Если обязательства сторон по договору купли продажи недвижимого имущества полностью исполнены обеими сторонами то этот договор является прекращенным

KirillT
Второй взгляд на проблему я разделяю полностью, в том числе и отнесение обязанности по регистрации перехода права к публичнным отношениям. Государственная регистрация — публично-правовой акт, обеспечивающий интересы и общества, и государства в целом.

Мне, честно говоря, ближе вторая точка зрения, о том, что договор считается исполненным с момента передачи и оплаты, а подача заявление в УЮ не является договорным обязательством. В пользу этого в принципе говорит п.2 ст.551 ГК РФ, да и п.3 ст.551 ГК РФ, ведь если бы это было договорным обязательством, не исполнение его делало бы возможным иск о присуждении исполнению обязанности в натуре, а в этой норме говорится о совершенно ином способе защиты.
По моему мнению, обязанность по подаче заявлений в УЮ не является обязанностью по договору, а носит публичный характер. Проще говоря, законодатель говорит, что если стороны заключили и исполнили такой договор, они должны в надлежащей форме сообщить об этом в УЮ, в противном случае они не достигнут того эффекта, на который рассчитывали.
Если исходить из этой позиции ситуация выглядит следующим образом.
Стороны заключают договор, исполняют его (т.е. передают вещь и оплачивают её), на это действие договора прекращается. Следствием этого является возникновение публичной обязанности по подаче заявлений в УЮ. До регистрации перехода, как известно покупатель рассматривается в качестве законного владельца, но если действие договора прекращено, то обязательственного права покупателя владеть полученной им вещью не может существовать. Следовательно, законное владение покупателя по договору нужно рассматривать как вещное право. Содержанием этого права являются правомочия владения и пользования. Т.е. это «промежуточное» право, существующее до тех пор, пока не будет произведена регистрация перехода права собственности. В пользу вещного характера этого права говорит возможность защиты его вещными исками (ст.301, 304). Причем эти иски могут быть направлены, в том числе и против собственника вещи.

#1 KirillT KirillT —>

Коллеги, предлагаю обсудить вот такую, на первый взгляд простую тему.
Когда договор продажи недвижимости нужно считать исполненным и как следствие прекратившем свое действие, с момент регистрации перехода ПС или с момента переда и оплаты и объекта?
Если считать, что договор исполнен с момента гос.регистрации, получается, что обязанность по подаче заявления в УЮ, лежащая на обеих сторонах сделки, является договорным обязательством. Точнее встречными обязанностями сторон договор, т.е. обязанности каждой из сторон противостоит соответствующее право требования другой стороны. Если это так, то получается вот какая картинка.
Пункт 3 ст.425 ГК РФ говорит, что действие договора может прекращаться в двух случаях: с окончанием срока его действия, если это установлено законом или самим договором; если этого нет, то договор прекращает действие по окончании исполнения сторонами своих обязательств. Ясно, что первое основание здесь не подходит, остается только второе — исполнение всех обязательств по договору. Если подача заявление в УЮ это обязательство, то оно считается исполненным в момент подачи такого заявления сторонами (естественно, заявление должно отвечать требованиями закона). Получается, пришли стороны, подали такие заявы и действие договора прекратилось. А что дальше? Ведь УЮ вроде как не может зарегистрировать переход ПС по недействующему договору. И на каком основании покупатель будет владеть вещью после этого?
И еще один практический вопрос, если подача заявления в УЮ это договорное обязательство, можно ли уступить право требования по этому обязательству третьему лицу, не распоряжаясь самой вещью?

Если на переданное по договору имущество новым собственником были возложены какие-либо обременения, при возврате такого имущества после расторжения договора эти обременения сохраняются. На практике это означает, что если возвращаемое имущество на момент расторжения договора находилось, например, в залоге, после передачи это обременение с него не снимается. При этом суд должен учитывать размер обременения при определении того, насколько из-за этого снизилась цена имущества.

Отдельно ВАС РФ рассмотрел случай расторжения договора, предметом которого является недвижимое имущество. Расторгнув такой договор, его стороны должны обратиться в регистрирующий орган с заявлением об обратном переходе права собственности на недвижимое имущество. При этом, помимо самого заявления, они должны представить доказательства состоявшегося расторжения договора, а также достигнутого ими соглашения о возврате имущества (например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта недвижимости).

