Если кадастровая стоимость квартиры менее 1 миллиона налог взимается ?

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Как узнать кадастровую стоимость?

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Отвечает адвокат Андрей Безрядов:

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Важно! Обратите внимание, в связи со вступлением в силу поправок в Налоговый Кодекс в 2015 году, минимальный период владения объектом недвижимостью, который освобождает продавца от налоговых отчислений, увеличен с трех до пяти лет.

Когда нужно платить налог при продаже квартиры

Миллион рублей – это размер налогового вычета, предоставляемого государством продавцу недвижимости. Ровно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база. Иными словами, если вы продаете дом стоимостью три миллиона рублей, собственником которого стали год назад в результате заключения сделки купли-продажи, 13 % придется уплачивать не со всей суммы, а только с 2 миллионов рублей.

Когда подавать декларацию

Точкой отсчета для срока владения приобретенным жильем является дата государственной регистрации права собственности. Если же речь идет об унаследованном объекте, учитывается дата открытии наследства – то есть дата смерти наследодателя.

При продаже квартиры, полученной в результате наследования или по дарственной, и которая была в собственности менее минимального предельного срока владения, Вы можете получить вычет в размере 1 млн. руб. А в отношении доходов, полученных начиная с налогового периода 2019 года, можно применить такие нормы Налогового кодекса.

Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет. И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой. Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020 продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

• Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок составляет 5 лет.
• Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.

Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?

Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.

Документы

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Как продать квартиру без налога

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Кого это касается?

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!

Минимальный срок владения недвижимым имуществом

• Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Каков же минимальный срок владения недвижимостью с 2020 году (чтобы при продаже недвижимости не платить налог)?

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

• Получили жилье в наследство;
• Получили квартиру в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают.
• Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты).
• Основанием стал договор приватизации.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Например, квартира приобретена за 3 000 000 руб. и потом продана за такую же цену. По идее нет дохода и нет налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость данного объекта = 6 000 000 руб. Именно 70% от 6 млн. руб. (4 млн. 200 тыс. руб.) и возьмут в качестве реальной цены для расчета налога. Из этой суммы вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000). Это будет ваш доход со сделки. В итоге, вы заплатите 13% НДФЛ от 1 млн. 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обращаем внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн. руб.) можно применить вычет (6 – 1 = 5 млн. руб.).

1. Первое – если это ваше единственное официально зарегистрированное жилье, вы не участвуете ни в какой долевой собственности (поправка в НК от 1 января 2020 г.).
2. Второе – если квартиру вам подарил кто-то из категории «близкие родственники», т.е. мама, папа, брат или сестра, внуки (супруги – нет).
3. Третье – недвижимость – это ваше наследство.
4. Четвертое – недвижимость вы получили в процессе приватизации (именно после этой даты).
5. Пятое – квартира получена «по договору пожизненного содержания с иждивением» (очень редко).

Какой период владения квартирой когда освобождают от налога?

Обращаем внимание: не стоит связываться с целенаправленным делением квартиры на несколько собственников непосредственно перед продажей. Если же все-таки пойдете на такой шаг, то обязательно проконсультируйтесь со специалистами.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить?
А может и не надо ни какого налога платить?
И как отчитаться в налоговый орган.
Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости.
Разберемся подробно.
Статья обновлена 09.01.2021 г.

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2021 году

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