При сдаче в субаренду имущества москвы требуется независимая гарантия

Относительно предоставления права субаренды без проведения конкурса существуют пробелы в регулировании данной процедуры. В законодательстве не закреплены конкретные правила осуществление такого процесса.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

• Первый способ — участие юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в аукционах, на которых реализуется недвижимое имущество (здания, нежилые помещения, земельные участки и т.д.), а также права на пользование ими.
• Второй способ — предоставление муниципальной недвижимости по договорам аренды либо субаренды без проведения торгов, путем непосредственного оформления договора или сдача муниципальных объектов в субаренду без торгов.

Условия субаренды имущества у муниципальных органов

После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.

Любое предпринимательство направлено на извлечение прибыли, а первое правило получения прибыли – максимально снизить расходы организации. Аренда и содержание нежилых помещений зачастую является одной из основных статей расходов предприятия, а для малого и среднего бизнеса города Москвы размер арендной платы иногда и вовсе вопрос выживания. Аренда нежилых помещений от города – лучший способ снижения издержек в таких случаях.

Данные правила распространяются и на фирмы-арендодатели, которые применяют упрощенную систему обложения. Ведь такие налогоплательщики не освобождаются от обязанности ведения бухучета в части основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Также признаки нарушения указанных статей Закона о защите конкуренции будут содержать действия по неоднократной последовательной передаче прав на участки сетей одному хозяйствующему субъекту без проведения торгов. Такие действия должны рассматриваться антимонопольным органом как взаимосвязанные сделки, имеющие своей целью передачу без торгов прав не на отдельные участки, а на всю сеть инженерно-технического обеспечения.

9. Предоставление прав владения и (или) пользования частью или частями помещения, здания, строения или сооружения

Таким образом, действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

4. Заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, с некоммерческими организациями

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров может быть осуществлено без проведения торгов при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущество образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Правовая сущность субаренды

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть по условиям мы можем не наедятся на возврат Обеспечительного платежа. Пункт 3,9 хотим изменить «По инициативе Арендатора в соответствии с п. 6.1.2., 6.1.3. , 6.1.4. Договора, Субарендатор обязан заплатить Арендатору штрафную неустойку в размере величины Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора.»

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

Субаренда нежилого помещения

3.7.6. В случае увеличения арендной платы в соответствии с условиями п. 3.5. Договора, Субарендатор обязан в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты изменения арендной платы за Помещение пополнить размер (сумму) Обеспечительного платежа до величины проиндексированной месячной арендной платы за Помещение, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую денежную сумму.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Срок договора субаренды.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) 4.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать – или подписывать новый договор. Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Если вы сдаете квартиру на длительный срок, субаренда нецелесообразна, потому что значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.

Процедура выражения согласия арендодателем на передачу недвижимого имущества в субаренду

По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Риск причинения субарендатором ущерба имуществу арендодателя

Арендатор после удовлетворения требований арендодателя имеет право обратиться в регрессном порядке с аналогичными требованиями к субарендатору. Однако к арендодателю это не будет иметь никакого отношения.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Субарендатор

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Гражданско-правовые отношения

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

• Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
• Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
• Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
• Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Дополнительные особенности и нюансы

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.