Договор аренды имущества с последующим выкупом между юридическими лицами

В материале мы расскажем о сути такого договора, поговорим о различиях аренды с правом выкупа от лизинга, рассрочки и других форм взаимоотношений между владельцев и арендатором. Вы также узнаете, как правильно составлять договор, вписывать цену выкупа и проводить налоговые подсчеты после завершения сделки.

Отличие от других соглашений

Выкупная стоимость квартиры считается существенным условием договора, в статье 624 ГК РФ сообщается, что договор без указания выкупной цены будет считаться незаключенным, то есть, не несущим обязательства для сторон и не представляющим юридической силы.

Налоговые последствия

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Лицо, имеющее право выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, вправе оспорить кадастровую стоимость этого имущества. Подробнее читайте об этом в подборке судебной практики, сделанной КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его беслпатно здесь.

2.2. Арендатор обязан:

• использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.1 договора;
• содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
• в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
• письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
• производить текущий ремонт здания.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере .

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

2.3. Арендатор вправе:

• передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;
• в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
• в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

• Юридический адрес: ______________________________
• Почтовый адрес: ______________________________
• Телефон/факс: ______________________________
• ИНН/КПП: ______________________________
• Расчетный счет: ______________________________
• Банк: ______________________________
• Корреспондентский счет: ______________________________
• БИК: ______________________________
• Подпись: ______________________________

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения: образец

4.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

Договор аренды с последующим выкупом — образец

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

Правовые основы сделки заложены ст.624 ГК РФ, где указано, что имущество может перейти в собственность арендатора по истечению срока договора или до наступления «даты Х», если внесена вся сумма, предусмотренная соглашением. Законодатель ограничил возможность использования в такой сделке отдельных объектов (например, земель сельхоз назначения, принадлежащих государству).

Аренда с выкупом: немного теории

Крайне важно точно указать характеристики объекта соглашения. Для недвижимости – инвентарный номер и место расположения, для автомобиля – марка и модель, VIN-номер. Если это не выполнено, сделка может быть оспорена в судебном порядке и даже подменено имущество. Произвести регистрацию с неполными данными об объекте невозможно.

Как составить договор и что в нём отразить?

Интересно! Самая дорогая в мире аренда – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры «типовых западных» потребительских качеств (санузел, кухня, две спальни) в 2019 г. составила около 3700$ в месяц. Для сравнения, медианная зарплата в этом же году в той же стране составила около 2800$.

Далее указываются полная информация об имуществе, которое передается в аренду: его наименование, количество, полная стоимость (которая также указывается прописью), период использования, общий размер предстоящей ежеквартальной и годовой платы. Ниже обозначается общая сумма арендуемого имущества (в цифровой форме и прописью).

Оформление договора аренды имущества с правом выкупа

• для Арендатора, в случае осуществления им несвоевременной выплаты по арендной плате, в размере фиксированного процента от очередного платежа;
• для Арендодателя, при отказе им передать сданное имущество в аренду, который равняется оговоренному проценту от общей стоимость имущества.

Бланк договора аренды имущества с правом выкупа

12. Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

• стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
• порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
• возможного изменения выкупной стоимости;
• прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.

Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом

Несмотря на необязательность реализации права выкупа, в текст договора аренды, содержащего оговорку о таком праве, включается также и ряд условий, значимых для вопросов перехода права собственности на имущество в результате его продажи. Поэтому для такого договора действительными оказываются правила, относящиеся к сделкам 2 видов: аренды (гл. 34 ГК РФ) и купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Причем в отношении некоторых видов имущества могут действовать не общие, а специальные нормы сделок по аренде (ст. 625 ГК РФ).

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Содержание договора

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Нужно ли регистрировать?

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

Пояснение термина, законодательное регулирование

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Содержание и форма

• преамбула;
• предмет;
• арендная плата;
• выкупная цена и выкуп имущества;
• срок действия;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение условий;
• основания для изменения и расторжения;
• заключительные положения;
• подписи.

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

• если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
• документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
• срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
• выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
• при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Образец договора аренды недвижимости

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

При оформлении сделки потребуется заключение независимого эксперта. После проведения процедуры оценки в отчете указывается стоимость объекта, на основании которой можно установить арендную плату и общую стоимость недвижимости.

Один из способов получения права собственности на недвижимое имущество — аренда с последующим правом выкупа. При этом арендатор и арендодатель должны дать согласие на проведение такой сделки, задокументированное в письменном виде. Порядок заключения договора аренды с правом выкупа имущества в будущем имеет свои особенности.

Что это за сделка, как регулируется законодательством?

1. Реквизиты сторон и место заключения соглашения (ФИО участников сделки, контактная информация, дата и город): «(ФИО полностью) именуемый в дальнейшем «Арендодатель» и (ФИО полностью), именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили настоящий договор…».
2. Предмет сделки (детальная характеристика объекта с указанием адреса, площади, кадастрового номера): «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее описывается объект)».
3. Арендная плата (размер платежей, порядок оплаты, периодичность): «В течение действия соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме (размер платежа цифрами и прописью) в срок (до какого числа)».
4. Выкуп недвижимости (размер выкупной стоимости и срок ее оплаты): «Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение…выкупная цена составляет (сумма цифрами и прописью)».
5. Права и обязанности сторон. В соглашении могут быть указаны любые права и обязанности, не противоречащие действующему законодательству (ГК РФ). Например: «Арендодатель обязан предоставить Арендатору в течение (количество дней/месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение…».
6. Ответственность сторон. Кроме ответственности, предусмотренной главами 30 и 34 ГК РФ, стороны могут установить дополнительные пункты. Например: «При нарушении срока оплаты арендатор уплачивает пени в размере (% от суммы платежа)».
7. Порядок изменения и расторжения договора (условия для одностороннего прекращения соглашения, по желанию сторон или против их воли): «Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон».

3.1. Арендатор имеет право оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

3. ПРАВА АРЕНДАТОРА

7.7. Арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на жилое помещение.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.