Содержание
Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.
Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.
Какие сделки считаются оспоримыми:
Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.
Угу. Не подлежит. Зато согласие на заключение основного договора должно быть получено. И если продавец не исполнит в полном объёме обязательство, обеспеченное ипотекой, или возникнет спор с банком по вопросу о том, полностью ли исполнено обязательство, банк не даст согласие на отчуждение имущества, стороны не смогут заключить договор и продавец уплатит двойной задаток. Для покупателя возможно и ещё худшее развитие событий. Основной договор подписан и по иску банка признан недействительной сделкой. Покупатель возвращает продавцу здание, а сам долго и мучительно пытается взыскать с продавца деньги, уплаченные за это здание, а у продавца, понятное дело, никакого имущества нет. За здание же, обременнённое ипотекой по неисполненному обязательству, большой суммы не выручишь, да и при продаже здания удовтлетворяться требования покупателя будут после требований залогодержателя, т.е. маловероятно, что будут удовлетворены.
Нет, конечно, если продавец (и, главное покупатель) готовы к такому развитию событий, то ради Бога! Но я бы получила согласие банка до подписания предварительного договора, дабы минимизировать все эти негативные последствия.
Сам по себе предварительный договор перехода права собственности не влечёт, а потому под действие ст. 37 (в отличие от основного договора купли-продажи) попадать не должен. Тем не менее, зная извращённую логику наших судов, нельзя полностью исключить риск признания предварительного договора недействительной сделкой без согласия залогодержателя. Логика при этом может быть примерно такой:
1) раз заключение основного договора невозможно без согласия и основной договор является недействительной сделкой, то, соответственно, и предварительный договор не направлен на возникновение у сторон прав и обязанностей, т.е. является мнимой сделкой;
2) поскольку заключение предварительного договора повлечёт заключение основного, а заключение основного — отчуждение имущества, то заключение предварительного договора косвенно направлено на отчуждение имущества
Ну, не обязательно точно такими могут быть доводы, но смысл примерно такой. Повторюсь: я с такой логикой не согласна, но полностью исключить возможность признания предварительного договора недействительной сделкой я не исключаю. И уж тем более не исключаю попытки оспаривания банком предваритеьлного договроа по данным основаниям, что, как Вы понимаете, Вашему покупателю особого удовольствия не доставит и затянет процесс покупки на неопределённое время.
Кроме того, заключение предварительного договора без согласия залогодержателя банк может попытаться истолковать как «угрозу утраты обеспечения» и попробовать досрочно взыскать кредит на основании ст. 813 ГК РФ (и по возможности приплести сюда ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»). Опять-таки довольно спорное основание, но, во-первых, на 100% исключить риск такого признания нельзя; во-вторых, в рамках этого процесса вполне может быть наложен арест на предмет ипотеки, что опять-таки вряд ли понравится Вашему покупателю.
И третье, самое главное. При отсутствии согласия залогодержателя, если Вы не исполните обеспеченное ипотекой обязательство, Вы не сможете исполнить свои обязательства по предварительному договору, т.е. заключить договор купли-продажи (а если заключите, он будет являться недействительной сделкой), а если не будет погашена запись об ипотеке в ЕГРП, не сможете зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Эти два момента надо различать. Запись в ЕГРП может оказаться непогашенной даже в случае выполнения Вами обеспеченного ипотекой обязательства — напр., если залогодержатель не подписал заявление о погашении записи об ипотеке.
#4 Ludmila Ludmila —>
Закрытое акционерное общество «Сибтермопласт» (далее — ЗАО «Сибтермопласт») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу «Дороги Сибири» (далее — ОАО «Дороги Сибири») об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: здания диспетчерской площадью 146,6 кв. м и части земельного участка по ул. Толмачевская, 23.
Заявленные требования обоснованы ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что с ответчиком заключен предварительный договор здания диспетчерской площадью 146,6 кв. м и земельного участка по ул. Толмачевская, 23, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество «Московский нефтехимический банк» (далее — ОАО «Московский НХБ», банк).
Решением от 10.04.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2006, суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу об их незаконности и необоснованности.
В кассационной жалобе ЗАО «Сибтермопласт» просит отменить судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неприменение норм материального права, подлежащих применению, и передать дело на новое рассмотрение в другой арбитражный суд.
