Как продать квартиру купленную за материнский капитал в 2019 году

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Как продать квартиру купленную за материнский капитал в 2019 году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

• перечисление средств ФКО в счет текущей задолженности;
• получение от банка разрешения на проведение сделки и переоформление обременения на покупателя;
• снятие обязательств после полного расчета по кредитному договору.

Условия продажи

• паспорта собственников;
• разрешение от службы опеки;
• одобрение процедуры со стороны ПФ РФ;
• согласие супруга;
• документ о появлении на свет малышей или паспорта, если малолетним уже исполнилось 14 лет;
• согласие со стороны совершеннолетних отпрысков;
• подтверждение о том, что недвижимость находится в собственности продавца;
• техническая документация на объект;
• справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности за ЖКУ.

Какие бумаги потребуются?

К основным обременениям программы материнский капитал стоит отнести разрешительную деятельность контролирующих органов и необходимость выделения долей несовершеннолетним детям. К первой проблеме относится то, что органы опеки и попечительства соглашаются на отчуждение имущества только в том случае, если родители докажут, что малыши от этого не пострадают. Однако, казалось бы, правильный подход иногда может создать неприятную ситуацию, если мать или отец устроились на работу в другом регионе. Уполномоченная структура может посчитать такой шаг ухудшением жилищных условий и не предоставить разрешение на продажу недвижимости (аннулировать состоявшуюся сделку).

• покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
• покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
• продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Какие трудности могут возникнуть

• разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
• документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
• при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Есть еще один момент, который я хочу отметить особо. Использование материнского капитала для покупки недвижимости обуславливается выделением доли каждому из детей. При покупке квартиры за полную стоимость это не представляет никаких трудностей, а вот при использовании ипотечного кредита доли на детей не выделяются, так как это может в дальнейшем ограничить возможности банка в работе с таким залогом. Взамен родители дают ПФР письменное, нотариально заверенное обязательство наделить их долями после погашения кредита. В документах на недвижимость эта ситуация никак не отражается, и поэтому при покупке квартиры, приобретенной предыдущим собственником с детьми в ипотеку, на этапе подготовки авансового договора следует получить от него письменное обязательство предоставить документ из ПФР о том, что для приобретения этой квартиры маткапитал не использовался.

Однако это не единственная возможная задержка. Дело в том, что в случае, если молодая семья собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита, то средства для этого Пенсионный фонд выделит в течение полутора месяцев, а если покупка панируется за полную стоимость – все равно, на первичном или вторичном рынке – ждать придется значительно дольше. Право на получение денег возникнет только после того, как второму ребенку исполнится три года!

Анатолий Юрьевич Пысин

Помимо этого, при подготовке сделки с использованием маткапитала покупателю и его риэлтору следует уточнить, не использовался ли он ранее для решения каких-то других задач – например, для оплаты обучения. Иначе, заложив в бюджет его полный объем, можно обнаружить, что перечислено, например, на 100000 руб. меньше.

Данная сделка возможна, если у семейства есть дополнительные деньги для внесения в счет долевого участия в строительстве. При этом последовательность действий такова:

• бронирование жилья (обязательно предупредить менеджера, что планируется использование сертификата);
• подписание соответствующего договора (необходимо указать пункт о рассрочке платежей);
• регистрация документов в Росреестре;
• внесение собственных средств на счет застройщика;
• обращение в отделение ПФ с заявлением о распоряжении деньгами МК ;
• переоформление документов в Росреестре после перечисления бюджетных средств застройщику.

Выбор подходящей квартиры

Большинство получателей материнского капитала используют его для приобретения жилья. Однако использование материнского капитала на покупку жилья изобилует разнообразными нюансами. Государство строго контролирует средства бюджета. Любое нарушение установленного порядка может привести к ответственности за нецелевое использование денег.

Как купить квартиру с использованием материнского капитала

Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.

• заключить соглашение о распределении долей с определением их размера, если этого еще не сделано;
• регистрация долей в праве собственности;
• подготовительный этап сделки: определение покупателя, схемы оплаты и других особенностей;
• получение разрешения органов опеки (срок действия 3 месяца);
• оформление договора нотариально (все сделки по реализации имущества в долевой собственности заверяются нотариально по ст. 42 ФЗ “О госрегистрации недвижимости”);
• регистрация договора и перехода права собственности.

Для получения разрешения может потребоваться (помимо заявления и удостоверяющих личность документов) не только предварительный договор о купле-продаже, но и отчет о стоимости жилья, кадастровые паспорта и т.д. Окончательный список документов по каждой сделке устанавливает госорган.

