Содержание
- название договора;
- населенный пункт, в котором оформляется документ;
- дата заключения контракта;
- данные каждого продавца (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
- информация о представителе (при наличии);
- реквизиты доверенности;
- данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
- информация о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира);
- величина продаваемых долей;
- стоимость каждой доли отдельно;
- порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- информация о передаче объекта (если отдельный акт приема-передачи не составлялся);
- данные о наличии/отсутствии аванса, задатка;
- отвестветственость за нарушение условий договора;
- подписи сторон.
Образец контракта купли-продажи долей в квартире двумя продавцами двум покупателям
- Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) был заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию.
- Прошел срок заключения основного контракта, который предусмотрен в предварительном договоре.
- Если срок в предварительном договоре не указан, то с момента заключения должно пройти 12 месяцев.
- С момента окончания срока предварительного контракта прошло не более 6 месяцев.
- Сторона, заявившая иск, неоднократно принимала меры к заключению договора.
- В качестве доказательства истец предоставляет выписку из ЕГРН о том, что предварительный договор был заключен надлежащим образом.
Государственная регистрация
- Достижения согласия всех сособственников на продажу квартиры.
- Достижения согласия относительно цены объекта.
- Подбор покупателей.
- Оформление договора.
- Нотариальное удостоверение документа.
- Государственная регистрация.
- Получение выписки из ЕГРН – для покупателя.
- Оформление декларации и оплата налога – для продавца.
5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.
3.1 Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.
Если не являются супругами
Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
- Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
- Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
- Технический паспорт недвижимости.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
- Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.
Основные правила оформления ДКП
Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.
По несколько лиц с каждой стороны сделки
- Дата и место подписания.
- Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
- Предмет сделки. В качестве такового будет выступать квартира или её часть.
- Стоимость и порядок расчетов. Цена недвижимости указывается в цифрах и прописью. Расчет может производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или наличными.
- Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен передать, а покупатель принять и оплатить недвижимость.
- Ответственность участников. Меры воздействия на недобросовестную сторону выражаются в выплате штрафа или пени за каждый день неисполнения взятых на себя обязательств.
- Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что стороны обращаются в суд только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования разногласий.
- Реквизиты и подписи сторон.
Мы, нижеподписавшиеся: гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], код подразделения [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [вписать нужное], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [число, месяц, год], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
4.1. В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец обязуется передать Покупателям, а Покупатели обязуются принять у Продавца продаваемый по настоящему договору земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии — как он есть на день подписания настоящего договора, на основании передаточного акта, который оформляется одновременно с настоящим договором и является приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
4. Обязательства сторон
3.1. Продавец ставит в известность Покупателя, а Покупатели принимают к сведению, что на момент заключения настоящего договора на указанный земельный участок не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, временным пользованием, залогом.
- Паспорта сторон.
- Выписки из ЕГРН о существовании права собственности на доли жилплощади у продавцов.
- Технический паспорт квартиры.
- Доверенности на совершение сделки (при необходимости).
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки (постановления органа опеки и попечительства о назначении законных представителей детям, лишенным родителей, и недееспособным гражданам).
Число фигурантов сделки купли-продажи законом не ограничивается, и в случае, когда доли квартиры продаются двумя собственниками, договор может составляться с учетом всех существующих продавцов и покупателей. Как это отразится на содержании документа и процедуре заключения сделки — можно узнать ниже.
Долевая и совместная собственность — есть ли отличия?
- Моментом заключения сделки является подписание договора.
- Свои подписи под текстом документа продавцы и покупатели ставят исключительно в присутствии нотариуса.
- Если кто-либо из участников сделки не может присутствовать при ее заключении, он вправе переложить свои полномочия на другое лицо — добровольного представителя.
- Юридический статус представителя подтверждается нотариально удостоверенной доверенностью, переданной ему от участника сделки.
- В договоре должны быть отмечены паспортные данные всех продавцов, покупателей и их представителей.
- От лица несовершеннолетнего (недееспособного) участника выступает его законный представитель (родитель, опекун, попечитель) — доверенность в данном случае не требуется.
- Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному лицу, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.
- После заключения договора покупатели полноправными собственниками еще не являются — для этого им нужно будет завершить оформление сделки в органе госрегистрации.
- Купля-продажа одной жилплощади несколькими продавцами/покупателями осуществляется как в рамках одной, так и двух и более сделок.
- Договор излагается в нескольких экземплярах — по одному для каждого продавца и покупателя, и один — нотариусу.
подскажите,мы с мужем покупаем квартиру, с участием мат. капитала и ипотеки,как лучше оформить ; банк предлагает на меня и мужа,но у нас двое несовершеннолетних детей, а потом и их включить в доли с участием нотариуса. Вот как правильно поступить и есть ли какая -нибудь выгода для меня из этих двух ситуаций? спасибо.
Ответ для Оксаны.
Нужно найти пользу от вашей пристойки соседям ))). Вдруг их будущие покупатели захотят такую же пристройку сделать, а вы не разрешите ))) и не смогут они хорошую цену взять.
Нового ничего не посоветовать. Договаривайтесь
Отзывы из переписки
Олечка. А вот ещё такой вопрос:Когда я получила в наследство квартиру в собственность,естественно стали приходить налоги за неё один раз в год как положено,а теперь ново-купленная квартира в собственности у детей несовершеннолетних,моей доли в ней нет,я только как мать в ней прописана.Вопрос:Кто будет или должен теперь платить налоги за неё. На кого они будут приходить. И будут ли вообще приходить. И нужно мне самой идти в налоговую и сообщить о покупке квартиры для детей или они узнают без меня.
Отдельно нужно оплатить правовую и техническую работу нотариуса (УПТХ) – услуги обходятся примерно в 3500-5000 рублей. Тарифы меняются ежегодно. Каждый регион устанавливает свои расценки в соответствии с политикой нотариальной палаты.
- паспорта всех участников сделки;
- от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
- акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
- прочие документы.
С чего начать?
Брат и сестра получили в наследство от родителей квартиру. Соотношение долей было равным – по ½ на каждого собственника. Вскоре возникла необходимость продать жилплощадь. Чтобы не усложнять процесс и не прогадать в цене, родственники договорились о заключении единой сделки с покупателями. Они подали объявление и нашли семейную пару – молодожены были готовы выкупить обе доли и оформить жилье в совместную собственность. Вчетвером участники посетили нотариуса, обсудив с ним условия сделки, в частности – можно ли заключить четырехсторонний договор купли-продажи квартиры по долям? Нотариус заверил, что сделка возможна. Уведомления о продаже друг другу рассылать не пришлось – достаточно было подписей долевых собственников на ДКП. Сразу назначили дату подписания договора. Спустя несколько дней брат и сестра – со стороны Продавца и двое молодоженов – со стороны Покупателя, заключили ДКП долей в квартире. Согласно договоренности, было составлено заявление – о том, что квартира перейдет в совместную собственность мужа и жены. После регистрации в ЕГРН брат с сестрой получили деньги.
Сделка по реализации долей объекта недвижимого имущества требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи с несколькими покупателями или продавцами подписывается каждым собственником, передающим принадлежащую часть жилого помещения, в присутствии нотариуса. При оформлении следует учесть:
- Продажа всех долей в квартире одному покупателю может быть оформлена одним документом или несколькими. При наличии нескольких продавцов и покупателей количество документов зависит от договорённости и статуса сторон.
- Невозможность явки одного из совладельцев для подписания текста соглашения допускает подключение выбранного представителя. Статус следует подтвердить оформлением доверенности у нотариуса.
- Интересы несовершеннолетнего или ограниченного в дееспособности сособственника представляет родитель или назначенный опекун. Для проведения сделки необходимо письменное согласие, выдаваемое органами опеки.
- Если на совместно нажитую в брачном союзе квартиру заключают договор купли-продажи два продавца (супруги) и один покупатель, то дополнительных документов не требуется. Если интересы продавца представляет один из супругов, то для совершения сделки необходимо нотариальное согласие второго собственника.
