Договор наследства на квартиру

В отличие от договора дарения право собственности на имущество, указанное в наследственном договоре, не переходит к наследнику сразу же после подписания договора, а сохраняется за наследодателем до его кончины.

Отличительные особенности наследственного договора

Изменение и расторжение наследственного договора возможно только при жизни сторон этого договора по их соглашению или на основании решения суда в связи с существенным изменением обстоятельств. К таким обстоятельствам можно отнести выявление возможности призвания к наследованию лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Изменение и расторжение договора

При расторжении наследственного договора по инициативе наследодателя, в отличие от расторжения договора пожизненного содержания, наследодатель должен возместить предполагавшимся наследникам все убытки, понесенные ими.

Гражданка Панкратова – владелица крупной торговой компании с ежегодной «чистой» прибылью до 15 миллионов рублей. Учитывая успешность фирмы, женщина решила оформить наследственный договор с целью передать компанию своему сыну, чтобы супруг не мог претендовать на имущество. Мать и сын составили наследственный договор. Женщина указала, что собственность перейдет во владение сына только в случае его поступления в вуз по специальности «Хирургия». Фирма перейдет во владение исключительно после окончания обучения.

• устное согласование условий будущего наследственного договора;
• составление содержания договора (самостоятельно, с привлечением юриста);
• ознакомление с контрактом;
• подписание соглашения;
• обращение к нотариусу для утверждения договора;
• юрист проверяет содержание соглашения, устраняет ошибки, знакомит участников с правами и обязанностями, последствиями оформления контракта;
• регистрация соглашения.

Необходимые документы

• имущественные права переходят наследнику только после смерти наследодателя;
• в содержании соглашения могут указываться нематериальные или материальные обязательства (например, оказание помощи в содержании наследодателя);
• при расторжении соглашения наследодатель обязан компенсировать второй стороне все затраты, понесенные в связи с исполнением обязательств, предусмотренных наследственным договором.

На соглашения по посмертной передаче имущества распространяются общие правила, по которым сделку признают недействительной. Это означает, что контракт о наследстве не содержит качеств юридического факта. Соответственно гражданско-правовые последствия, наступление которых должно было произойти в результате исполнения договора, не случаются.

Некоторые права и обязанности могут возникнуть с момента открытия наследства. Это бывает связано наличием неизвестных на момент заключения контракта обстоятельств, которые должны будут наступить, но могут и не состояться. Так, нельзя заранее предугадать, получит ли приобретатель наследства к указанному сроку образование, как того требуют обязательства.

Оформление наследственного договора

Наследственный контракт представляет собой сделку, заключаемую на основе обоюдного согласия. При составлении завещания наследодатель может потребовать исполнения условий, на которые наследник не готов пойти или не может выполнить. Сюда относятся: официальное создание семьи, рождение ребенка, получение образования и прочее. Другими словами, завещание с условием обладает приказным характером, где перед второй стороной стоит дилемма – исполнить волю или утратить право наследования.

В любое время после оформления наследственного договора это имущество можно продать, подарить, отдать в залог — сделать с ним что угодно. У наследодателя нет никаких ограничений. Он может продать вообще все, что у него есть, и наследства не будет. Договор не налагает на собственника квартиры и вклада вообще никаких обязанностей при жизни. Даже если наследник годами платил деньги и выгуливал собак в надежде получить квартиру, может выясниться, что квартиры-то уже и нет.

Наследственный договор — это документ, который фиксирует отношения между наследодателем и наследником. То есть наследодатель распоряжается своим имуществом на случай смерти, а наследник соглашается с этими условиями.

Как заключить наследственный договор?

1. Обычное завещание — односторонняя сделка, вторая сторона может ничего не знать о наследстве. Наследственный договор — двусторонняя: получатель наследства должен четко согласиться на все условия.
2. Можно оговорить условия и обязанности получателя наследства. Например, что он обязан ежемесячно платить деньги, выгуливать собак или заботиться о бабушке владельца квартиры.
3. Имущество по наследственному договору можно получить только после смерти владельца. Исполнять обязанности придется сразу.
4. Право на обязательную долю сохраняется. Дети и иждивенцы получат свое, даже если о них в договоре ничего нет.
5. Наследственный договор между супругами отменяет их совместное завещание.
6. Наследодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. А наследник — нет: только по соглашению или в суде.
7. Наследодатель может как угодно распоряжаться своим имуществом при жизни. Например, продать его и потратить все деньги. Договором это запретить невозможно. То есть если по договору он завещал квартиру, но при жизни ее продал, то наследник ничего не получит.
8. Права по наследственному договору не передаются, даже если наследник умер раньше и много лет платил деньги.
9. Наследственных договоров может быть несколько, в том числе в отношении одного объекта имущества. В этом случае применяется более ранний договор.
10. Если есть завещание и договор, непонятно, какой из документов важнее.

