Содержание
- Технологический проект, который включает описание всех помещений и оборудования.
- Техническое заключение о будущем объекте. Оно включает полное описание особенностей конструкции здания (стены, потолки, коммуникации).
- Проект водоснабжения и канализации.
- Проект вентиляции и отопления.
- на городских форумах;
- в социальных сетях;
- на специальных площадках (к примеру, TripAdvisor).
- Перед заключением сделки важно уточнить детали касательно коммунальных платежей. Если они входят в стоимость аренды, можно не беспокоиться. Если в договоре такого пункта, значит, счета оплачиваются отдельно. В итоге бизнесмену придется заплатить огромную сумму за воду и электроэнергию.
- Также рекомендуется проверить документы на помещение. Если арендодателю честен и ему нечего скрывать, он предоставит выписку из реестра прав на недвижимость. Еще важно убедиться, что на площадь не наложен арест. Если все в порядке, можно заключать договор.
- Для страховки можно проверить арендодателя на сайте ФНС по ИНН. Результат выдаст сведения о контрагенте: место регистрации, наличие/отсутствие долгов, а также информацию, не находится ли арендодатель в состоянии ликвидации.
Заключение договора
В любом случае, участок и здание можно будет перепрофилировать либо сдать в арену другим предпринимателям. А если кафе возведено на арендованной земле, в случае расторжения договора придется решать, что делать со зданием и оборудованием.
- сам договор купли-продажи, который должен быть составленный в соответствии с гражданским кодексом РФ ст. 560-567. Договор обязательно должен быть подписанный;
- бухгалтерская отчетность кафе;
- акт проведения инвентаризации. Этот акт должен быть составленный именно во время произведения сделки;
- заключение, которое должно составиться независимой аудиторской проверкой;
- акт, в котором будет указываться все обязательства перед кредиторами (вся документация по названию кредитора, суме выплате и сроков погашения кредита);
- дополнительный акт, с предоставлением всех недостатков помещения оформленного под кафе.
Образец типового договора купли-продажи кафе
Стоит обращать внимание и на то, что будет покупаться, поскольку владелец может отдать лишь только свою часть права собственности. То есть у владельца могут быть только документы на минимальный капитал и имущество, все остальные бумаги могут быть у других владельцев.
Необходимые документы для заключения сделки купли-продажи кафе
Продают, как правило, предприятия, которые не приносят большой доход или не имеют потенциала к развитию, например, неудачное место расположения. Поэтому прежде чем составить договор нужно предварительно узнать, почему продаётся кафе.
- Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
- Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.
Документы для оформления
-
- Характеристика продаваемого здания, в соответствии с выпиской из ЕГРН и фактическое состояние здания.
- Вид здания.
- Адрес нахождения.
- Общая площадь.
- Номер по кадастру.
- Правоустанавливающие документы.
- Наличие/отсутствие задолженностей или обременения.
Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2021 года
В предлагаемой статье будут разобраны вопросы алгоритма заключения ДКП нежилой недвижимости, правил заполнения соглашения, предоставления документации для подписания ДКП и для его регистрирования в Росреестре.
Арендатору следует внимательно изучить и удостовериться в подлинности документов о праве собственности арендодателя на сдаваемое в аренду здание (помещения). Владелец недвижимости по требованию арендатора обязан представить ему доказательства отсутствия каких-либо имущественных ограничений. Например, неприменение залога в отношении площадей, сдаваемых в аренду. Также не должно быть претензий третьих лиц на указанные помещения.
Правильный выбор
В связи с инфляционными ожиданиями арендодатель вправе оговорить в контракте возможность индексации арендной платы. Это явление повсеместно, поэтому советуем предпринимателям ограничить увеличение арендной платы до 10% в год.
Арендная плата
При краткосрочных отношениях сторон (меньше года) указание арендного срока в договоре не обязательно. Если арендатор намерен свой ресторанный бизнес вести на арендуемых площадях более продолжительное время, то в договоре срок должен быть указан. Более того, фиксированный срок договора длительностью более одного года предполагает регистрацию договора государственных органах (Росреестре).
8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.3. Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: _________________, общей площадью _________________, кадастровый/условный номер _________________, целевое назначение _________________, разрешенное использование ___________________ (далее — Земельный участок).
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект _______ (и Земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать Покупателю в оформлении прав на Земельный участок).
- Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
- Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
- Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
- Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.
Договор купли-продажи нежилого помещения позволяет владельцу использовать помещения в складских, торговых, производственных и административных целях. Запрещено только проживание на такой территории, других ограничений нет.
Содержание документа
- данные кадастрового паспорта;
- информацию о владельце;
- подтверждение факта владения объектом.
Заключить договор купли-продажи недвижимости можно в свободной форме, установленного образца нет. Закон не предъявляет требований к месту заключения сделки, времени ее осуществления или наличию свидетелей. Регистрировать сам договор не требуется, однако участие нотариуса повышает надежность всех операций.
- условия оплаты;
- порядок передачи и приема недвижимости;
- возможные претензии и способы их удовлетворения;
- обстоятельства непреодолимой силы;
- данные сторон сделки — реквизиты сторон, адреса, юридические данные, имена и наименования, подписи.
