Содержание
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Основания признания договора купли продажи недействительным
Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.
Какие сделки считаются оспоримыми:
- Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
- Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
- Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
- Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
- Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
- Срок давности оспаривания договора купли-продажи
- В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Мнимость и притворность сделки
Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.
Участие в сделке недееспособного лица
Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно скачать здесь, возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.
С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.
От разрыва договора страдает покупатель
При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.
Сделки в группе риска
Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).
- Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
- Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
- В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.
Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным
Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015).
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности
- заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
- подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
- заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
- подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.
Какие сделки признаются ничтожными
Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).
Расторжение Договора купли-продажи квартиры
При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.
Они отличаются тем, что подтверждение их неправоспособности не требует вмешательства суда. Они не вступают в силу сами по себе, лишённые такого права изначально. Их аннулирование происходит простым не исполнением положений, не допускающим перехода имущественных прав контрагенту. В отличие от них, оспоримые договора купли-продажи определяются в качестве таковых только по решению суда.
Если факт безденежности возник по вине третьих лиц, гарантировавших инвестиции покупателю, но не исполнивших ответственность, в их сторону возбуждается отдельное исковое производство, допускающее уголовную ответственность.
Недействительность договора купли-продажи недвижимости по безденежности
То есть ситуация, в которой продавец не получил оплату за проданную недвижимость, относится к данной категории дел. Оспоримость сделки – налицо, но главный вопрос заключается в добросовестном заблуждении покупателя, который попал в сети мошенников, оформивших заём, либо сам осуществил таковые.
Для иллюстрации возможных рисков представим ситуацию, в которой юридическое лицо, отвечающее признакам неплатежеспособности, продает квартиру. Такая квартира стоит 10 млн. руб., а все активы оцениваются в 30 млн. руб. Даже если квартира продается по рыночной стоимости, есть риск признания договора недействительным, если покупатель знал о неплатежеспособности, а оплата была проведена в рассрочку на долгий срок. Очевидно, что в данном случае, другим кредиторам общества может быть нанесен вред, поскольку общество лишилось ценного актива, а взамен получило периодические платежи, что не способствовало выходу из состояния неплатежеспособности, а наоборот усугубило ситуацию.
Для того, чтобы суд признал договор невыгодным, его цена должна существенно отличаться от рыночной. Данное существенное различие будет устанавливаться на усмотрение суда. Поэтому мы не рекомендуем приобретать квартиру гораздо ниже рыночной цены. Максимальное допустимое отклонение крайне условно, но мы рекомендуем устанавливать в договоре цену не ниже 75% кадастровой стоимости квартиры.
Договор продажи арестованной квартиры
Мы не рекомендуем Вам заключать договор купли-продажи квартиры с физическими или юридическими лицами, находящимися в процессе банкротства. Во-первых, на многие из их сделок требуется согласие арбитражного управляющего или собрания кредиторов. Во-вторых, законодательством о банкротстве предусмотрены специальные основания для признания недействительными сделок при банкротстве. При этом предусматривается также возможность оспаривания договоров, заключенных до начала банкротства.
Загрузка...
