Договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица образец 2020

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

• разрешение от органов опеки (если в сделке принимают участие недееспособные/несовершеннолетние лица);
• согласие получателя ренты;
• в случае с долевой собственностью – подтверждение, что совладельцам было предоставлено преимущественное право выкупа.

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

Налоговый вычет

При осуществлении такой сделки покупатель передает деньги продавцу, но не становится законным владельцем приобретаемого жилья – права собственности оформляет на себя третье лицо. Отдельных законодательных актов, касающихся именно такой схемы приобретения квартиры, нет, тем не менее, сделка проходит в правовом поле и считается законной. Действия покупателя в данном случае регламентируются ст.430 ГК РФ об исполнении должником обязательств в пользу не кредитора, а третьего лица указанного или не указанного в договоре. Обязательством может стать не только купля-продажа – чаще всего законодательная норма применяется при оказании различных услуг (страхования, грузоперевозок, банковских вкладов и пр.).

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

1. Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
2. Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Если Продавец передал Покупателю Квартиру, не соответствующую условиям настоящего Договора (Квартиру ненадлежащего качества), если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок _______ с момента ________;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
2.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата оплаченной стоимости Квартиры (цены Договора).

Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.

Оформление договора

1. Продавец продал, а Покупатель купил в частную собственность Гражданина России_____________ данные третьего лица, пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________, выдан когда ______года кем______, проживающего по адресу: ___________, именуемого далее «Третье лицо», принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру номер ___.

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Возможные сложности

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Последний закон о государственной регистрации недвижимости усиливает роль и ответственность нотариусов, при заключении и оформлении документов с недвижимостью. Нотариус обязан удостовериться в дееспособности физического лица (очень часто, нотариат делает эту операцию «на глазок»). После того, как вы предоставляете документы нотариусу, он должен в течение 3 рабочих дней отправить электронным способом документацию в Росреестр для окончательной регистрации объекта имущественного права. Новый Федеральный Закон №218 усиливает уголовную и материальную ответственность нотариусов и регистраторов при совершении ошибок и несоблюдении сроков передачи документов оговорённым способом в законе.

Согласно положению о материнском капитале допускается использование средств на покупку недвижимости, это положение оговорено в действующем законе « О материнском капитале». По оформлении договора купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком потребуется обратиться в ПФР, где организация имеет право работать с банками-партнёрами, которые осуществляют продажу недвижимости через материнский капитал.

Регистрация договора купли-продажи квартиры: Росреестр, ЕГРН, госпошлина

• Объектом недвижимости может быть квартира, частный дом или небольшой дачный домик.
• Допускается возможность продажи в одном договоре нескольких квартир или прочих объектов недвижимости.
• Если здание подвергалось капитальному ремонту, указывается дата последней реконструкции.
• Если продаётся высотный объект, имеющий несколько этажей, также указывается соответствующая информация.
• Продажа отдельного помещения, должна сопровождаться информацией о площади объекта (общая и жилая), количество комнат на продажу, смежные или раздельные помещения.
• Указывается стоимость сделки.

• разрешение от органов опеки (если в сделке принимают участие недееспособные/несовершеннолетние лица);
• согласие получателя ренты;
• в случае с долевой собственностью – подтверждение, что совладельцам было предоставлено преимущественное право выкупа.

к содержанию ↑

Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.

Сроки

• дата, место, предмет сделки;
• информация о продавце/покупателе;
• стоимость жилья (сумма обязательно пишется прописью и цифрами);
• процедура исполнения;
• порядок приема квартиры;
• обязанности/права, условия расторжения, последствия нарушения соглашений.

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

5. Квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная квартира правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменном виде.

Далее обязательным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Удостовериться о наличие или отсутствие таковых можно, запросив выписку из домовой книги или единый жилищный документ.

Навигация по статье

3.11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей Гражданского Кодекса РФ: 15 “Возмещение убытков”, 131 “Государственная регистрация недвижимости”, 160 “Письменная форма сделки”, 161 “Сделки, совершаемые в простой письменной форме”, 164 “Государственная регистрация сделок”, 209 “Содержание права собственности”, 218 “Основания приобретения права собственности”, 223 “Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору”, 288 “Собственность на жилое помещение”, 292 “Права членов семьи собственников жилого помещения”, 421″Свобода договора”, 450 “Основания изменения и расторжения договора”, 460 “Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”, 461″Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя”, 488 “Оплата товара, проданного в кредит”, 549 “Договор продажи недвижимости”, 551 “Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость”, 555 “Цена в договоре продажи недвижимости”, 556 “Передача недвижимости”, 557 “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества”, статей Семейного кодекса РФ: 34 “Совместная собственность супругов”, 35 “Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов”, 36 “Собственность каждого из супругов”, статей Жилищного Кодекса РФ: 17 “Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением”, 30 “Права и обязанности собственника жилого помещения” – Сторонам известно и соблюдено.

Форма договора купли-продажи

Совершение сделок с недвижимостью предполагает предельно четкое понимание условий, обязательных для включения в договор. Законом они поименованы как существенные условия. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к обязательным условиям, подлежащим включению в договор купли-продажи, относятся предмет и цена. Именно эти условия делают обязательным документ на бумаге. Если в нем нет цены, мы не можем говорить о том, что стороны пришли к соглашению о сделке. Такая же ситуация и с предметом договора.

Договор купли-продажи (ДКП) квартиры является документом, гарантирующим “Продавцом” передачу собственной квартиры “Покупателю”, который в свою очередь гарантирует ее принять и оплатить ее стоимость.

Форма

Примечание. Росреестр не занимается договорами, он только регистрирует право собственности недвижимости и не оказывает услуги по заполнению ДКП. Также не занимается услугами по заполнению соглашений служба МФЦ. В данных структурах отсутствуют переговорные комнаты.

Чем грозит ошибка в договоре при покупке квартиры

Примечание. Право собственности Покупателя на покупку наступает лишь после госрегистрации приобретенного жилья, а договор только обеспечивает сопровождение процесса передачи собственности сторонами.