Обязательность условия выделения долей

Сделка по продаже квартиры с невыделенными долями также может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями: реституцией, возвращением сторонами полученного в натуре (или возмещением ущерба) на основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Родители могут быть привлечены к уголовной ответственности за мошеннические действия с федеральными средствами.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Порядок действий

• Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
• По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

При продаже в 2019 году недвижимости, бывшей в собственности менее 5 лет, продавец должен будет оплатить с полученной прибыли налог. Если продажная цена менее или равна цене приобретения квартиры, налог не оплачивается.

Налоговые требования после продажи жилья с маткапиталом

Законом разрешено продавать такую недвижимость сразу после покупки. Продажа жилья, в покупке которого использовали материнский капитал, практически ничем не отличается от реализации любой недвижимости, доли в которой имеют несовершеннолетние граждане.

Как получить разрешение опеки

В период оформления кредита родители пишут обязательство о выделении доли детей. Этот документ оформляется нотариально и остается в отделении Пенсионного фонда, выдавшего разрешение на использование средств маткапитала.

Чтобы купить квартиру с привлечением средств материнского капитала, необходимо соблюдать ряд обязательных требований, установленных федеральным законом № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — иначе планируемая сделка не состоится либо вовсе будет признана недействительной. Стоит отметить что владельцы материнского сертификата имеют право купить квартиру не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

Как купить квартиру на материнский капитал

Закон гласит, что получить материнский сертификат разрешается в любое время после появления второго ребенка в семье (начиная с 2007 года), а вот воспользоваться деньгами можно будет, только когда ему исполнится 3 года.

Отказ ПФР в перечислении маткапитала на покупку жилья

Для защиты прав семей с детьми закон обязал все банки, оформляющие ипотеку, принимать средства материнского капитала для погашения обязательств по кредитному договору или договору займа (полностью или частично).

1. Заявление, которое одновременно заполняется матерью и отцом, с просьбой на разрешение продать жилье. Если один из родителей отсутствует, то нужно предоставить в органы соответствующий документ. В бумаге нужно указать максимально полную информацию о том жилье, которое вы приобретаете.
2. Если ваше чадо успело достичь 14 лет, то ему так же потребуется написать бумагу, где указывается, что он не против осуществления сделки.
3. Бумаги на родителей и детей.
4. Свидетельство о регистрации права на жилье, как бумага, подтверждающая тот факт, что вы действительно имеете на него право.
5. Техпаспорт и кадастровый паспорт.
6. Выписка из поквартирной карточки и домовой книги.
7. Справка из ЖЭКа на то, что у вас нет долгов по коммунальным услугам.

Если нужно продать квартиру

• Разрешение. Полученное ранее в соцопеке.
• Бумаги на родителей и на детей, удостоверяющие личность.
• Договор на дом и документы, подтверждающие, что он принадлежит именно вам (бумага на право собственности на землю и дом).
• Правильно составленный и нотариально заверенный межевой план.
• Если в семье имеются совершеннолетние дети, то им следует написать расписку, что они действительно согласны на продажу имущества.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Выписка из ЕГРП о том, что на доме нет обременения.

Способ продаж дома и документы, необходимые для этого

Даже если не обращать внимание на тот факт, что нигде в законе не написано, что подобное имущество нельзя продавать, всегда следует помнить, что подобная сделка одобряется прежде всего соцопекой, так как того требует закон.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

• письменное согласие отдела опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего;
• паспорта совершеннолетних продавцов и покупателей;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
• правоустанавливающий документ;
• кадастровый паспорт;
• выписка из реестра недвижимости, из которой можно удостовериться, не находится ли объект под залогом либо обременением, кто на самом деле им владеет;
• справки, подтверждающие отсутствие долгов по платежам за коммунальные услуги.

Возможные нюансы

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей. Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи. Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Как получить разрешение органа опеки

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:

Важно! В нормативно-правовых актах нет пунктов, ограничивающих доли несовершеннолетних. На практике исходят из равных частей или опираются на нормативные показатели, утверждённые правительством региона. Совет! Взрослый член семейства имеет право отказаться от доли собственности. Об этом составляется соответствующее заявление и регистрируется у нотариуса. Скачать для просмотра и печати:

Участие в жилищном кооперативе

1. Заранее подберите новое жилье и заключите предварительные договоры как на продажу имеющегося жилья, так и на приобретение нового.
2. В документах укажите одинаковую дату подписания окончательного договора. Сделки должны быть проведены в один день.

Риски для покупателей жилья

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.