Договор купли продажи без фактической оплаты

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре. Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей. Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн. рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной. Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

В чём заключаются риски продавца?

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости. Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла. Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если покупатель не заплатил всю цену (или основную ее часть) и явно не собирается этого делать в будущем, то ответ должен быть очевиден: нарушение существенное, договор расторгается, поскольку он утрачивает смысл для продавца. Однако есть много промежуточных вариантов. Что если покупатель не может заплатить в срок, но обещает погасить долг через месяц? (Через полгода? Год?) Что если он уплатил основную часть цены, а задерживает платеж лишь последних 10%? (30%? 40%?).

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549 — 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 года № 5-В 11-27

Учитывая, что определение от 11.07.2017 года № 78-КГ 17-21 попало в «Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 5 (2017)», остаётся надеяться, что теперь судебная практика займёт противоположный прежнему подход.

Если осуществляется продажа квартиры путём передачи наличных средств, то в таком случае необходимо составить расписку. Такой способ является менее безопасным, чем безналичная оплата, поэтому имеет намного больше недостатков.

1. Если квартира была куплена в браке, то согласие необходимо предоставить.
2. Если же имеется брачный договор, либо жилая площадь досталась в наследство или была подарена, то в таком случае согласие не требуется.

Порядок действий при оформлении сделки

Если какая-то часть жилой площади принадлежит супругу, то вам необходимо предоставить его согласие на отчуждение недвижимость, которое обязательно должно быть заверено нотариусом:

• До подписания договора купли-продажи, то есть на основании предварительного договора купли-продажи (ДКП). Этот вариант применяется при покупке недвижимости, которая находится в залоге(ипотеке) у кредитора.
• После подписания договора купли-продажи.
  При этом существует три варианта:
  1) до передачи пакета документов с заявлением от продавца о переводе права собственности на покупателя в Росреестр
  2) сразу после передачи пакета документов в Росреестр
  3) после получения ДКП с регистрационной записью из Росреестра.

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости — ключевой момент сделки и вызывает много вопросов как у продавцов, так и у покупателей. Вариантов оплаты немало и все они имеют свои нюансы, не зная которых можно изрядно потрепать себе нервы.
Давайте разберемся подробно.

Оплата при покупке квартиры

• как безопасно передать денежные средства
• когда передать денежные средства
• есть ли обязательные требования закона для оплаты
• какой документ подтверждает получение денег продавцом
• как произвести расчет собственными средствами, средствами государственных или иных субсидий и кредитными деньгами

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением предусмотренных ст. 129 ГК РФ особых правил оборотоспособности товаров, ограниченных в обороте, земли и других природных ресурсов, результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации.

Предмет договора купли-продажи

В договоре купли-продажи рекомендуется указать, что согласованная в нем цена является твердой и включает в себя все расходы продавца. В этом случае у продавца не будет права изменять цену товара в одностороннем порядке (Постановление ФАС УО от 25.11.2013 № Ф09-10101/13).

Цена договора купли-продажи

Оборудование должно быть безопасным для жизни, здоровья, имущества потребителя и окружающей среды при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации. На момент купли-продажи оборудования оно должно быть новым, ранее не находившимся в употреблении, являться собственностью Продавца, не являться заложенным или предметом исков третьих лиц. Передаваемое оборудование должно соответствовать требованиям стандартов по качеству и безопасности, утвержденным нормативно-технической документацией.

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

В период заключения сделки оплата коммунальных услуг производится одной из сторон договора. Как правило, продавец оплачивает их до акта приема-передачи недвижимости (то есть, за период, пока он фактически пользуется жильем), а покупатель – после его подписания.

Оплата в переходный период

Однако даже в отсутствие обязанности платить общение с управляющими компаниями, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг может доставить покупателю немало неприятных моментов. Также при наличии задолженности может быть затруднен сбор документов на квартиру.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом по поручению покупателя в одностороннем порядке без согласия получателя и исполняющего банка и не может быть изменен без согласия получателя.

Оставить заявку

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

РАСЧЕТ ПОСРЕДСТВОМ АККРЕДИТИВА

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

1. ознакомиться с условиями основного соглашения и подписать его;
2. подписать расписку об авансе или задатке после их получения продавцом;
3. передать установленную сумму за квартиру продавцу;
4. подписать расписку при передаче оставшейся суммы;
5. получить ключи сразу после расчетов с продавцом.

Действия покупателя

Набор стандартных документов для оформления и регистрации сделки купли-продажи при наличном расчете остается тем же, что и при другом способе расчета. Но стороны имеют право потребовать дополнительные, например:

Какую валюту выбрать?

Расписка обязательна в сделке купли-продажи недвижимости. Она не является самостоятельным документом, лишь приложением к договору. Она составляется в простой письменной форме, однако должна быть правильно составлена и приведена в соответствие с основным документом. По желанию, её можно заверить у нотариуса, но это не обязательно.

Отмечу, что за уклонение от уплаты налогов также может быть наложено и уголовное наказание по статье 198 УК РФ, однако для его получения нужно «сильно постараться». Крупный размер начинается от недоплаты налогов на 900 000 рублей в течение 3-х лет, т.е. в данном случае требуется занизить стоимость автомобиля почти на 7 миллионов рублей. На практике такое встречается чрезвычайно редко, т.к. большинство автомобилей стоят гораздо дешевле.

Еще одна интересная ситуация — хитрое занижение стоимости договора купли-продажи автомобиля. Покупатель автомобиля невнимательно прочитал договор, заключил сделку на 350 000 рублей и получил свой новый автомобиль.

Пример 1

Что касается покупателя, то он может воспользоваться заниженной суммой в договоре в собственных интересах. Дело в том, что после заключения договора покупатель вправе требовать исполнения обязательств по нему. Т.е. он может передать продавцу именно ту сумму, которая была указана в договоре, а в ответ потребовать автомобиль.

Здравствуйте Алексей! Это существенный риск. Вы можете:
1. прописать в договоре полную сумму,
2 указать, что расчеты произведены при подписании договора,
3 взять расписку на полную стоимость
Однако, полностью это Вас не перестрахует.
Есть и другой вариант — указать в договоре, что расчет в течение 1 дня с момента регистрации и квартира остается в залоге у продавца до получения им денег. Такой договор регистрируется в течение 5 дней. После регистрации (через 5 дней) отдаете деньги, берете расписку и снимаете обременение. Если у продавца ситуация такова, что он не может подождать 5 дней — стоит задуматься.

Алексей

Насколько обоснованы «серьезные причины»? Имеете ли вы достаточно оснований верить постороннему человеку? Ведь сказать можно все что угодно.
Можно деньги передать и в момент подписания, но это должно быть прописано в ДКП, вместе с подписанием договора ставьте условие, что подписываете передаточный акт и вам вручают ключи со всеми квитанциями об оплате по ЖКХ, за телефон, и снятием с рег учета (прописки) до сделки.
Как вариант, вы можете передать только часть суммы, а скажем, 200-300 тыс заложить в ячейку, с условием доступа — наличие ДКП со штампом ФРС.

Проверено ЦИАН

Подписывайте ДКП и с указанием что расчёт проведен до подписания, возьмите с продавца расписку, подпишите акт приёма передачи квартиры,Сдайте документы на регистрацию совместно. Если регистратора пакет документов устроит и никаких справок и дополнительных заявлений не потредуется, деньги можно передать.