Податель жалобы считает, что суду следовало руководствоваться пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ОАО «Московский НХБ» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по кассационной жалобе, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. Поэтому жалоба, согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 30.09.2003 между ОАО «Дороги Сибири» и ЗАО «Сибтермопласт» был подписан протокол о намерениях, согласно которому стороны решили подготовить и подписать договор купли-продажи недвижимого имущества: здания диспетчерской с земельным участком и части земельного участка для металлического модуля.
Во исполнение данного протокола о намерениях стороны 21.05.2004 заключили предварительный договор купли-продажи объекта нежилого фонда и земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора ответчик обязался оформить в собственность и продать, а истец — приобрести в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение — здание диспетчерской, площадью 146,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Толмачевская, д. 23, и часть земельного участка, под расположенными на нем объектами недвижимости — модулем металлическим, зданием диспетчерской и территорией для их технического обслуживания.
На основании пункта 1.2 стороны обязались в течение 20 календарных дней с момента возникновения у продавца права собственности на вышеуказанные объекты заключить основной договор купли-продажи.
Ссылаясь на уклонение ОАО «Дороги Сибири» от заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, ЗАО «Сибтермопласт» обратилось в суд с иском о понуждении к заключению такого договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что 20.08.2003 ответчик заключил с ОАО «Московский НХБ» генеральное соглашение о предоставлении кредитной линии N ЛКЮ-149/1132-03 с целью обеспечения исполнения обязательств ОАО «Дороги Сибири» перед банком.
Между банком и ЗАО «СибАктив» был заключен договор залога недвижимого имущества N 3/ЛКЮ-149/1132-03, согласно которому ЗАО «СибАктив» предоставило банку в залог недвижимое имущество, в частности, оспариваемое здание диспетчерской, площадью 141,9 кв. м, земельный участок площадью 28110,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Толмачевская, 23.
Указанная ипотека была зарегистрирована в Учреждении юстиции.
Признавая предварительный договор недействительным, судебные инстанции установили, что ответчик в нарушение статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке» произвел отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.
Данные выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют действующему законодательству и материалам дела.
Доводы кассационной жалобы не содержат сведений, которые бы опровергли или вызвали сомнение в правильности выводов суда.Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями законодательства.
Нарушений норм материального или норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление апелляционной инстанции не подлежат отмене, в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
В-третьих, дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.
Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет «оставить» имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.
Как избежать покупки заложенного имущества
Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.
Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:
Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?
- Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
- Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
- Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
- Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.
Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?
В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.
Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.
«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.
Подводные камни
Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.
Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа. При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости. Проверить юридическую силу правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов можно с помощью нашего сервиса «Правовая экспертиза документов « .
1. Недействительные сделки: ничтожные и оспоримые
Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.
2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?
Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:
И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире
Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).
Самый частный и открытый юридический портал
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В шапке документа прописывается дата подписания документа, город и его название с реквизитами. Документ не имеет унифицированной формы и составляется по усмотрению сторон. Но его основная часть должна содержать существенные условия сделки, чтобы договор не признали ничтожным.
Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.
Пожизненная рента
- О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
- Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
- Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
- Порядок взаиморасчетов между сторонами.
- Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
- Подписи сторон.
Покупатель в данной ситуации должен будет обратиться в полицию и написать заявление о незаконном обогащении продавца, на основании которого пострадавшая сторона сможет претендовать на компенсацию понесенных убытков согласно статье 395 ГК РФ.
Для того, чтобы уберечься от мошенников, важно уделить особое внимание оформлению договора, на основании которого будут вноситься средства. В нем необходимо максимально подробно указать все обстоятельств и условия сделки, а также договорённости, достигнутые продавцом и покупателем.
Возвращается ли при отказе от покупки?
Какой именно размер суммы оставляют риэлтору или частному лицу при покупке, не регламентировано законодательными нормами РФ. Участники сделки самостоятельно должны согласовать его величину. Сумма может составлять от 5% и достигать 100% стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
О суде
- Обязательства заемщика по кредитному договору не были исполнены. Суд ошибочно счел поручительство прекращенным на основании п. 4 ст. 367 ГК РФ. Неопределенность в вопросе о том, когда именно будет окончательно разрешен спор между кредитором и поручителем, не рассматривается законодателем в качестве основания для прекращения поручительства.
Проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении сделок в делах о банкротстве. обобщение судебной практики за 2017г.
Кроме того, если залоговому кредитору передано в качестве отступного несколько разных заложенных вещей, то, руководствуясь положениями предпоследнего абзаца пункта 29.3 постановления N 63, суд может в рассматриваемом споре признать недействительной передачу собственности только на некоторые из них в пределах предпочтения.
Загрузка...
