Договор купли продажи доли земли сельскохозяйственного назначения администрацией

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

У государства

Информация о зарегистрированных правах предоставляется в общем доступе в течение 5 рабочих дней. При наличии у продавца необходимого сельскохозяйственного участка всех официальных прав кадастровая служба выдаст выписку.

Процесс купли-продажи наделов проходит с учетом ограничений, которые установлены законодателем в ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля является объектом недвижимого имущества, любые виды обременений установленных в отношении указанного участка должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Текстовая часть договор купли-продажи ЗУ из числа сельхозназначения включает существенные условия, где прописывают не только предмет и цену, а также полный регламент действий сторон соглашения. Так покупатель и продавец должны договориться по вопросам передачи объекта, принятию и оплаты недвижимого имущества, дальнейшему оформлению бумаг в Росреестре.

Обязательства сторон

Покупатель должен получить всю интересующую его информацию и документы, ознакомиться и проверить информацию указанную относительно качественных и количественных характеристик надела. Если вопросов и претензий нет, владелец передает, а покупатель в свою очередь принимает надел в собственность, о чем свидетельствуют подписи участников сделки в конце документа. Подобный пункт соглашения имеет силу передаточного акта.

В извещении должна быть изложена и просьба уведомить о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней. К уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих право собственности.

Получение отказа или согласия местных органов власти

Если земля принадлежит физлицу и была в его собственности менее предельного срока в 3-5 лет, то нужно будет оплатить 13% налога на доходы. Сумма может быть уменьшена за счет налогового вычета (но не более 1 млн. рублей).

Особенности налогообложения

Перед подписанием договора покупатель обязательно попросит продавца показать отказ от преимущественной покупки земли от местных властей. В случае если в сделке участвуют физлица, нужно будет также оформить нотариальное согласие супруга (и) на покупку-продажу земли. Если земля продается компании, то потребуются документы подтверждающие регистрацию юрлица и полномочия представителей.

В договоре указываются полные паспортные данные участников сделки. Важным условием является указание исходных данных, позволяющих правильно установить недвижимое имущество — предмет договора. С этой целью в разделе «Предмет договора» прописывается площадь, местоположение, кадастровый номер земельного участка, доля в котором продается. Указывается размер отчуждаемой доли в гектарах, дробях или баллах, основания, на которых доля принадлежит продавцу и данные Свидетельства о регистрации права.

В ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель от 2002 года указано, что собственник земельной доли может продать принадлежащую ему долю либо другому участнику долевой собственности, либо аграрной организации (обязательное условие: использование этой организацией земельного участка, доля которого продается, по целевому назначению), либо гражданину, который является членом крестьянско-фермерского хозяйства, осуществляющего использование этой земли. Иным лицам продать земельную долю собственник может исключительно после выделения участка земли в натуре, т. е. после образования земельного участка с определением границ, соразмерного (по площади) доле участника.

Особенности продажи доли без выделения

При расчёте цены земельной доли продавец может воспользоваться кадастровой стоимостью земельного участка, которая используется в системе налогообложения. Кадастровая и рыночная стоимости земли во многих случаях не будут совпадать, в силу того, что рыночная стоимость более объективно отражает цену на земельный участок, учитывая конкурентность, сезонность, спрос и иные факторы рынка.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

  • Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
  • Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Уведомление о продаже

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Рекомендуем прочесть:  Где посмотреть долг за квартплату

Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля. Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов. Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.

Можно ли продать долю земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

Более широкие возможности по продаже появляются у участника долевой собственности при выделении земельного участка в натуре. Определение границ земельного участка осуществляется посредством проекта межевания, который подготавливается кадастровым инженером по заказу владельца доли. Извещение об ознакомлении с проектом направляется участникам долевой собственности и публикуется в СМИ. Сам проект подлежит согласованию с другими владельцами доли относительно размера и расположения границ выделяемого участка.

Особенности продажи доли без выделения

Для реальной оценки земли и вычисления стоимости земельной доли владелец доли может воспользоваться услугами оценочной организации, эксперты которой, на основании ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», вынесут заключение с исчерпывающими данными.

Особенности продажи доли после выделения

  • Свидетельство о праве на земельную долю, полученное до вступления в силу ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимость от 21.07.97 г. Формы Свидетельства утверждались Постановлениями Правительства РФ №177 и №1767.
  • Выписка из резолюции органа местной администрации о приватизации сельхозугодий.
  • Выписка из ЕГРП (с начала 2017 года объединённый с кадастром недвижимости в ЕГРН).

5.5. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Участок на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определённой настоящим договором.

Если от имени собственника выступает представитель, то необходимо наличие нотариально заверенной доверенности с указанием о возможности заключения данного договора и получения денежных средств от покупателя.

Информация к документу

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее «Участок»), в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за неё цену, предусмотренную в договоре.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

  • Важно указать обременения на земельный участок, если они имеются. В том случае, если в документе и вовсе не указано, находится ли участок в аренде, то покупатель может и вовсе отказаться от сделки, тем самым расторгнув договор;
  • Цена договора. Это такой же важный пункт, как и предмет договора, без которого сделку нельзя считать завершенной;
  • Порядок оплаты;
  • Реквизиты сторон.
  • Конечно же, это и есть самые важные и основные пункты, которые должны быть включены в договор. Но при этом учтите, что стороны по обоюдному соглашению могут включить в него и дополнительные условия. Например, это могут быть нюансы, которые возникают в момент форс-мажорных ситуаций.

