Договор купли продажи недвижимости залог бухучет

1. Сумма аванса подлежит зачету в счет стоимости квартиры, она не подлежит возврату покупателю. Залог же возвращается покупателю после соблюдения условий основного договора купли-продажи квартиры.
2. Отличительной чертой задатка как формы обеспечения является то, что он подлежит возврату покупателю в двойном размере при допущении нарушений соглашений со стороны продавца. Задаток также входит в счет основной суммы к оплате по договору.

Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Данный документ послужит гарантией того, что стороны не откажутся в перспективе от своих намерений: продавец не найдет другого покупателя или не передумает продавать жилье, а покупатель не выберет другую квартиру для покупки.

Казалось бы, задаток и есть самый лучший способ обеспечить исполнение договоров по купле-продаже недвижимости. Однако на практике все не так просто. Дело в том, что недвижимость — сложный объект, который перед покупкой требует как юридической, так и технической экспертизы. В то же время каждый объект недвижимости уникален, поэтому и покупатель, и продавец заинтересованы как можно раньше юридически оформить намерение заключить сделку. Поэтому на практике при покупке недвижимости широкое распространение получил предварительный договор. Суть этого предварительного договора — закрепить обязанность сторон заключить в будущем основную сделку купли-продажи по согласованной уже на стадии предварительного договора цене. Как в такую конструкцию встроить задаток?

Что такое задаток

Но и тут есть подводный камень. Давайте еще раз вернемся к определению задатка (ст. 380 ГК РФ). В ней сказано, что задаток — это денежная сумма, передаваемая стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору. Но как мы только что выяснили, именно по предварительному договору с покупателя никаких платежей не причитается. Таким образом, вводить задаток по предварительному договору нельзя.

Задаток и предварительный договор

Гражданский кодекс предусматривает разные возможности обеспечить исполнение договора. Тут и залог, и поручительство, и неустойка. Но, пожалуй, самый распространенный способ — задаток. Напомним, что задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора передает другой стороне в счет причитающихся с нее платежей по этому договору. При этом данная сумма подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение. Другими словами, договор исполняется, то задаток засчитывается в платеж по договору. А если допущено нарушение, то он играет роль штрафа, переходя к пострадавшей стороне. Так, если условия нарушает сторона, внесшая задаток, сумма задатка останется у его получателя. Если же договор нарушила сторона, получившая задаток, то она возвращает его в двойном размере. Все эти нюансы зафиксированы в статье 380 Гражданского кодекса. Как говорится, все просто и понятно: нарушил — плати.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Гражданско-правовые отношения

При прекращении залога в связи с выкупом заложенного имущества и (или) погашением обеспеченного им обязательства стоимость полученного обеспечения списывается со счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).

Как правило, договор с залогом принято оформлять для того, чтобы можно было предоставить продавцу гарантии, что товар будет оплачен, а в случае непредвиденных ситуаций возвращены убытки. Важно учесть то, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает именно на основании договора.

Образец типового договора купли-продажи с залогом

Естественно следует учесть еще один важнейший момент, когда покупатель станет перечислять на расчетный счет продавца ту сумму, о которой будет указано в договоре. Что касается размера суммы, то все это определяется строго в индивидуальном порядке.

Существенные условия договора купли-продажи с залогом

• важно учесть сведения об участниках сделки;
• наименование предмета сделки, ее описание;
• цена договора;
• права и обязанности участников сделки;
• перечень важнейших приложений;
• подписи сторон;
• те или иные условия, которые будут рассмотрены сторонами.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета залога несет залогодатель (см. врезку на с. 86). Если заложенное имущество передано залогодержателю, именно он отвечает за утрату или повреждение данного имущества в размере действительной стоимости или в сумме, на которую стоимость имущества понизилась в результате порчи. В ситуации, когда в результате повреждения предмет залога не может быть использован по прямому назначению, залогодатель может от него отказаться и потребовать возмещения за его утрату (ст. 344 ГК РФ).