- Если реализуется не целиком имущественный объект, а осуществляется продажа квартиры по долям одному покупателю, то нужно подтверждение предоставления преимущественного права на выкуп совладельцам и полученный отказ или подтверждённое нотариально игнорирование при соблюдении сроков сособственником.
Нюансы при оформлении
Количество сторон-участников не ограничено, однако многосторонний договор купли-продажи квартиры требует предоставления документальных приложений каждым участником, увеличивая количественный состав документации. Необходимо подготовить:
______________________________________________________________________, в лице ______________, действующего на основании _____________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и граждане: ______________________, «___»_______ ____ г. рождения, паспорт: серия ______, N ________, выдан ______________ «___»____________ ____ г., зарегистрирован(-а) по адресу: ____________________, и ___________________, «___»_______ ____ г. рождения, паспорт: серия _________, N ________, выдан _____________ «___»____________ ___ г., зарегистрирован(-а) по адресу: _________________________, именуемые в дальнейшем «Покупатели», заключили настоящий Договор о нижеследующем.
6.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
6.2. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Недвижимое имущество уплачиваются сторонами в следующем порядке: __________________________.
6.3. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.4. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, из которых: один — для органа, осуществляющего государственную регистрацию, один — для Продавца, два — для Покупателей. Все экземпляры Договора идентичны и имеют равную юридическую силу.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
1.1. Продавец обязуется передать в совместную собственность (вариант: долевую собственность: ___________________ — ___ доли, _________________ — _____ доли, или: в равных долях), а Покупатели — принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее жилое недвижимое имущество (далее — «Недвижимое имущество»): квартиру (комнату в коммунальной квартире, жилой дом), расположенную(-ый) по адресу: ____________________, общей площадью ________________ кв. м, жилая площадь _________________ кв. м. Иные технические характеристики Недвижимого имущества: _______________________ (в соответствии с данными кадастрового паспорта).
Примечание. В том числе указать данные о земельном участке (если продается жилой дом).
1.2. Указанное Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________ (наименование и реквизиты правоустанавливающего документа), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___»___________ ___ г., серия ______, N ______, выданным ___________________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права в ЕГРП).
1.3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
Статья 252 ГК РФ предусматривает, что совладельцы по взаимному соглашению решают, как должно быть разделено имущество. Если собственникам не удалось прийти к консенсусу, заинтересованное лицо обращается в суд, который вынесет решение о делении участка.
Долевая часть участка определяется в виде дроби (например, 2/3) или в процентах. Территория не имеет границ. Поэтому покупателю не может достаться конкретная часть надела, даже если продавец обещает ему это на словах.
Заключительные положения и подписи
- передать продавцу долю на участок в оговоренный срок, свободной от прав третьих лиц;
- предоставить необходимые для использования имущества документы;
- не препятствовать покупателю использовать имущество по своему усмотрению.
Для оформления договора мены обе стороны обязаны представить полный пакет документов на свои квартиры и паспорта. Понадобятся технические паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Также предоставляются справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и выписки из домовых книг, чтобы подтвердить, что на жилплощади никто не зарегистрирован.
- Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
- Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.
Госпошлина
Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
Здравствуйте, ну подскажите пожалуйста: приобретаем жилой дом с земельным участком за материнский капитал и наличные. Продавец -один взрослый собственник. Составили договор купли-продажи в простой письменной форме, указали что супруги приобретают в общую совместную собственность супругов — 1/2 долю и дети по 1/4. Нам приостановили документы. В чем может быть подвох? Может в собственных средствах? Мы указали что дом приобретается за счет средств сертификата, а участок за счет собственных средств.
Истории из практики
Здравствуйте, Ольга! Спасибо что помогаете! Ну поясните: в договоре надо указать что дом приобретается за свои + сертификат и земля за свои? или совсем убрать собственные средства из договора и указать что дом и земля приобретаются за счет средств сертификата? Спасибо!