Содержание
- копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
- предварительный договор и авансовый платеж (копии);
- расписка в получении денег (копия);
- уведомление письмом или телеграммой;
- исковое заявление (копия);
- квитанция об уплате государственной пошлины (копия).
Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.
Возвращение при срыве сделки покупателем
Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:
Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
Как составляется договор об авансе
Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.
В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?
Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.
Здравствуйте, мои родители продают квартиру, у них есть агент который занимался продажей их квартиры. Когда нашлись покупатели, сначала мои родители были согласны продать, но в процессе переговоров выяснилось, что денежные средства которые покупатель был готов внести за квартиру состоят из нескольких источников, ипотека и что-то еще, тогда мои родители передумали продавать квартиру, это все происходило где то на протяжении недели, и когда мои родители сказали агенту, что они не будут продавать, выяснилось, что их агент и агент покупателя подписали якобы предварительный договор на задаток в размере 10т.р., хотя мои родители об этом были не уведомлены и договор в глаза не видели. Теперь их агент говорит чтобы вернуть эти деньги покупателю мои родители должны подписать какой то документ. Вопрос: если мои родители не подписывали этот предварительный договор а подписывали агенты между собой и денег родители тоже никаких не получали почему они должны подписывать какие то бумаги о возврате этих денежных средств. Спасибо.
Я продавец! С покупателем договорились,что перечислит задаток за квартиру. В итоге покупатель перечислил,через некоторое время отказывается от покупки,требует отдать задаток,грозит прокуратурой. В письменном виде ничего не было составлено. Всё на словах. Имею я право не возвращать задаток?
Закон о задатке.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Добрый день. 01.08 был подписан предварительный договор с обеспечением задатка (30 000 руб), через 3 дня продавец отказался продавать мне квартиру и написал письменное заявление, что прошу расторгнуть предварительный договор в связи с невозможностью продать квартиру. Фактически я знаю, что он подписал предварительный с другим покупателем. Продавец отказывается возвращать задаток в двойном размере. Как мне правильно подписать расторжение, чтобы сейчас вернуть 30 000, а потом через суд взыскать остальную часть по закону?
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.
Судебные решения по возврату аванса
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
Возврат аванса за квартиру
На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.
Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру
Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.
Здравствуйте Ирина, позволю с Вами не согласиться. Давайте по порядку заключайте вы с покупателем соглашение о задатке( имеется ввиду просто соглашение, без всяких предвариетльных договоров) и ответьте сами себе отвечает ли задаток трем требованиям :
платежная — задаток является частью суммы, подлежащей уплате по договору;
доказательственная — передача задатка является доказательством заключения договора;
обеспечительная — задаток передается в качестве обеспечительной меры.
Если задаток не соответствует хотя бы одному требованию ,то это уже считается АВАНС!
Прочитайте внимательно
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015
№ Ф05-1796/2015 по делу № А40-64439/14
По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть
Ответьте мне пожалуйста какую обсепечительную функцию выполняет Ваше соглашение о задатке? Да никакую отвечу! Другое дело если бы задаток вносился под предварительный договор , то да обеспичительная функция есть.
Михаил, каких таких рисков? Допустим стороны, указали в авансом соглашение ,что в случае незаключения сделки по вине покупателя , то покупатель оплачивает штрафные санкции в сумме аванса». Все это ничто перед законом. Аванс ВОЗВРАТНЫЙ всегда.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015
№ Ф05-1796/2015 по делу № А40-64439/14
По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть
Участник программы «Работаю честно»
Александр,если уж по уму..Вы прекрасно знаете,судя по всему,что аванс вносится на основании выписки из реестра прав ЕГРП..А уж если там нечто «криминальное»,правда не понятно-что именно,то это «криминальное» будет отражено в выписке.
Сделка с недвижимостью представляет собой сложную процедуру, состоящую из нескольких этапов. После договора с продавцом нередко покупатель перечисляет задаток за квартиру. Но не всегда все идет так, как планировалось изначально, и сделка может сорваться. В таком случае понадобится сделать возврат задатка за квартиру. Процедура имеет свои особенности и нюансы.
