Правовой статус таунхауса

В нашей стране таунхаусы появились в 1995 году в районе Москвы: тогда стоимость квадратного метра в таких квартирах равнялась приблизительно 15 000 рублей. К началу 2000-х годов, в одно время с активным коттеджным строительством по всей стране, получили распространение и таунхаусы. Их часто возводили рядом с автодорогами, подальше от населённых пунктов. Сейчас такие дома составляют меньше 10% от всей недвижимости, но с каждым годом их становится всё больше.

Определение понятий

• Частным блокированным малоэтажным домом (дом и земля регистрируются раздельно).
• Квартирой на несколько этажей в индивидуально блокированном доме (тогда владелец оформляет квартиру в личную собственность, а земельный участок находится в долевой собственности).

Земля под строением

• Первый этаж – прихожая, комната для отопительной системы.
• Второй этаж – спальные и гостиные комнаты, санузел и кухня. Чуть выше может находиться цокольный этаж.
• На улице – своя веранда, мансарда или маленький участок (гараж или парковочное место).

Проект рассмотрен в первом чтении, впереди — второе, посвященное более детальной проработке новаций, предложениям регионов (вопросы строительства и жилищной политики находятся в совместном ведении РФ и регионов страны, поэтому парламентарии ждут мнения субъектов РФ). Поэтому пока можно только предположить, будет ли данная попытка вписать таунхаусы в российское законодательство успешной. Прогнозы депутатов-инициаторов оптимистичные.

История вопроса

Таунхаусы сейчас достаточно распространены как в пригородах Казани, так и в целом в России. Но несмотря на это, пока за этим видом недвижимости не закреплен правовой статус в российском законодательстве. Очередную попытку устранить этот пробел предприняла группа депутатов Госдумы во главе с Александром Сидякиным. Насколько эта проблема актуальна для рынка жилья? «Реальное время» пообщалось с юристами и риелторами, что оценить экономическую и юридическую целесообразность поправок.

Таунхаус: собственный дом или квартира в многоквартирном доме?

— Сегодня внес с коллегами по Комитету Госдумы по жилищной политике и ЖКХ законопроект по установлению порядка управления малоэтажными жилыми комплексами. У нас в структуре ежегодно вводимого жилья почти половина — малоэтажное строительство. Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано. Законопроект призван это исправить, — прокомментировал инициативу Александр Сидякин у себя на странице в Facebook.

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

• Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
• Различна и специфика проведения строительных работ;
• Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Поскольку в случае с дачами не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а госрегистрация осуществляется по декларации, у некоторых застройщиков возникает соблазн построить на сельхозучастке не блокированные дома с отдельными коммуникациями, а один большой таунхаус, зарегистрировать его по «дачной амнистии», а потом продавать доли.

«Учитывая пробелы в законодательстве, можно сказать, что сегодня таунхаус в принципе может быть построен и зарегистрирован на участке, предназначенном для дачного строительства. При этом блок-секции, как и в случае с таунхаусами на земле ИЖС, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок», – отмечает Софья Соколова.

По закону – дорого

Между тем, по словам директора Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу Даниила Пильдеса, госрегистрация в рамках «дачной амнистии» осуществляется вовсе не вслепую. Специалисты Росреестра проверяют законность строительства разными доступными им способами. «Известен случай, когда застройщик пытался оформить таунхаус как односемейный дом, при этом разместив в интернете рекламу о продаже отдельных помещений. Регистратор без труда нашел эту рекламу и отказал заявителю», – рассказал Даниил Пильдес.

Чтобы выяснить это, самый простой путь – спросить у менеджера отдела продаж жилого комплекса и получить ответ. Но часто на этот вопрос по каким-то причинам стесняются отвечать или делают вид, что не понимают вопроса. Видимо есть что скрывать.

Разберемся в формулировках

На таком участке может размещаться жилой дом «… не предназначенный для раздела на квартиры, имеющего общие стены с соседними жилыми домами; не более трех этажей; не более 10 совмещенных домов; каждый предназначен для проживания одной семьи; расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования…».

Преимущества вариантов

В этом случае каждый таунхаус, в соответствии с позицией Минэкономрозвития, регистрируется как отдельный жилой дом на собственном земельном участке. Что можно увидеть на публичной кадастровой карте Росреестра.

Количество этажей и секций в блокированном доме (таунхаусе) не ограничено законодательно; однако для того, чтобы получить разрешение на такое строительство, необходимо провести обязательную длительную (сроком до 3 мес) и дорогостоящую экспертизу

Признаки, которые присущи такому жилищу:

Что вы представляете, когда слышите слово «таунхаус»? Скорее всего, несколько соединённых между собой невысоких зданий с отдельными входами. Однако изучение рынка недвижимости говорит о том, что таунхаусом может быть назван и небольшой отдельно стоящий дом. В Градостроительном кодексе РФ встречается близкий по смыслу термин — блокированная застройка, упоминаемая в перечне строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Что такое таунхаус?

