреестре?

С постепенным развитием новейших современных технологий гражданам стала доступна регистрация заключенного договора ДДУ удаленно в электронной форме. Это позволяет занятым людям не терять время на очереди и многочисленные поездки в государственные структуры.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Правовое регулирование

Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Предмет ДДУ

• описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
• характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
• срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• цена квартиры и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на квартиру;
• способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
• описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Договор участия в долевом строительстве является выгодным для дольщика только при условии его грамотного составления. Помимо включения в него обязательных условий, закрепленных законодательно, стоит также обратить внимание на такие моменты:

1. Правильная форма сделки. Документ должен носить название «Договор участия в долевом строительстве». Потому что, например, есть еще предварительный, правовой статус которого сильно отличается.
2. Наличие документов. Застройщик должен быть готов предоставить инвестору всю необходимую документацию (проектную, разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды на землю).
3. Возможность изменения цены. Если такой пункт присутствует, в будущем застройщик сможет требовать с инвестора дополнительных средств.
4. Законность условий. Если в договор внесены условия, которые не соответствуют требованиям законодательства, их можно будет в судебном порядке признать незаконными.
5. Финансовое состояние строительной компании. Рекомендуется еще до подписания договора проверить, насколько компания устойчива и ликвидна (например, путем изучения ее финансовой документации). Это поможет оценить, насколько высока вероятность ее банкротства.

Возможные подводные камни

Долевое строительство приобретает среди населения определенную популярность, поскольку такая сделка позволяет приобретать жилье на более выгодных условиях и по сниженной цене. Однако при этом она сопряжена и с высокими рисками.

Заключаемые договора ДДУ являются схемой, при использовании которой жилые квартиры в возводимых новостройках могут быть проданы после регистрации документа в Росреестре. После процедуры регистрации договора покупатель становится инвестором осуществляемого долевого строительства жилья и начинает называться дольщиком.

Регистрация ДДУ

Поэтому выполняется вход на сайт Госреестра и переход в раздел под названием «Электронные услуги». В графы вносится кадастровый номер зарегистрированного документа и другие важные необходимые данные. После выбора графы «Поиск» появляется список всех договоров, среди которых присутствует подтверждение произошедшей регистрации по присвоенному ранее кадастровому номеру. При отсутствии в списке необходимого документа рекомендуется повторение процедуры поиска через неделю.

Как проверяется регистрация ДДУ в росреестре?

3. Выбор соответствующей компании, занимающейся оказанием услуг собственникам квартир после их заселения в построенные дома. Причем принятие решения осуществляется на проводимом собрании проживающих жильцов.

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

Что такое договор долевого участия

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Квартира на себя

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Как подготовиться и на что смотреть

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

ДДУ: Определение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

Кстати, документ может быть составлен и в пользу третьего лица. На практике это выглядит так: третье лицо в ДДУ получает готовый объект от застройщика, а оплату согласно условиям договора, вносит лицо, заключившее соглашение.

Гарантии ДДУ:

Разрешение на строительство выдается государственным органом исполнительной власти в качестве подтверждения соблюдения застройщиком градостроительных нормативов при подготовке проекта. Разрешение действительно в течение срока, указанного в нём.

Самое важное в ДДУ:

Лучший способ удостовериться в качестве работ девелопера — непосредственно ознакомиться с уже сданными объектами, опросить жильцов дома, как они оценивают квартиры, возникали ли у них проблемы с компанией и т.д.

• Случай № 1. Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.
• Случай № 2. Подписание договора долевого участия было осуществлено одним из супругов до вступления в брак. Для покупки были использованы заемные средства кредитной организации. Если после свадьбы супруги выплачивали ипотеку совместными силами, при разводе имущество будет поделено поровну.Раздел квартиры в ситуации, когда супруг, на чье имя оформлена ипотека, частично погасил кредит, несколько усложняется. Размер доли каждого супруга определяется суммой, взятой на выплату ипотеки из семейного бюджета. Крупные суммы гарантируют второму супругу право на получение доли, соразмерной выплаченным средствам. При небольших вложениях со стороны второго супруга суд может обязать первого возместить затраченные средства, оставив за ним право безраздельного владения квартирой.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения. Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация договора долевого участия необходимы, чтобы подстраховаться.

ДДУ: что это и зачем его заключать

С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

Варианты регистрации ДДУ

Относительно новый вариант — действующая с 2015 года электронная регистрация договора долевого участия. Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь. Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.