Сторона, права которой нарушены, может требовать возврата исполненного по договору

Вместе с имуществом, возвращаемым другой стороне расторгнутого договора, придется также возместить ей все выгоды, которые были извлечены от использования такого имущества. При этом размер выгоды можно уменьшить на расходы, которые были понесены на его содержание (желательно, чтобы такие расходы были подтверждены документально).

Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры. Судом установлено, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО не поступали, что подтверждается выписками по лицевому счету ООО по расчетным счетам, открытым в ЗАО и филиале. Как указал суд, представленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.

Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома.

II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости

Также суд обоснованно указал, что вопрос о незаключенности договора купли-продажи (ввиду неопределенности его предмета) следует обсуждать до его исполнения, поскольку несогласованность данного условия сделки может повлечь невозможность ее исполнения. Имеющиеся в материалах дела документы (подлинник договора купли-продажи сооружений с приложениями, дополнительное соглашение) содержат данные, позволяющие установить состав и стоимость отчуждаемого ЗАО «Артель старателей «Хакасия» имущества.

В случае наличия спора о заключенности исполненного договора суд, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

Совершение действий по исполнению сделки (при отсутствии в деле каких-либо сведений о том, что в процессе ее исполнения имелись разногласия относительно предмета договора и цены имущества), а также отсутствие каких-либо возражений со стороны ЗАО «Артель старателей «Хакасия» на протяжении длительного периода времени свидетельствуют о том, что стороны не имели разногласий относительно применения условий сделки и ее исполнения. При таких обстоятельствах не имеется оснований считать условия договора купли-продажи сооружений несогласованными, а сам договор — незаключенным.

При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни. Если оно происходит в одностороннем порядке, то нужно учитывать следующие обязательные сроки:

Порядок расторжения договора купли-продажи

В тоже самое время, Истец в исковом заявлении делает предположение, что, возможно, из-за недостаточности силы тока блока питания, проигрыватель не включился, в связи с чем, данный товар ему не подошел, при этом продавец изначально предупредил покупателя дважды, что по техническим характеристикам для подключения к портативному DVD-проигрывателя ни первый за 480 рублей, ни второй приобретаемый блок питания за 600 рублей не подойдет.

Сроки

Изначально, при совершении покупки истец указывал, что ему необходим блок питания на 1,5 Ампер, продавец предложила ему, имеющийся в продаже по необходимости и описанию товара, блок питания на 1,5 Ампера, стоимость которого составляла 1500 рублей, однако истец отказался от приобретения такого товара с связи с дороговизной, настояв на покупке блока питания с меньшими техническими параметрами, и после замены потребовал блок питания ROBITON В 12-1000 на 1 Ампер. При этом, истец сказал, что именно этот блок питания ему подойдет, в том числе и по техническим параметрам.

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Предмет договора продажи недвижимости

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Форма договора продажи недвижимости

• • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
  • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Для оформления собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать сделку в государственных структурах. Соглашение о продаже считается юридически законным только после регистрации в органах Росреестра. Поэтому отозвать продажу объекта до регистрации в уполномоченных органах будет намного проще.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом

Законодатель указал, что продавец обязан передать предмет договора покупателю и получить за него денежное вознаграждение. В свою очередь, покупатель имеет право получить нужный объект, надлежащего качества, без скрытых недостатков и обязан оплатить его в оговоренные сроки.

Далее стороны начинают заниматься подготовкой к оформлению сделки, в этот период у покупателя появляются сомнения в желании заключить основной договор (покупатель стал бояться, что продавец после продажи не купит на несовершеннолетних новое жилье и объект злые органы опеки у покупателя отберут и останется он у разбитого корыта). Продавец получает от органа опеки разрешение на сделку и передает ее покупателю для предоставления в банк. Далее привожу хронологию событий:

Купля- продажа в российском праве

24.04., т.е. на 3-й рабочий день после встречи сторон, Банк одобрил объект. Вопрос в том, кто и когда передал Распоряжение опеки в Банк. Точно не Покупатель.
Как бы там ни было, это правильный ход. При разбирательстве поможет сам факт одобрения и срок его получения.

Introduction to English Legal System

Переданная сумма 500 т.р. должна быть признана задатком, потому что обеспечивает обязательства, вытекающие из Предварительного договора. Это можно было доказать и раньше, а сейчас, после изменений положения о задатке, наличия обобщённой практики и при точной формулировке в Предварительном договоре это не должно составить труда.