В рекламных проспектах вы можете прочесть, что если у блокированного строения есть отдельный вход, гараж и палисадник, то его называют лейнхаус. Если у дома два хозяина и два отдельных входа, его принято называть дуплексом. Его «брат» — твинхаус, который также предназначен для проживания двух семей, но, в отличие от дуплекса, секции не разделены капитальной стеной. Внутри такого жилища есть раздельные и общие жилые зоны.

Для начала строительства застройщик должен получить соответствующее разрешение и реализовывать проект согласно ФЗ-214. Если комплекс таунхаусов построен на непредназначенных для этого землях — строительство признают незаконным и снесут как самовольные постройки.

В среднем, таунхаусы имеют 2-3 этажа. Если дом имеет два блока, он называется дуплекс; четыре блока – квадрокс, от восьми – обычный классический таунхаус. Нередко в доме имеются цокольные этажи, а также мансарды.

Определение

На земле ИЖС законодательно разрешено строить только индивидуальные дома. При этом застройщик должен обеспечить соблюдение строительных нормативов, которые не допускают наличие общих помещений у стоящих радом (с общей стеной) домов – общих чердаков, подвалов, кровли.

В свидетельстве о гос регистрации танeхауса написано:Вид права-общая долевая собственность Субъект права-владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «_____________» под управлением управляющей компании «_________». Можно-ли покупать такой таунхаус? Какие могут быть проблемы в дальнейшем?

Проверено ЦИАН

Добрый день. Для начала нужно понимать, что такое общая долевая собственность. Общая долевая собственность подразумевает, что Вы владеете долей объекта, а не всем объектом. Следовательно Вы не сможете без сложной и неудобств распоряжаться им. Пользоваться ладно, думаю там всё нормально. Спокойно распоряжаться не сможете по той причине имеет, что общая долевая собственность осложняется тем, что при дальнейшей сделке (продаже) накладывает на Вас обязательство уведомить сособвенников о предстоящем отчуждении своей доли или получить от них отказы от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Участник программы «‎Работаю честно»

Далее нужно узнать имеет ли этот таун-хаус в действительности статус жилого помещения. И тут два варианта развития событий.
1. Если назначение нежилое, то нужно знать, что в нежилых помещениях невозможна регистрация по месту жительства (постоянная прописка), более высокий налог на имущество, и высокая коммуналка. Нужно узнать сколько сособственников. Если более их двадцати, то здесь становится проще при продаже. В этом случае не нужно будет бегать собирать отказы от преимущественного права покупки и не нужно отправлять уведомления о продаже и предложением цены. Достаточно будет разместить уведомление на сайте Росреестра. Но это возможно сделать только в отношении нежилого помещения.
2. Если назначение жилое, то не рекомендую туда ввязываться. При продаже придётся уведомлять всех сособвенников или брать у них отказы. При этом при общей долевой собственности каждый сособственник вправе пользоваться любой частью помещения объект без согласия остальных. Если конечно не заключено соглашение о порядке пользования. Но это соглашение теряет свою юридическую сила каждый раз, как меняется сособственник и каждый раз должно заключаться новое соглашение.

Часто таунхаусами называют любые комплексы малоэтажных домов, но типы построек могут различаться. Дуплексы — это двухквартирные домики, имеющие одну смежную стену. Квадрохаусы — жилые блоки, рассчитанные на четыре семьи. Если жилье продается с чистовой отделкой, то его называют на западный манер — флэтхаус.

• Крохотные придомовые участки — любителям цветов и свежих овощей сажать их негде.
• Удаленность от центральных районов города — большая часть малоэтажных городков находится вдали от транспортных узлов.
• Высокая стоимость жилья — его приравнивают к классам «элит» и «бизнес».
• Дорогие коммунальные услуги — УК включает в счета расходы на охрану и на ремонт общедомового имущества.

От «фазенды» до резиденции: загородная недвижимость Санкт-Петербурга и области

Земля под таунхаусом может быть либо общедомовой, либо индивидуальной собственностью. И тот и другой вариант имеют свои плюсы. В первом случае — это целостность архитектурного облика комплекса, который никто не сможет нарушить (например, построить высокий деревянный забор). Во втором случае — это возможность использовать участок под свои нужды (ландшафтную композицию, детскую площадку и др.). Но нужно учитывать, что прилегающие к таунхаусами территории очень малы, обычно они составляют 1-5 соток, поэтому ничего грандиозного пристроить не получится.

