Изменение договора купли продажи

Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости. Сделки с недвижимостью//Библиотечка «Российской газеты».-2002.-№20.С.59.

Изменение договора купли продажи

В Гражданском кодексе четко зафиксирован момент заключения договора (статья 433 [1]). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). В то же время предусмотрено, что реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества, а договоры, подлежащие государственной регистрации, с момента регистрации договора, если иное не установлено законом.

Таким образом, любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником [18. C. 79].

Можно ли изменить цену договора купли-продажи жилья после регистрации перехода права собственности

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Глава 3

-Обнаружения покупателем недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их, покупатель вправе по своему выбору потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества либо соразмерного уменьшения покупной цены. Вместо предъявления указанных требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст.503 ГК).

-Изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (ст.461 ГК). Любое соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении — недействительно.

ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, к существенным нарушениям договора купли-продажи приватизированного объекта, суды относят отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а так же нарушение условий, на которых объект приватизации приобретен по конкурсу2 26 П. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». 6. В этом случае можно сослаться на одно из опубликованных дел. В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую денежную сумму за указанное помещение. Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего: «Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег, сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ. Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму». Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с ч.4 п.1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора2 27 П.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1994 г. № 14.7.

Если же стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то заинтересованная в расторжении договора сторона вправе потребовать по суду расторжения договора при наличии одновременно следующих условий: