Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание (уменьшение) кадастровой стоимости недвижимости, земли, земельных участков

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Каждый объект недвижимости (квартира, здание, земельный участок) подлежит кадастровой оценке, она проводится не реже 1 раза в 5 лет. На данный момент проведение кадастровой оценки происходит следующим образом: исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (чаще всего органы местного самоуправления) на конкурсной основе выбирают оценочную компанию, которая будет производить оценку (чаще всего конкурс выигрывает компания, предложившая самую низкую цену, качество таких отчётов оставляет желать лучшего). Оценка кадастровой стоимости производится массовым методом, причём оценочная компания может находиться в любой точке России, а значит, оценщик в большинстве случаев не видел объект оценки и не может оценить транспортную доступность, наличие коммуникаций, гидрологические и природные особенности и т.д. что, безусловно, существенно снижает точность оценки. В результате кадастровая стоимость может вырасти в несколько раз. Больше всего эта проблема затронула юридические лица (предприятия и организации), имеющие в собственности крупные земельные участки. Пострадали и физические лица, у которых сумма земельного налога увеличилась в несколько раз и стала неподъёмным бременем. В то время как рыночная стоимость земельного участка иногда в разы ниже, чем кадастровая стоимость.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Если причиной изменения оценки является смена целевого назначения – прилагаются подтверждающие справки. Подобные вопросы не рассматриваются от частных лиц или организаций, если участок не был приватизирован. Поэтому следует предварительно выполнить эту процедуру, и только после нее – обжалование кадастровой стоимости земли.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

• ФИО заявителя и адрес его места прописки;
• контактные данные;
• сведения из свидетельства о праве собственности на участок (номер, дата);
• стоимость земли, присвоенная ей на основании государственной кадастровой оценки с указанием реквизитов решения уполномоченных органов;
• местоположение земельного участка;
• основание для обращения (причина оспаривания).

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• отделения суда, куда отправится иск;
• ФИО заявителя, адрес проживания, телефон почта и т.д. Или данные юр. лица, если заявителем выступает таковое;
• сведения об ответчике (ранее заседавшей комиссии или отделения РосРеестра);
• основания для обращения, из списка тех, что были указаны выше;
• если ранее имело место рассмотрение комиссией, то указываются сведения о нем.

Новые правила оспаривания кадастровой стоимости: что изменится с 1 января 2020 года

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2020 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения — то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Кроме того, административный истец должен подготовить копии заявления и приложений к нему для другой стороны спора. Он может либо направить их ответчику самостоятельно (и представить в суд доказательства вручения), либо представить их в суд вместе с заявлением (в этом случае суд направляет их ответчику).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Как правило, когда проводится очередная переоценка стоимости участка, общая сумма может существенно отличаться от стоимости на рынке. Так случается из-за нестабильности экономики самого региона и страны в целом. Бывает, что земля попросту оценивается субъективно, а значит, ее стоимость сильно завышается. Причина тому – нарушения в проведении оценочной процедуры или совершение технических ошибок при осуществлении.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Исковое заявление должно быть составлено на основании актуальных причин оспаривания кадастровой стоимости, которые могут быть подтверждены имеющимися в качестве доказательной базы документами. Здесь должна быть составлена единая линия доказательной полемики, которая требует вмешательства опытного специалиста, знакомого с логикой выстраивания доказательств в суде. Представленная им модель должна соблюдаться в судебных прениях. В силу того что удержать линию защиты достаточно сложно, многие граждане пользуются услугами представителя в суде. Особенно в тех случаях, когда дело касается спора с административными службами, к числу которых относится и ГКН.

Правила оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

1. Неправильная категоризация земельного участка. Ошибка заключается в отнесении земли к группе, которая предполагает совершенно иные возможности и условия использования. А так как стоимость отличается в зависимости от эксплуатационного назначения участка, разница может быть действительно значительной.
2. Нередко при оценке, тем более общей, на необъективность кадастрового показателя влияет неверная статистика по предложениям, которые замечены в области нахождения недвижимости. Это могут быть открытые источники, новостные сводки, которые отражают высокую стоимость земли, в то время как фактическая сумма ниже. Из-за этого кадастровую стоимость начисляют на общих основаниях, не являющихся актуальными и действительными, тем более с учетом быстро изменяющейся экономической ситуации в стране.
3. Неточности из-за общей оценки. Кадастровая экспертиза не способна учесть все индивидуальные особенности участка и внешние факторы, которые оказывают значительное влияние на рыночную стоимость. Оценщики должна принимать во внимание положение предложений на рынке недвижимости в обозначенном регионе, но рыночная стоимость в таком случае формируется на основании многих нюансов. Среди них можно отметить как транспортную доступность участка, так и благоприятность его юридической истории. Кадастровая оценка не учет баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, платежеспособность населения, общую экономическую ситуацию в стране и финансовые прогнозы на ближайшее будущее. В таком случае нельзя с точностью быть уверенным в том, что экспертиза даст объективные результаты.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли

При отсутствии у заявителя, пытающегося оспорить сведения кадастровой оценки, такого экспертного заключения, составленного по всем нормативным правилам, любые отчеты оценщиков и заявления самого собственника участка не могут считаться судом либо российскими кадастровыми органами достаточными доказательствами установления реальной рыночной цены данного участка земли.

Как оспорить кадастровую стоимость

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

Оспаривание кадастровой стоимости участка

• свидетельство, подтверждающее право собственности (заверенное нотариусом);
• справку о стоимости земли, полученную в кадастровом органе;
• доказательство нарушения прав (например, квитанцию, полученную в результате уплаты земельного налога, по которой видно, что участок оценён выше рыночной стоимости);
• решение, полученное от комиссии кадастрового органа (для физических лиц это необязательный пункт);
• заключение независимого оценщика.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

На основании перечисленных причин складываются параметры оценки. Допущенная ошибка тоже входит в основание формул расчёта наряду с другими цифрами. В результате могут получиться недопустимые для практического применения суммы цифр. Но значительно сложнее ситуация обстоит тогда, когда изменение выглядит вполне правдоподобно и его можно принять за надлежащий расчёт.