Поскольку в таунхаусе нет соседей сверху или снизу, то собственник такого жилья волен перестраивать помещение в соответствии с собственными представлениями о комфорте и эргономике: юридически перепланировку в таких домах согласовать гораздо проще, чем в обычных многоквартирных высотках.

Больше свободы!

• Газосиликатные блоки автоклавного твердения хорошо подходят для таунхаусов в средней полосе благодаря своим теплоизоляционным качествам, а также стойкости к влажности и температурным колебаниям. Минус здесь в невысоком ресурсе прочности.
• Технология литья монолита в несъемную опалубку из полистирола или пенопласта обеспечивает домам высокую прочность и хорошие изоляционные качества. Недостаток в сомнительности соблюдения санитарных стандартов из-за низкого уровня воздухообмена.
• Каркасная сборка таунхаусов из деревянных панелей позволяет быстро возводить недорогое жилье. Ограничивающий фактор ее распространения связан с частым нарушением технологии, что сводит на нет многие плюсы способа.

Отдельный вход – отдельные возможности

Из-за различий юридического статуса может отличаться стоимость внешне аналогичных проектов. Если объект возводится на территории под индивидуальную жилую застройку, то по закону строители должны отдельно для каждой секции делать разводку коммуникаций, индивидуально обустраивать кровлю и подвал, а также оставлять достаточный для выполнения регионального норматива запас земли. Все эти факторы увеличивают ценник, что противоречит концепции «townhouse» как более доступного загородного жилья.

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Понятийный аппарат.

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

Строительные нормы и правила.

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Добрый день. Для начала нужно понимать, что такое общая долевая собственность. Общая долевая собственность подразумевает, что Вы владеете долей объекта, а не всем объектом. Следовательно Вы не сможете без сложной и неудобств распоряжаться им. Пользоваться ладно, думаю там всё нормально. Спокойно распоряжаться не сможете по той причине имеет, что общая долевая собственность осложняется тем, что при дальнейшей сделке (продаже) накладывает на Вас обязательство уведомить сособвенников о предстоящем отчуждении своей доли или получить от них отказы от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

В свидетельстве о гос регистрации танeхауса написано:Вид права-общая долевая собственность Субъект права-владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «_____________» под управлением управляющей компании «_________». Можно-ли покупать такой таунхаус? Какие могут быть проблемы в дальнейшем?

Участник программы «‎Работаю честно»

Далее нужно узнать имеет ли этот таун-хаус в действительности статус жилого помещения. И тут два варианта развития событий.
1. Если назначение нежилое, то нужно знать, что в нежилых помещениях невозможна регистрация по месту жительства (постоянная прописка), более высокий налог на имущество, и высокая коммуналка. Нужно узнать сколько сособственников. Если более их двадцати, то здесь становится проще при продаже. В этом случае не нужно будет бегать собирать отказы от преимущественного права покупки и не нужно отправлять уведомления о продаже и предложением цены. Достаточно будет разместить уведомление на сайте Росреестра. Но это возможно сделать только в отношении нежилого помещения.
2. Если назначение жилое, то не рекомендую туда ввязываться. При продаже придётся уведомлять всех сособвенников или брать у них отказы. При этом при общей долевой собственности каждый сособственник вправе пользоваться любой частью помещения объект без согласия остальных. Если конечно не заключено соглашение о порядке пользования. Но это соглашение теряет свою юридическую сила каждый раз, как меняется сособственник и каждый раз должно заключаться новое соглашение.

Что же еще называют «таунхаусами», и какой юридический статус они могут иметь? Почти всегда под таунхаусом имеют в виду блокированный жилой дом, или, как он еще именуется, согласно законодательству, «жилой дом блокированной застройки». Это определение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (с количеством этажей не более трех), при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В Санкт-Петербурге сегодня под обиходный термин «таунхаус» попадает юридическое понятие индивидуального (одноквартирного) жилого дома, который находится на отдельном (оформленном в собственность) земельном участке. У такого дома отдельные брандмауэрные (без окон) стены могут находиться на границах земельного участка, т.е. стоять с нулевым отступом от границы соседнего участка. Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) такая застройка является застройкой «индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами в блокированной застройке». Такие дома могут стоять и с отступами от границ участка, по ПЗЗ — не менее 3 метров.

Таунхаус в городе

В связи с введением с 2005 года Градостроительного Кодекса РФ все городские поселения обязаны иметь Генеральные планы развития и Правила землепользования изастройки – так называемые законы территориального планирования. Они устанавливают функциональное и территориальное зонирование, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, градостроительные параметры застройки. Не будет преувеличением сказать, что в городе-регионе Санкт-Петербург самая передовая система градостроительного регулирования в России. Следует учесть, что в других регионах существуют свои особенности в трактовке территориального планирования.