Договор купли продажи и залога недвижимого имущества бухучет

Содержание

0.1 Передача имущества в залог оформляется отдельным договором

1 ОСНО
2 Нормативное обоснование продажи залогового жилья
- 2.1 Совершение операции финансово-кредитным учреждением
3 Для чего нужен залог?

Налог на прибыль. В налоговом учете стоимость имущества, переданного в качестве залога, не включается в состав расходов залогодателя (п. 32 ст. 270 НК РФ). У залогодержателя имущество, полученное в качестве залога, в доходах при определении налоговой базы по прибыли также не учитывается (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

У залогодателя расходы на страхование имущества, переданного в залог во исполнение договора займа, считаются дополнительными затратами по займу (п. 3 ПБУ 15/2008). Четких указаний, можно ли единовременно признать расходом страховую премию в бухучете, нет. Ведь с 2011 г. счет 97 «Расходы будущих периодов» в этом случае не применяется. Но дополнительные расходы по займу могут включаться в прочие расходы равномерно в течение срока займа (п. 8 ПБУ 15/2008).

Передача имущества в залог оформляется отдельным договором

По согласованию сторон заложенное имущество может либо остаться у залогодателя, либо быть передано залогодержателю. Но в любом случае право собственности на него сохраняется за залогодателем (ст. 334 ГК РФ). Он вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы. Однако передавать заложенное имущество в аренду или безвозмездное пользование другому лицу залогодатель может только с согласия залогодержателя.

Нельзя использовать и положения подпунктов 7 и 10 пункта 1 статьи 263 Налогового кодекса РФ. Согласно этим нормам учесть можно расходы на добровольное страхование имущества, которое служит для получения дохода или от которого зависит ведение деятельности.

ОСНО

Если реализация имущества проходила путем проведения торгов, но они не состоялись (были объявлены несостоявшимися), то организация вправе выкупить у залогодателя заложенное имущество (по соглашению с ним). При этом стоимость заложенного имущества должна быть засчитана в счет исполнения требований залогодержателя.

Использование предмета залога

2 сентября ООО «Торговая фирма «Гермес»» продало ООО «Альфа» товар на сумму 472 000 руб. (в т. ч. НДС – 72 000 руб.) с отсрочкой платежа на один месяц. В договоре поставки закреплено, что обеспечением исполнения обязательства по оплате товаров является автомобиль, принадлежащий «Альфе» на праве собственности. В договоре о залоге автомобиль оценен в 600 000 руб. Предмет залога остается у залогодателя («Альфа»).

Стоимость материалов, указанная в договоре залога и отраженная ранее на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», при прекращении залога списывается с забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

Заметим, что к рассматриваемой ситуации также не применим пп. 10 п. 1 ст. 263 НК РФ, поскольку такое страхование предмета залога не является условием осуществления залогодержателем своей деятельности (Письмо Минфина России от 03.06.2010 N 03-03-06/2/111).

Гражданско-правовые отношения

Если же предметом залога является имущество, отличное от товаров и готовой продукции (например, предметом залога являются материалы), то доход от продажи имущества является прочим доходом (п. п. 7, 10.1 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Суммы расходов или убытков, возникших из-за просрочки исполнения обязательства по договору, учитываются у залогодателя при условии их соответствия требованиям ст. 252 НК РФ. Так, суммы штрафов и прочих санкций, предусмотренных договором, включаются во внереализационные расходы (п. 13 ст. 265 НК РФ) на дату признания санкций или вступления в законную силу решения суда. Основанием является пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ.

Передача имущества в залог оформляется отдельным договором

Залог является популярным способом обеспечения исполнения обязательств при заключении договоров. Часто он используется при выдаче кредитов и займов, а также при покупке товаров или основных средств. Рассмотрим, как отразить в бухучете передачу или получение залога.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.

Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после проверки сделки на юридическую чистоту, на отсутствие обременений на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.

Для чего нужен залог?

Сумма аванса подлежит зачету в счет стоимости квартиры, она не подлежит возврату покупателю. Залог же возвращается покупателю после соблюдения условий основного договора купли-продажи квартиры.
Отличительной чертой задатка как формы обеспечения является то, что он подлежит возврату покупателю в двойном размере при допущении нарушений соглашений со стороны продавца. Задаток также входит в счет основной суммы к оплате по договору.

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.

без исключений необходима письменная форма – документ, подписанный всеми сторонами;
дополнительно заполняют передаточный акт или включают функции передачи в само соглашение;
передаваемая квартира определяется четко и конкретно, чтобы можно было однозначно понять, о чем идет речь;
обязательно прописать цену купли-продажи, без нее договор не получит юридической силы;
если в квартире остаются проживать третьи лица на любых основаниях (в силу отказа от приватизации, ренты или по другим причинам) – их нужно перечислить;
если квартира приобретается в кредит, в договоре обязательно нужно это прописать.

Самый главный документ, в котором фиксируются гарантии продавца и покупателя квартиры, это договор купли-продажи. Закон не содержит какой-то обязательной формы соглашения, а предъявляет лишь некоторые требования к его содержанию и порядку заключения. Как правило, большинство пользуется уже разработанными стандартными шаблонами – это вполне законно и удобно. У нас на РЕНОВАР.РУ можно скачать разработанный юристом договор купли продажи квартиры 2021 года: образец для заполнения.

Обратиться к нотариусу или заполнить самостоятельно?

Для обычных сделок достаточно простой письменной формы – когда участники заполняют бланк договора на компьютере или от руки, распечатывают и собственноручно его подписывают. Дополнительного удостоверения такой договор не требует.

По этой же причине заимодавец не обязан исчислять НДС либо платить налог на прибыль при получении залогового имущества. Не учитываются для налогообложения прибыли заимодавца траты по необязательному страхованию этого имущества. Об этом же говорится и в ПБУ 18/02: траты по страхованию следует причислять к прочим тратам и не включать в налогообложение по доходам.

Не меняется в этом плане ситуация и после продажи объекта залога на открытых торгах. НДС при реализации не исчисляется. За счет полученной выручки загашается долг, который не признается доходом и не облагается налогом. По-иному обстоит дело при продаже объекта залога с открытых торгов у принципала. В этом случае организатор торгов считается налоговым агентом и должен уплатить НДС с реализации.

Пример 1. Бухгалтерия неплательщика при продаже залогового объекта на открытых торгах

Владельцем имущества в любом случае до его продажи с открытых торгов является принципал. Залоговое имущество числится на тех же счетах принципала, что и раньше, но учет его осуществляется автономно, а в аналитическом учете фиксируется, что имущество является залоговым.

Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.