Содержание и особенности договора
Сторонами сделки по купле-продаже любого имущества могут быть как физические лица, так и компании. Они могут находиться в родственных отношениях или быть совершенно незнакомы друг другу. Главное, чтобы продающая сторона обладал всей полнотой прав на тот объект, которым он распоряжается в ходе продажи.
- цена. Цена продажи доли третьему лицу не может быть меньше той, что была указана в оферте для участников общества. Если в договоре не указать цену, есть риск, что участники попытаются оспорить договор. Они могут ссылаться на то, что что договор без цены нарушает их преимущественное право покупки доли;
- порядок оплаты и форма расчетов — когда и как покупатель передаст деньги;
- расходы на нотариуса — если они есть, нужно указать в договоре, кто и сколько платит;
- ответственность сторон при нарушении обязательств;
- гарантии и заверения продавца об отсутствии долгов по налогам, кредитам, кроме тех, что указаны в договоре;
- гарантии и заверения продавца о наличии имущества, указанного в договоре, и отсутствия притязаний на него со стороны третьих лиц. Проще говоря: имущество есть, принадлежит продавцу, и никто на него больше не претендует.
- отчеты о прибыли — их берут из бухгалтерских отчетов;
- выписки с счетов и платежных сервисов — их продавец запрашивает у банка и сервисов вроде Робокассы и показывает покупателю;
- данные из CRM-системы продавца — они должны совпадать с отчетами и выписками.
Проверяем отчеты и продавца
- домен и хостинг сайта;
- клиентскую базу;
- договоры с поставщиками и службами — с колл-центром и курьерами на аутсорсе;
- остатки носков. Перед подписанием договора мы с продавцом провели инвентаризацию: посчитали, сколько носков, футболок, маек есть на складе.
Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора. Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной. Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.
Цена и порядок расчета
Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:
К чему приводят ошибки в договоре: случаи из практики
Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.
Следует знать про аренду помещения в качестве одного из возможных обременений. В выписке не будет информации о том, что продаваемый объект сдан в аренду, если она заключается на срок менее года. Но по истечении этого времени, если иное не было оговорено сторонами, договор пролонгируется в автоматическом режиме. Либо в договоре не предусмотрено право собственника расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке. В этих ситуациях покупателю будет нелегко избавиться от арендатора в купленном помещении. Это несомненный риск для него. Чтобы этого избежать, нужно попросить продавца предоставить покупателю арендные договоры, если они когда-либо существовали. Если они сложно расторгаются, продавец сам обязан решить с этим вопросы. На практике, расторжение арендного договора прописывается в соглашении как условие покупки того или иного объекта недвижимого имущества.
Отдельное внимание в договоре следует обратить на алгоритме расчета между сторонами. А также о сроках расчетов, способе передачи денежных средств от продавца к покупателю. Кроме того, прописываются условия, по которым происходит передача объекта недвижимого имущества.
Процедура по экспертизе
- Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
- Торговые: магазины, супермаркеты.
- Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
- Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
- Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.
1.6. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора _______ (Объект и Земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога;
Объект и право аренды Земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога;
Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога).
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
1.4. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от ____________ ____ г., Свидетельство N _________________, выдано _______________ _____________ ____ г.
Вариант: Земельный участок используется Продавцом ___________________ по договору аренды земельного участка N _____ от _____________ ____ г., зарегистрирован _________________ за N _____ от _____________ ____ г.
5.4. В случае несвоевременной передачи помещения от арендатора арендодателю и наоборот, арендатор (арендодатель) уплачивает арендодателю (арендатору) штраф в размере рублей, а также возмещает причиненные убытки в порядке, установленном действующим законодательством.
2.3. Платежи за текущий месяц аренды, начиная с первого месяца, должны быть внесены не позднее числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
3.5.7. Если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.
Зарегистрировать куплю-продажу коммерческой недвижимости необходимо в органах Росреестра. Они определяются по территориальному принципу, т.е. по месту нахождения объекта, который нужно зарегистрировать. Подать документы вы можете в территориальном подразделении Росреестра либо в любом другом многофункциональном центре, который расположен на территории региона, где была совершена сделка.
Предварительный договор подтверждает намерения сторон в дальнейшем осуществить сделку купли-продажи. Заключается между владельцем коммерческой недвижимости и покупателем этого помещения, когда требуется гарантия будущей сделки.
Предварительное соглашение
- оформлять его в письменной форме;
- наличие подписей обеих сторон;
- прикладывается передаточный акт, в котором подтверждается передача недвижимости от владельца покупателю;
- осуществить государственную регистрацию документа и прав нового собственника;
- выдать покупателю свидетельство о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.
В-четвертых, немаловажно правильно организовать рекламную компанию. В это мероприятие входят действия по составлению интересного для приобретателя маркетингового предложения, при котором продаваемый объект коммерческой недвижимости показывается в лучшем виде. Кроме того, нужно сделать качественное фото и поместить объявление о продаже. Цель размещения – звонки, после которых обычно показывают объект недвижимости.
Покупка коммерческой недвижимости
С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки. Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП. Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован. Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.
Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.
- Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
- Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.