Передача имущества в залог оформляется отдельным договором

Если полная стоимость превышает размер обеспеченного обязательства, имущество надо застраховать на сумму не ниже размера обязательства. Расчеты со страховой компанией отражаются на счете 76, субсчете 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Передача имущества в залог не образует доходов или расходов у сторон сделки

Примечание. В договоре о залоге нужно указать предмет залога и его оценку, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также у какой из сторон находится заложенное имущество.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

И для чего он нужен

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Самые важные термины

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

1. Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
2. В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
3. Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
4. В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
5. Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
6. Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
7. Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

• далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
• банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
• в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.

• без исключений необходима письменная форма – документ, подписанный всеми сторонами;
• дополнительно заполняют передаточный акт или включают функции передачи в само соглашение;
• передаваемая квартира определяется четко и конкретно, чтобы можно было однозначно понять, о чем идет речь;
• обязательно прописать цену купли-продажи, без нее договор не получит юридической силы;
• если в квартире остаются проживать третьи лица на любых основаниях (в силу отказа от приватизации, ренты или по другим причинам) – их нужно перечислить;
• если квартира приобретается в кредит, в договоре обязательно нужно это прописать.

Самый главный документ, в котором фиксируются гарантии продавца и покупателя квартиры, это договор купли-продажи. Закон не содержит какой-то обязательной формы соглашения, а предъявляет лишь некоторые требования к его содержанию и порядку заключения. Как правило, большинство пользуется уже разработанными стандартными шаблонами – это вполне законно и удобно. У нас на РЕНОВАР.РУ можно скачать разработанный юристом договор купли продажи квартиры 2021 года: образец для заполнения.

Обратиться к нотариусу или заполнить самостоятельно?

Для обычных сделок достаточно простой письменной формы – когда участники заполняют бланк договора на компьютере или от руки, распечатывают и собственноручно его подписывают. Дополнительного удостоверения такой договор не требует.

Поскольку право собственности на имущество при его залоге остается за принципалом, то НДС в таких случаях не взимается. Не причисляется к тратам должника для налогообложения прибыли и стоимость залогового имущества. Траты по страховке объекта залога, производимые принципалом, причисляют к прочим затратам и учитывают при налогообложении доходов.

Когда залоговое имущество передается заимодавцу. Если договором залога предусматривается передача имущества заимодавцу, а в действительности этого не было, то залогового права у него не появляется. И это значит, что он будет не вправе обратить взыскание на имущество, если неплательщик не загасит долг.

Пример 2. Отображение операций по продаже ценных бумаг на открытых торгах у неплательщика

• изъятых из оборота имущественных объектов;
• требований в отношении кредитора, таких как алименты, компенсация нанесенного вреда и т. п.;
• других случаев, когда имущество не может быть объектом сделок, каким-либо образом передаваться другому лицу.

Как купить квартиру в залоге ?
Ведь невозможно осуществить регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, обременение права собственности не позволяет зарегистрировать переход права от продавца к покупателю.
А для снятия обременения продавцу нужны немалые деньги для погашения кредита, которые он рассчитывает получить именно от покупателя.
Отдать деньги вперед очень рискованно!
Статья обновлена 07 .01.2021 г

Как купить квартиру в залоге

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Отзывы из переписки

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

6.1 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

1. Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец получил денежные средства в размере _____ рублей в качестве задатка в счет оплаты приобретения покупателем квартиры по адресу ______ согласно договору купли-продажи квартиры № ____ от _____.
2. Стороны определили Цену Квартиры в соответствии с указанным Договором купли-продажи в размере ______.
3. Если договор купли-продажи квартиры не будет исполнен по вине Продавца, Продавец обязуется возвратить Покупателю двойную сумму задатка в срок до _______.
4. В случае, если настоящий Договор не был исполнен по вине Покупателя, сумма задатка Покупателю не возвращается.
5. Настоящее Соглашение о задатке составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
6. Настоящее Соглашение о задатке вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Правила зачета задатка

Задаток за квартиру обеспечивает подписание в будущем договора купли-продажи. Поэтому в случае, если сделка не состоялась из-за покупателя, он теряет право на возврат задатка. Но, если договор все-таки был заключен, эта сумма зачитывается в цену продаваемой квартиры.