Если квартира оформлена, например, на супругу вашего отца, то вам нужно представить заявление о включении в наследственную массу половины квартиры отца. Квартира может или полностью принадлежать вашему родителю, или быть совместно нажитым имуществом. Процесс раздела при этом будет различным. Если имущество личное (нажитое до брака или полученное по безвозмездной сделке), то квартира полностью входит в наследственную массу. Если же квартира нажита супругами в браке, то в этом случае в наследственную массу включается лишь ее половина.

• Свидетельство о смерти наследодателя.
• Свидетельство о рождении, свидетельство о браке или завещание. Если завещание оформлено на родственника, можно дополнительно представить нотариусу подтверждение родства с наследодателем.
• Если вы оформляете обязательную долю в наследстве при наличии завещания на другого человека, то вам нужно обязательно представить подтверждение родства (свидетельство о браке, свидетельство о рождении) и — если вы пенсионер —пенсионное удостоверение — этот документ подтвердит нетрудоспособность.
• Выписка из домовой книги по месту жительства наследодателя.
• Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
• Технический паспорт из БТИ.
• Кадастровый паспорт на квартиру, содержащий кадастровую стоимость квартиры (он необходим для расчета нотариального тарифа за выдачу свидетельства о праве на наследство).
• Правоустанавливающий документ на квартиру, подтверждающий происхождение собственности наследодателя. Это может быть договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Для того чтобы принять наследство, нужно:

Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус; оно печатается на специальном бланке под определенным номером, который регистрируется в реестре. В случае потери документа его можно восстановить у того же нотариуса.

В рамках договора наследодатель может возложить на наследников определенные обязательства по совершению ими действий имущественного и неимущественного свойств. Имущественным обязательством выступает, например, оплата ежемесячного содержания наследодателя, внесения платы за коммунальные услуги, неимущественного – возможность наследования квартиры при условии пожизненного проживания там бабушки, ухода за домашними животными, обработки земли. Обязательства могут быть распределены между всеми наследниками.

✍ Стороны договора

Наследственный договор может заключить любое дееспособное лицо, которое имеет в распоряжении какое-либо ценное имущество или денежные средства и хотело бы определить круг получателей своей собственности после смерти. Наследственный договор может быть интересен обеим сторонам:

🤝 Кому подойдет

1. Наследодатель, если наследник не исполняет свои обязанности по договору (например, не выплачивает ежемесячное содержание, не вносит плату за коммунальные платежи).
2. Наследник, если сложившаяся ситуация делает невозможным дальнейшее исполнение обязательств по договору. Например, наследник получил инвалидность и более не может обеспечивать уход за наследодателем.
3. Ответственное лицо за исполнение договора, назначенное наследодателем. Эта сторона становится истцом, если на момент подачи заявления в суд наследодатель уже умер.

1. Реквизиты сторон;
2. Полный перечень наследуемого имущества, которое отчуждатель передает наследникам;
3. Права наследодателя;
4. Документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемую материальную массу;
5. Перечень условий, по которым наследники получают отчуждаемое имущество;
6. Порядок перехода наследства после смерти отчуждателя;
7. Условие о душеприказчике;
8. Перечень сторон и их обязанности по исполнению договора после смерти наследодателя;
9. Виза документа нотариусом.

Заключение наследственного договора не исключает притязаний на наследство законных представителей, которые согласно закону имеют право на получение своей части в наследстве. Например, если у наследодателя есть лица, находящиеся на его иждивении, несовершеннолетние дети, инвалиды и др.

Отличие наследственного договора от договора ренты

Особенностью наследственного договора является его приоритетное исполнение перед завещанием и законом о наследовании. Договор дает непосредственному владельцу имущества обозначить четкие правила: кто и как сможет получить имущество после его кончины.

Как же быть в ситуации, когда потенциальный наследник начал выполнять свои обязательства по наследственному договору и внезапно получил такое уведомление? В такой ситуации наследник вправе обратиться к наследодателю с требованием о возмещении убытков, которые возникли в связи с исполнением договора.

Наследодатель вправе заключить с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию (статья 1116), договор, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию (наследственный договор). Наследственный договор может также содержать условие о душеприказчике и возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц, которые могут призываться к наследованию, обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения.

Сущность наследственного договора

Среди юристов высказывалось мнение о том, что наследственный договор и договор ренты очень схожи по своей правовой природе. Однако это не совсем так: в случае с договором ренты право на собственность возникает после заключения и исполнения договора, в ситуации с наследственным договором исключительно после смерти наследодателя.

1. Личные данные обеих сторон;
2. Сведения о вменяемости и дееспособности заявителей;
3. Дата и адрес оформления;
4. Подтверждение обоюдного согласия при составлении документа;
5. Оговоренные условия;
6. Перечень обязательств;
7. Когда соглашение вступит в силу;
8. Ответственность при несоблюдении договора.

