Этапы купли продажи квартиры

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Представитель покупателя или сам покупатель должен тщательным образом проверить весь пакет документов, имеющийся у продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, обременений или арестов, не нарушались ли права проживающих в квартире при проведении приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. Если возникнет необходимость, то на этом этапе не жалейте ни денег, ни времени, ни сил. Любая, случайно пропущенная мелочь, может вылиться в большую проблему для покупателя в будущем. Не следует забывать и о том, что даже самый опытный специалист-агент не всегда способен проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Некоторая часть информации относится к категории закрытой, например, сведения паспортных служб, диспансеров и т.п. В таком случае, самым надёжным выходом является страхование титула покупателя, т.е. права собственности на квартиру.

Для расчёта используют три основных способа: перечисление всей суммы на счёт продавца, расчёт через банковскую ячейку или расчёт аккредитивом — это специальный банковский счёт, средства с которого можно получить только после предоставления продавцом в банк документов, которые подтверждают им договорных обязательств. В договор купли продажи квартиры обязательно должны быть внесены условия передачи денег. После снятия с регистрации всех проживающих до этого момента в квартире жильцов и передачи квартиры продавец обычно получает полную сумму.

Правила сделки купли-продажи недвижимости

Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое – это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое – фактически съезжат. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового.

Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели – продавцов, а риэлторы – и тех, и других. Главное, что вы не сомневаетесь «вам квартира нравится». Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое.
Паспорт продавца – основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей. Следующий пункт для вашего пристального внимания – свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше закзать новый кадастровый паспорт.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

Продажа квартиры: документы и порядок сделки

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Основные этапы продажи квартиры

• правоустанавливающий документ – договор продажи с прежним владельцем, письменные подтверждения сделки дарения, ренты с пожизненным иждивением, наследования, судебное решение;
• свидетельство о собственности со всеми реквизитами;
• кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
• договор продажи с новым покупателем – по правилам статей 549-558 ГК РФ;
• акт приема-передачи;
• документы об оплате государственной пошлины – в размере 2 тыс. руб.

1. Поиск клиента.
2. Осмотр квартиры.
3. Условие об окончательной цене.
4. Проверку документов и юридической чистоты недвижимости.
5. Заключение предварительного договора и соглашения о задатке (при договоренности).
6. Подписание основной сделки продажи.
7. Регистрацию права собственности и передачу денег.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Этапы сделки купли-продажи квартиры 2020

Для покупателя цель внесения аванса – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор, бывает крайне сложно.

На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки.