Договор купли продажи квартиры до его ввода в эксплуатацию

Новиков А.А. ссылается на возникшие между ним и ответчиком договорные правоотношения, полагает неправильной судебную оценку указанных правоотношений и доказательств его участия своими средствами в долевом строительстве дома, а также ссылается на свое преимущество в передаче ему в собственность спорной квартиры исходя из того, что с ним предварительный договор купли-продажи заключен ранее.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 февраля 2013 г

В обоснование заявленных требований Новиков А.А. ссылался на то обстоятельство, что <дата> он заключил с ООО «Стройэкспертсервис» предварительные договоры купли-продажи указанных выше квартир, согласно условиям которых ООО «Стройэкспертсервис» обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартир, расположенных в доме <адрес>, при этом покупатель обязался оплатить стоимость квартир в порядке и в сроки, установленные в договоре, а продавец заключить с покупателем основные договоры купли-продажи квартир в срок не позднее 14 дней с момента получения права собственности ООО «Стройэкспертсервис» на квартиры на свое имя, и не позднее 5 дней с даты подписания основных договоров купли-продажи передать квартиры покупателю по акту приема-передачи.

Правовой вакуум Согласно 214-му ФЗ, застройщики имеют право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией в Управлении Росреестра. Причем покупатель должен внести оплату только после регистрации договора. Этот же закон обязывает гражданина выплатить полную стоимость жилья до момента ввода дома в эксплуатацию.

Договор купли продажи квартиры до его ввода в эксплуатацию

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору.

— новый собственник по закону не несет ответственности за долги бывшего хозяина (снижая цену на квартиру у продавца нет гарантии, что покупатель погасит долги, поэтому предпочтительнее не снижение цены, а составление договора купли-продажи квартиры с коммунальными долгами);

Договор купли-продажи квартиры с долгами: образец договора купли-продажи квартиры с пунктом о долгах

Может сложиться ситуация, когда недобросовестному продавцу удалось утаить факт наличия долгов по оплате коммунальных платежей. В такой ситуации новый собственник должен помнить, что если он добровольно письменно не давал согласия по обязательствам выплаты старых долгов, то долг остается за прежним владельцем.

1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
8. Подписи сторон.

Как составить договор купли-продажи квартиры в новостройке

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:
  • предварительного договора долевого участия;
  • переуступки;
• при покупке квартиры у подрядчика;
• из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Покупка квартиры по ДДУ

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

Договор купли продажи квартиры до его ввода в эксплуатацию

В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ). Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир.

Указанная практика является ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по предварительному договору (год с даты заключения предварительного договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с указанной даты. Тем не менее, во избежание ситуации, при которой вы станете заложником судебной практики, необходимо направить продавцу письменное требование о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы. Сделать это нужно либо почтовым отправлением – заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо вручить под роспись на копии работнику продавца.

Возврат денежных средств от застройщика по предварительному договору купли-продажи

Таким образом, если в условиях невозможности определить срок заключения основного договора, до истечения годичного срока с даты заключения предварительного договора купли-продажи основной договор заключен не был, предложений по его заключению сторонами друг другу не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются по истечении указанного срока.

1) при существенном нарушении договора другой стороной. То есть Вы можете направить продавцу предложение о расторжении договора по этому основанию, поскольку несоответствие объекта недвижимости кадастровому плану следует считать существенным нарушением условий договора.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Если продавец откажется прекратить договор и привести Ваши отношения в первоначальное состояние, обращайтесь в суд. Продавец будет ответчиком, а кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит — третьим лицом. Кроме того, можете утверждать, что продавец нарушил правила о передаче вещи, поскольку само жилое помещение до подписания договора Вы не видели, Вам был предоставлен только план. Отсутствие акта приема-передачи также будет доказывать это обстоятельство.

При передаче квартиры необходимо по пунктам сверить все передаваемую документацию, оборудование и имущество, причем опись должна быть полностью включена в передаточный акт. Тогда подписывая передаточный акт, по акту вам будет передано и дополнительное имущество.

Передача квартиры по договору купли продажи

Своим клиентам советуем фотографировать показания счетчиков и пломбы при осмотре квартир перед совершением сделки. А если в квартире находится дорогостоящее оборудование и отделка необходимо фиксировать его наличие и состояние на фото видео съемку до совершения сделки, и в случае порчи или замены сличать с видео записями или фотографиями.

В конце 2015 года немалый резонанс наделало постановление Верховного Суда Украины от 2 декабря 2015 г. № 6-1732цс15 , согласно которому по содержанию договора купли-продажи имущественных прав покупатель получает только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. А потому оснований для признания за покупателем имущественных прав на объект инвестирования нет. Решение, надо сказать, весьма неоднозначное…

Особенности договора купли-продажи имущественных прав

2. Цена договора или же порядок её определения, равно как и порядок оплаты, также должны регламентировать четко и не допускать двоякой трактовки. Хорошо, если цена является твердой, зафиксирована в договоре и не подлежит изменениям. Но часто бывает так, что график платежей растягивается на месяцы, если не на годы. При этом цена фиксируется только на фактически оплаченную часть квартиры, вернее (и корректнее) – имущественных прав. На этот момент нужно обратить внимание.