Форма договора и образец

Договор оформляется в письменном виде, на русском языке. Если один из участников иностранец, составляется 2 экземпляра – на русском и иностранном языках. Документ подписывают все присутствующие. Если оформляется отчуждение недвижимости, соглашение нужно зарегистрировать в РосРеестре.

Документы

1. Регулярное перечисление оговоренной суммы на содержание наследодателя до его кончины;
2. Отчисления на содержание кого-либо из близких – супруги, племянника и пр.;
3. Проведение ремонта за счет своих средств в передаваемом помещении или оплата ЖКХ;
4. Уход за садом, дачей, домашними животными за свой счет;
5. Раздел прибыли от приобретенного бизнеса;
6. Покупка продуктов, лекарств, средств ухода и пр.;
7. Покрытие расходов на похороны.

Если вы получаете недвижимость по завещанию, убедитесь, что документ хранился у нотариуса и был должным образом заверен. Лист бумаги с написанным желанием передать кому-то квартиру, найденный в вещах умершего, завещание не считается.

Наследование по завещанию

Пример Дядя ухаживает за больным племянником несколько лет, живет в его квартире. После смерти вступает в наследство по написанному племянником завещанию. Появляется отец умершего, который не жил со своим сыном все это время и вообще толком не общался. В такой ситуации суд может решить отказать в наследстве отцу и отдать квартиру дяде.

Обязательная доля по закону

После вступления в наследство и регистрации права на квартиру в ЕГРН нужно прийти в банк за переоформлением договора. Если вас не устраивают условия договора, можно предложить банку заключить соглашение, например, увеличить срок кредита. Банк не обязан, но может пойти вам навстречу.

Он подтверждает, что указанное в договоре имущество перейдет к наследникам после его ухода из жизни. А взамен может возложить на наследников встречные обязательства — как имущественные, так и неимущественные.

Наследство — взамен на уход и содержание

В наследственном договоре также можно использовать завещательный отказ. Это когда имущество переходит к наследнику с неким «обременением»: взамен он обязан выполнить предусмотренное договором обязательство.

Наследство с «вилкой» условий

Но между ними есть одно кардинальное отличие: заключив договор ренты, человек сразу перестает быть собственником, а по наследственному договору собственность переходит к наследникам лишь после смерти наследодателя.

Для оформления наследства не имеет значения, в какой собственности пребывает приватизированная квартира – долевой или совместной. Это имеет значение только для совладельцев и наследников квартиры, которые в дальнейшем будут решать вопрос раздела, пользования, распоряжения.

Например, дочь наследодателя скончалась ранее него, передав полномочия на вступление в наследство своим детям – внукам наследодателя. Таковые вправе конкурировать с остальными детьми покойного на оставленную им жилплощадь.

Зачем нужно завещание?

На основании составленного документа о волеизъявлении, собственник недвижимости удостоверяется в том, что после его смерти имущественные права будут переданы соответственно его притязаниям, указанным в завещании.

Заявление нотариусу может подать лицо, не являющееся наследником по закону и не упомянутое в завещании, но находившееся на иждивении умершего и проживающее с ним в квартире не менее года до смерти и после.

Госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство

Чтобы продать квартиру необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости. По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество

1. через Росреестр. Заявление и отсканированные документы подаются через сайт организации. Результат обращения 7 рабочих дней;
2. через МФЦ. Можно обратиться в любой центр в вашем городе. Срок регистрации 9 рабочих дней.

1. Завещание составляется наследодателем самолично, без привлечения наследников. Зачастую оно является закрытым и его содержание скрывается от возможных претендентов на имущество. Наследственный же договор заключается между владельцем и будущим собственником. У второго есть шанс ознакомиться со всеми деталями документа, в котором описываются все условия передачи наследства. Вместе с выгодами он может получить в обременение различные обязанности. Поэтому договор не может иметь статус закрытого.
2. Еще одно отличие – без нотариального заверения он не будет признан легитимным, в отличие от завещания, которое в некоторых случаях может быть заверено свидетелями.
3. При завещательном рассмотрении наследственного дела работает трансмиссия. Это означает, что после кончины наследника, не успевшего оформить права собственности, она автоматически переходят следующим по родству гражданам. При этом срок наследования продлевается до девяти месяцев. Что касается наследственного договора – здесь эта возможность отсутствует, законные очередные наследники ничего получить не смогут.

Чем он отличается от завещания?

Наследник приступает к выполнению договорных обязанностей непосредственно после подписания договора. Он обязан исполнять в полной мере все прописанные в нем пункты. Если получатель наследства будет уклоняться от выполнения хотя бы части функций, договор может быть незамедлительно расторгнут.

Имущественные (материальные)

Наследственный договор – достаточно новое понятие для отечественного законодательства. Оно было внесено в ГК РФ летом 2019 года. Появившийся документ имеет статус, отличный от классического завещания и характеризуется рядом важных особенностей. Рассмотрим сферу применения, в каких случаях его необходимо подписывать и какие опасности он в себе таит.