Договор купли продажи земли сельхозназначения 2018

  1. В высокой стоимости объектов, расположенных в пригороде, приравнивающей покупку к приобретению недвижимости в городе. Этот фактор устраняет из категории покупателей граждан с невысокими доходами.
  2. В несовершенстве законодательной базы.
  3. В трудностях в получении квалифицированной помощи юриста при покупке и оформлении земли по причине отсутствия компаний, специализирующихся на соответствующих услугах.
  4. В возникновение бюрократических трудностей в период изготовления технической документации
  5. В поощрении развития коррупционных схем и сдерживание развитие экономики в сельских местностях, по причине существующего разделения земли на категории по причине ограничения прав собственности.
  6. В необходимости предложения региональным властям купить землю, непосредственно перед ее продажей
Рекомендуем прочесть:  Жилое здание многоквартирное это

Как правильно составить договор купли-продажи

  • Сюда можно отнести условия, согласно которым ограничиваются действия нового владельца объекта; Таким образом, он не имеет право совершать те или иные сделки, например, передать территорию в аренду;
  • Хочется добавить те условия, согласно которым продавец сможет выкупить участок обратно, если возникнет такая необходимость;
  • Есть и такие условия, которые станут ограничивать ответственность продавца.

Несмотря на то, что специалисты рекомендуют процедуру, чтобы предотвратить возникновение спорных ситуаций в дальнейшем (например, претензии со стороны соседей), в ряде случаев её можно избежать. В частности, если весь участок принадлежит одному собственнику, и он нацелен продать его часть.

Продажа без межевания

Чтобы продажа имела законный характер и не нарушала прав других граждан и организаций, а также соответствовала всем установленным нормам, важно знать перечень ситуаций, когда без посещения нотариальной службы обойтись нельзя. Это касается сделок, в которых в качестве одной из сторон выступают:

Подготовка документов

Важно сообщать реальную стоимость доли и не изменять её после оповещения дольщиков. В случае если условия продажи будут изменены после получения отказов (к примеру, уменьшена цена), это даст собственникам законное право в течение 3-х месяцев обратиться в суд для защиты своих интересов.

В связи с тем, что земельные правоотношения имеют сложный характер, при их установлении рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу, который разбирается в общегосударственном и местном законодательстве, а также следит за вносимыми в него поправками.

Продажа долей земельных участков имеет свои правовые особенности, поэтому она должна осуществляться с учетом норм Гражданского, Земельного кодексов РФ, а также местных нормативно-правовых актов. Необходимость в ней возникает, если гражданин является совладельцем земли наряду с другими или хочет продать часть собственного участка.

Требования к продаже части участка

  • Свидетельство о регистрации прав на землю в Росреестре;
  • Правоустанавливающий документ: договор дарения, завещание, договор о купле-продаже;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справки об отсутствии задолженностей.
  • Заверенное подписью нотариуса согласие супруга (супруги) продавца на продажу доли (если право на неё было приобретено после заключения брака).

Прежде чем рассказать, как правильно оформить договор купли-продажи доли земельного участка, остановимся подробнее на порядке действий, который должны предпринять продавец и покупатель для признания сделки законной. Учитывая все юридические особенности долевой собственности, при продаже долевой недвижимости рекомендуем придерживаться следующей инструкции:

Процедура регистрации

  • Заявление, содержащую просьбу о смене владельца доли недвижимости;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка;
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • Выписку из кадастрового паспорта;
  • Кадастровый план участка;
  • Квитанцию об уплате госпошлины.

Образец оформления

  • Вводную часть. Заполнение соглашения начинается с шапки документа. Он должен содержать полное и точное название – «Договор купли-продажи земельной доли». Обозначьте место составления договора (населенный пункт) и дату совершения сделки. Здесь же укажите паспортные данные участников сделки, которых принято обозначать как «покупатель» и «продавец»;
  • Основную часть. Здесь содержатся все основные условия сделки, требующиеся для успешной регистрации. Подробно опишите весь земельный участок, а также укажите его кадастровый номер, целевое назначение и категорию. Затем впишите реквизиты всех правоустанавливающих и правоутверждающих документов. Сюда же входит разновидность права собственности. Закрепите за конкретной долей участка ее цену и укажите срок получения продавцом денежных средств, определив способ оплаты – наличные деньги, рассрочка, банковская ячейка и т.д. Отметьте также, будет ли земля считаться находящейся в залоге у предыдущего собственника до проведения оплаты;
  • Заключение. Перечислите статьи законодательства РФ, на которые вы ссылались в тексте договора. Кроме того, укажите количество экземпляров соглашения, выпишите названия всех документов, прилагающихся к соглашению, и поставьте свою подпись.

3.2. До заключения настоящего договора указанная земельная доля никому не продана, никому по закону не передана и не обещана в дарение, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Ограничения в пользовании земельной долей приведены в Свидетельстве серия [вписать нужное], N [вписать нужное], выданном [число, месяц, год] [указать полное наименование коллективно-долевого сельскохозяйственного предприятия] на земельный участок площадью [цифрами и прописью] га, расположенный по адресу: [вписать нужное].

3.1. Продавец ставит в известность Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что на момент заключения настоящего договора на указанную земельную долю не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, временным пользованием, залогом.

3. Обременения (права третьих лиц)

1.2. Указанная земельная доля принадлежит [Ф. И. О. Продавца] на праве собственности на основании: [указать правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи земли, решение органов местной администрации, иных предусмотренных законом документов, номер, дату выдачи документа, наименование органа регистрации и номер регистрации].

Ссылка на основную публикацию