Судебная практика показывает, что решение может принимать в пользу как ответчика, так и истца. Важно, чтобы обе стороны предъявили наиболее полно доказательства того, что их права были нарушены.
Что делать, если продавец не возвращает деньги?
Нередко будущий владелец квартиры обращается в банк за получением ипотеки для покупки недвижимости. Покупатель должен согласовать с финансовой организацией сделку и получить письменное разрешение на ее проведение. Но на практике банк может дать предварительное согласие, а затем отказать в выдаче кредита.
Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.
Подмена понятий
В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.
Компенсации не будет?
Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.
На сегодняшний день неграмотность в сфере недвижимости – это непозволительная роскошь. Торопливые и необдуманные решения, подкрепленные незнанием теории, могут обойтись незадачливым покупателям квартир чересчур дорого. В качестве примера рассмотрим один из известных нашей редакции случаев.
Предыстория: обмен квартиры на квартиру с выгодой в деньгах обернулся потерей 500 000 рублей
Манипуляции с недвижимостью Александру не помогли. Он не только не смог «выиграть» свободные средства, но еще и «попал на деньги»: потерял целых полмиллиона рублей. А все потому, что он допустил несколько досадных ошибок. Их мы и разберем, чтобы никто из наших читателей не оказался в подобной ситуации.
К чему может привести обмен вторички на вторичку без участия риелтора
Все началось с того, что Александр посчитал консультацию с юристом и риелтором лишней тратой времени, решив провернуть все этапы сделок в одиночку. Это была его первая оплошность. Затем он самостоятельно подыскал потенциального покупателя квартиры. Тот, в свою очередь, быстро согласился на все условия, подписал предварительный договор купли-продажи и внес аванс в размере одного миллиона рублей. Все шло, как по маслу.
Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.
Что происходит на практике?
- Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
- Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
- Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.
Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция
В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.
Иногда такая неразбериха с применением закона приводит к печальным результатам для граждан. Например, гражданин, принявший решение улучшить свои жилищные условия, подбирает новое жилье по приемлемой для себя цене, заключает предварительный договор и передает задаток за эту квартиру, обеспечивая исполнение обязательства в будущем. Обычно после этого покупатель ускоренно продает свое жилье, и, получив наличные, идет к продавцу обеспеченной задатком квартиры с уверенностью совершить сделку. Так вот, за этот короткий промежуток времени, бывает и так, что продавец квартиры, даже получив задаток, продолжает искать более выгодных покупателей по более выгодной цене, и, найдя такого покупателя, отказывается от продажи квартиры покупателю, с которым заключен предварительный договор обеспеченный задатком.
- наименование суда, в который вы обращаетесь;
- сведения об истце и ответчике;
- детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
- предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
- сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).
Можете ли вы вернуть по расписке?
Однако и в этом случае нет никаких гарантий, что нарушитель по сделке выплатит вам эту неустойку. Ведь суд может по ходатайству ответчика очень существенно уменьшить размер такой неустойки до смешных пределов.
В претензии указывают причины неисполнения контрагентов положений договора, в результате которых имущественные отношения не сложились. В иске стоит указать сумму, выставляемую к взысканию, которая равна выплаченному авансу.
Многие мошеннические схемы основаны на получении платежа за мнимую сделку, в которой недобросовестный контрагент стремится выудить у покупателя задаток за приобретение недвижимости. В последующем он создаёт неприемлемые для проведения сделки условия, вынуждающие покупателя отказаться от её проведения.
Различие аванса и задатка
Возврат можно получить по взаимному добровольному соглашению, или через суд. Судебная практика показывает, что типовые договора, в которых нет специальных указаний на статьи 380, 381 ГК РФ, не допускают признания предварительно внесённого платежа задатком, что требует аннулирования проблемы путём признания сделки ничтожной, в силу её незавершённости.
Загрузка...
